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嘉定某開發商說,上海樓市仍處僵持狀態,這與房貸政策不明朗、推盤量不高、價格偏貴有關。楊深來早報資料
剛需市場供需放量的期待再度落空。計劃於上周末入市的剛需樓盤要麼因板塊供應量較大、沒有價格優勢而銷量不佳,要麼因蓄客水平達不到預期而延遲開盤。
嘉定某剛需樓盤開發商說,上周末的上海樓市仍然沒有迎來剛需的啟動,市場仍處於相對僵持狀態。『這與房貸政策不明朗、開發商推盤量不高、價格偏貴有關。』
部分剛需樓盤延遲入市
昨日下午,早報記者來到嘉定南翔同濟融景雅苑售樓處,據銷售人員介紹,此次系樓盤首次開盤,推出毛坯兩房、三房房源,優惠後均價在2.3萬-2.4萬元/平方米。銷控表顯示,此次推出房源118套,截至昨日下午3時,售出的套數為64套。
而據搜房網此前統計,該樓盤原計劃的推盤量為150套。早報記者在現場看到,雖然此次開發商推出了兩棟樓,但兩棟樓均有部分單元沒有推出來。據附近代理一手樓盤的中介業務員稱,南翔周邊目前有多個在售和即將開盤的樓盤,此次同濟融景雅苑的價格並不佔優勢。
該板塊一手樓盤較多,在南翔地鐵站口有大量駐守的代理中介業務員。
『同濟融景雅苑是毛坯房,附近中建的一個精裝修房項目單價只要2.2萬-2.4萬元/平方米;吉寶的一個項目即將在近期開盤,也是精裝修,均價也在2.4萬元/平方米;佳兆業的一個精裝修房項目均價在2.3萬元/平方米。』上述中介業務員稱,與二手房個人房貸審批比較難相比,一手新房的房貸審批目前仍較寬松,只是放款時間會拉得比較長。板塊一手房源較多、沒有價格優勢,雖然開發商已蓄客一定時間,但同濟融景雅苑首次開盤銷量不佳。
嘉定某剛需樓盤開發商說,與他此前預期去化率會在80%?90%相比,此次同濟融景雅苑銷售不佳,還是令他有些意外,『可能是定價偏高,同時板塊供應量較大,競爭較激烈』。
同濟融景雅苑的遭遇並非個案。寶山中冶錦園售樓處人員稱,他們此次只加推了33套精裝修房源,均價1.6萬-1.7萬元/平方米,『目前各種房型都還有』。
更有甚者,此前納入搜房網統計的浦東臨港保利蔚藍林語和金山新城海上納緹並未於上周末推盤,售樓處人員只表示,會在近期推盤。
中房信分析師薛建雄說,客戶積累情況不佳,或是保利蔚藍林語、海上納緹延遲入市的主因;而且,保利蔚藍林語2.2萬元/平方米的報價遠遠高過區域市場價格水平。從實際入市的剛需樓盤情況看,在推盤量均不大的情況下,同濟融景雅苑的去化率只維持在50%左右,絲廬雅苑的總銷量也不過80套,而這些剛需樓盤的推盤量都已是根據此前客戶積累的情況設定的。
據浦東新場的絲廬雅苑售樓處人員昨日稱,他們於上周末推出84套兩房房源,均價1.6萬元/平方米,『目前還剩3套』。
『把價差拉大
是常用方式』
也有例外情形。上周末入市的改善型項目浦東康橋旭輝亞瑟郡的銷售情況相對較好。據該樓盤相關負責人介紹,此次系樓盤首次開盤,推出160多套精裝修兩房、三房房源,單價3.1萬-3.2萬元/平方米,『目前去化率在90%左右。客戶主要以浦東的為主,高端首次置業、首次改善型客戶各佔一半』。
該負責人說,他們樓盤的客戶積累時間較長,從去年10月就開始蓄客了,同時所在區域的新房供應量一直比較短缺,『我們覺得目前的市場還是比較正常的。』
薛建雄則不這麼認為:『目前市場處於比較差的狀態,開發商的壓力很大。』
據他所知,上海多個樓盤都在考慮用怎樣的降價方式來銷售房源,『一些樓盤的做法是,把最好的房源價格抬高,把比較難賣的房源價格大幅降低,這樣總體均價看上去仍和之前差不多,但有助於開發商加快銷售,開發商對外的宣傳仍是樓盤在漲價。』
薛建雄說,3、4月份會有一波新盤入市潮,這些樓盤從去年年底就開始蓄客,蓄客時間較長,所以3月市場需求還是會有一定釋放。
對當下情勢,上海某開發商營銷總監判斷,目前剛需開發商還只是采用試探性的手段,逐步少量多批推盤,剛需產品還是好賣的,關鍵是以什麼價格賣的問題。『從往年的情況看,除非蓄客比較充分,開發商在3月一般都是采取少量多批的方式推盤的,但不管怎麼說,目前的市場成交情況確實不如此前預期,但我個人覺得還是問題不大。』
『目前最要命的還是房貸收緊的問題。此外和價格也有關系,目前的價格已經較去年同期漲了20%?30%,而剛需客戶對價格的敏感度是最高的。』該營銷總監還提到,開發商樂於說漲價,很忌諱說降價,即便想把價格下調也不能明著調,把價差拉大也是常用的方式。