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近幾年,在海外投資置業、移民置業、留學置業的熱潮推動下,海外市場已成為房企重點關注的領域。魯力攝
『你不去賺,這部分錢就被外國人賺走了。』這是綠地集團董事長張玉良對開拓海外市場的直接感言。今年3月初,龍頭房企綠地集團宣布了其在馬來西亞的最新海外投資計劃,兩個項目斥資近200億元的龐大規模引起不少媒體的關注。而據不完全統計,2014年已經有多家房企公布海外項目,涉及美國、加拿大、馬來西亞等國外市場,總投資額達到近900億元。
業內人士指出,受到國內房地產市場增長放緩,中國購房者海外投資需求上昇,以及境外土地、資金成本優勢等諸多因素影響,不少國內房地產企業正在加速海外投資,新一輪房企『出海』浪潮正在悄然興起。
●南方日報記者牛思遠
知名房企密集發力海外市場
近段時間,多家知名房企紛紛發布消息,宣布其在海外收購項目或土地的消息,引發各界對房企加速『出海』的關注。據不完全統計,2014年截至目前,上述房企在海外市場的總投資額已經達到近900億元。
其中,綠地集團3月8日以股權方式收購加拿大多倫多一項目,規劃建設2幢高層公寓及配套商業,預計總投資將超過4億加元,約合22億元人民幣。
此前,綠地集團剛剛宣布,於2月28日就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄,計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設。此次簽署協議的兩個項目分布在新山市的東區和西區,沿柔佛海峽,與新加坡隔海相望。兩個項目總佔地面積約860畝,規劃建築面積約230萬平方米,規劃建設大型住宅社區、中高端服務式公寓、酒店及配套商業。項目預計在6個月內正式開工建設。
而早在今年1月初,綠地集團就英國倫敦兩個大型住宅項目簽署合作協議,預計總投資將達12億英鎊,合人民幣超120億元。同時,綠地集團登陸北美的首個項目——總投資達10億美元的『洛杉磯綠地中心』也在近日正式開工建設。截止目前,綠地今年海外項目投資額已經接近350億元,遍及4大洲9國13座城市。
將市場瞄准海外的不只綠地一家。1月17日和18日,新華聯以不動產分別和馬來西亞和韓國企業簽訂合作協議。其中,新華聯約3億元人民幣購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區總用地面積約4.73萬平米地塊的契約,用以開發新華聯南洋度假中心。在韓國濟州島以約3.4億元人民幣獲取用地面積約110萬平米的永久產權土地,用於開發旅游度假項目,預計總投資近百億元人民幣。
1月20日,雅居樂宣布以約人民幣3.43億元的價格取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地。1月24日,去年的中國『首富』、大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫共同宣布,萬達將投資20億英鎊至30億英鎊在英國開展城市改造項目,主要投資萬達具有知識產權的文化旅游商業綜合項目。
2月27日,華南房企碧桂園宣布繼在馬來西亞投資規模增至100億元人民幣後,首次進入澳大利亞住宅市場,斥資7300萬澳元購買位於悉尼西北部的一處開發用地,折合人民幣超4億元。
而此前一天,國內房企『老大』萬科剛剛為其紐約曼哈頓列克星敦大道的新項目舉行了動工典禮。該項目位於曼哈頓中城區,屬紐約老牌商業和高端住宅核心地帶,為萬科聯手美國地產商RFR Holding和Hines共同開發,樓高200餘米,共61層,包括3萬平方米的高級公寓和首層商鋪,預計將在2015年秋季啟動預售,主要面向紐約及國際高端客戶。
引來外國官方機構赴華招商
事實上,中國房企的海外投資在2013年就已經明顯提速,同策諮詢研究部總監張宏偉表示,從品牌房企『出海』動作表現來看,2013年已成中國品牌房企的『出海』年。而中國土豪的大手筆投資也引來了不少國家和地區的官方機構注意,甚至為此專程來華招商。
早在去年2月,萬科就曾宣布首次進軍美國,與鐵獅門房地產公司宣布成立合資公司,分別持股70%和30%,共同開發美國舊金山富昇街201地塊的高層高端住宅公寓項目,整個項目預計耗資6.2億美元。
而在去年6月,又有外媒曝出,SOHO中國CEO張欣緊隨綠地、萬科在美國的投資步伐,在以2600萬美元購入曼哈頓東74街住宅樓後,又聯手巴西財團以7億美元的價格購得了美國通用大樓40%的股權。
此後,又有澤信控股以15億美元收購了美國奧克蘭65英畝的土地,復星國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。富力地產也宣布其全資子公司以85億元人民幣收購位於馬來西亞柔佛州新山地區的四幅空置永久業權地塊及兩幅永久業權填海地塊。
仲量聯行的研究報告顯示,截至2013年底,中國買家在境外商業地產以及住宅開發項目的投資額超過100億美元,這使得中國在2013年的海外房地產投資額較2012年增幅超過30%。其中,2013年中國海外商業房地產投資總額達76億美元,同比增長124%。而2012年和2011年的數字分別為33億美元和29億美元。
由於中國房企密集的投資,去年底美國駐華大使館召開的大使投資論壇,首次以房地產專題進行招商引資。受邀的中國投資者包括了華遠地產、SOHO中國、富力集團、碧桂園、海航實業、恆大地產等知名房地產開發商。因有多家中國房企負責人表示,希望有具體的投資項目,華盛頓市行政長官、舊金山、三藩市等相關人員均帶來了不少具體的房地產項目。
而此前,美國早已頻頻向中國房企拋出橄欖枝,希望中國房企赴美投資。去年5月,全聯房地產商會就與洛杉磯市長辦公室簽署《諒解備忘錄》,前者將在洛杉磯設立代表處,並與洛杉磯市長辦公室結成合作伙伴,以促進中方投資人和洛杉磯市開發項目之間的投資合作關系。
隨後5月底,洛杉磯代表團專門來中國對此表示感謝。此後,阿拉巴馬州的多森市、托馬斯維爾市、門羅維爾市和北卡羅來納州的亨特斯維爾市等城市也紛紛來華招商引資。
銷售對象瞄准中國富裕人群
據CRIC研究中心發布的《2013年中國房地產企業銷售TOP50》排行榜數據顯示,2013年由於大體量擴張的規模效應顯現,國內大型房企業績普遍超水平增長,前50家房企銷售總額達21355億元,千億房企擴張至7家,銷售額超500億元房企昇至21家。
對於中國房企加速海外擴張,蘭德諮詢總裁宋延慶也認為,銷售規模達到千億元級別後,如果想要保持銷售額每年15%以上的增長率,補倉壓力非常大,萬達、綠地、碧桂園等集體出海,可能意在增大規模和挖掘利潤空間。
作為第一家獨立在美國開發住宅項目、目前亞洲太平洋地區唯一一家在美紐交所上市的房地產開發企業的中國房地產開發商,鑫苑(中國)置業集團董事長張勇就表示,目前在海外投資回報率均在20%—30%左右。雅居樂相關負責人則就其在新加坡的投資表示,作為公司於海外市場首個試水項目,規模不大,但此項目保守估計回報率可達現有內地樓盤15%的水平以上。
『去海外投資的房企多數是上市公司,這使得其在融資方面具有一定優勢。』中銀國際有限公司副行政總裁兼業務(私人銀行)主管黃劍雄表示,有些房企海外發債中的大量資金其實是用於海外投資的,而且,這些債券的發行成本要比國內低。
去年4月,萬科宣布與吉寶置業有限公司簽署戰略合作協議,共同在新加坡和中國開發房地產項目。以現金約1.355億新幣向吉寶置業收購該項目30%的股份。
此前,去年1月底,萬科置業(香港)就曾與香港富商鄭裕彤家族旗下的新世界發展聯手,在有長江實業、新鴻基、恆基地產等8家香港財團參與的競標中勝出,以約34億港元的價格競得荃灣西站六區物業發展項目。
美國傳實投資顧問有限公司董事長陳仲偉則認為,開發商是瞄准了富裕人群海外置業的契機。胡潤富豪榜報告顯示,中國大陸已有1/3的高淨值人群購買了海外房產,海外資產在其可投資總資產中的平均佔比為19%,投資標的以房地產為主。而在目前沒有海外資產的高淨值人群中,有將近30%的人在未來三年有進行海外投資的計劃。
據世邦魏理仕發布的《中國資本進軍海外房地產投資》報告也顯示,按中國當前可投資資產超過1000萬元人民幣的高淨值人群資產規模估算,未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場,約佔個人投資者人群可投資資產的5%。綠地集團董事長張玉良就曾直言:『我們感興趣的是中國人多的地方在哪,你不去賺,這部分錢就被外國人賺走了。』