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漫畫:唐戈
因價格變動而引發的購房糾紛不少。(圖文無關)
案例三
開發商動蕩
樓盤交樓難
日前,有買了南沙創鴻一品的網友在業主論壇上抱怨道:『千辛萬苦搶到個不好的低樓層,但竟然是抵押銀行的,交了錢,等了大半年都不能簽買樓合同。終於簽合同了,以為幾棟樓早早建好,以為可以按時在2013年收樓,誰知到現在延遲幾個月都不能收樓……問物業,就說:不清楚啊。即使住進去,還會面對什麼問題,小市民買樓這一年,真是白頭發都多無數了。要是當初沒買成就好了,起碼不用手尾長……』還有業主就向記者打探:聽說創鴻老板被抓一段時間了,而且已經在賣所持有的物業,那已經遲交樓的創鴻南沙一品更是物管不理、開發商不露面,那豈不是會長期爛尾?
本欄撰文:記者王荔玨
記者調查:開發商『失聯』態度消極
確實,現實生活中,延遲收樓的例子已經是屢見不鮮,通常,有的是因為工期問題開發商延期了交樓,有的則是購房者因為房屋質量問題拒絕按時收樓。可是,像南沙創鴻一品這般,因為老板被刑拘而導致買家收不到樓,且問物管一概不知、找房企營銷負責人不接電話的怪相似乎在日益規范的房地產市場確實比較罕見。
據了解,南沙創鴻一品首期單位於2012年7月開售,計劃在2013年12月交付毛坯樓,可是到了交樓期,卻讓人傻眼了。業主跑去問物管,有的推說2014年3月可收樓,也有物管人員以『不知道』三字打發買家。更讓業主感到懮心的是,去年12月,廣東創鴻集團董事長黃鴻明因涉嫌行賄被刑拘,隨後該公司承認大比例裁員。近日,坊間更傳出了『創鴻要變賣旗下項目』的消息,這讓買了創鴻南沙一品房子的人更覺得收樓渺茫。一『剛需』購房者就表示:『原來計劃去年12月收樓,裝修好,等3月份結婚用。現在看來遙遙無期,我和女友如今天天擔心的是房子爛尾!』
本周一,記者相繼致電創鴻集團負責品牌的相關負責人以及營銷負責人,這兩人的電話都可接通,但要麼是無人接聽,要麼是在接通響鈴後幾聲被直接掛斷,發送的要求回復短信也一直無人回復。而另一營銷負責人的電話則關機。
專家意見:要物業比拿錢走人損失小
針對該盤交樓無期、業主擔心爛尾的問題,記者采訪了廣州華安聯合律師事務所的陳敏律師。陳敏直言:創鴻出現這種樓宇已經建成,但毛坯房也沒法按時交付的現象,要麼就是發展商運作資金不夠導致無法按時交樓,要麼極有可能是消防不過關,業主如今最應該去做的事情是想辦法找出發展商沒法交樓的真正原因。然後,與發展商集體商討違約金該如何賠償、接下來工程該如何推進纔是最理智的。
當下,業主們切不可衝動地要求退樓。因為,只要簽訂了買賣合同且已經登記備案的話,此合同就是有效的,一旦該項目被盤活或收購,業主的物權還能得到法律保護。但如果衝動之下要求退樓的話,可能損失更大。個中道理顯而易見,除了之前投入的資金難以保障之外,機會成本也會隨之喪失。舉例而言,當年中石化大廈爛尾多年終究盤活後,堅持要物業的業主遠比當初拿錢走人的業主取得補償後,最終獲利更多。
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南海創鴻城
正洽談轉讓
日前,記者獲悉,即將問世的南海創鴻城商場正在洽談轉讓,其未登場就即將面臨易主。對此,發展商拒絕回答創鴻城以及佛山其他創鴻項目的動向。據創鴻城旁邊的商家透露,該項目從年前就停工,開年以來再也沒施工過,去年,更有工人到過創鴻城討薪。
種種跡象表明,創鴻城內部似乎正面臨著資金緊張的難題。去年有網媒爆出創鴻集團高管因涉嫌行賄被拘、大比例裁員。日前,創鴻集團原副總裁也向媒體證實,位於佛山的大型綜合體項目南海創鴻城目前正與收購方洽談轉讓。而南海創鴻城的開業時間也從曾宣布的去年12月底一拖再拖。有與創鴻接觸的房地產代理人士就透露,洽談的公司雖然多,但是創鴻當年拿地時地價高,賣價自然不便宜。如今創鴻城商場部分又擱淺,因此,麻煩事一定多。業界普遍認為,創鴻城臨近開業纔『易主』顯然是開發商為了求變現。
二手交易維權眾生相
本欄文/圖:記者王雯倩
傻!
找中介『造假』代辦完稅證明
2013年9月,在廣州工作了一年的小徐想在廣州購房,便委托A中介公司尋找合適的房源。經A中介公司介紹,看中黃埔區某物業,便與業主簽訂《房屋買賣合同》。在簽訂合同前,小徐明確告知中介其目前並不具備購房資格。但中介表示可以協助其辦理個人所得稅完稅證明,並保證能通過房產登記部門的審核。購房心切的小徐並未多想,向中介支付了4500元,用於代辦個人所得稅完稅證明。
2013年11月,買賣雙方及A中介公司共同到交易登記部門辦理交易過戶手續。交易登記部門審核經審核後告知徐某,其個人完稅證明未能通過。此時,小徐要求中介公司退還代辦個人所得稅完稅證明的費用及中介費用,並且向中介協會反映該公司代辦個人所得稅完稅證明的行為,要求依法處理。
中介公司作為專業的中介機構,在提供中介服務時,應當向購房者告知國家的限購政策並對購房者的購房資格情況進行必要的調查核實。本案中的A中介公司,不但沒有完成上述工作,還建議購房者通過不正當的手段騙取購房資格。若經查實,小徐所提交的個人完稅證明為虛假,不僅是中介公司,就連小徐也將受到法律的懲戒。
作!
簽約後嫌貴要退價漲時又要買
2013年3月10日董先生經某中介促成,以85萬元的價格購買業主張先生的房屋,並與其簽訂《房屋買賣合同》,交付給張先生6萬元定金。可就在合同簽訂後,董先生卻嫌價格偏高,有反悔之意,遲遲未給首付,並以『自己不能辦理貸款』為借口,於2013年4月10日用郵政快遞的方式向張先生提出解除合同並退還定金6萬元的要求。業主張先生默許解除合同但並不同意退還定金。等到了10月,由於房價持續上漲,張先生的房屋市場價已漲至90萬元左右。董先生再次函告張某,要求繼續履行合同,但張先生並不同意。於是,董先生便於2013年11月將其訴至法院,要求張先生繼續履行合同或雙倍返還定金12萬元。
法院經審理認定,董先生違約在先,該合同已解除,其訴訟請求無法律依據,遂駁回原告的訴請。
怒!
買賣雙方反悔中介作梗不撤單
2013年7月6日,王某經中介公司促成與買方陳某簽訂《房屋買賣合同》,並約定5天後辦理網上交易手續。7月15日,陳某因資金問題不能進行交易,隨後與王某協商並簽訂解除《房屋買賣合同》的書面協議,立即向中介公司提出撤下網簽合同。但該中介以未收取中介費用為由拒絕雙方的要求。於是,王某就上述情況向廣州市房地產中介協會對該中介公司進行投訴。
根據《廣州市存量房網上交易規則》相關條例,通過網上交易系統簽訂存量房買賣合同後,經各方當事人協商同意變更或者解除存量房買賣合同的,應當簽訂變更或者解除合同的書面協議,然後由簽訂合同的簽約服務點或房地產中介服務機構在網上交易系統辦理變更或撤下該合同的手續。
溫馨提示:寧可延後交易別冒險『代辦證明』
根據我市現行的限購政策規定,非本市戶籍人員欲在我市購買房屋,必須同時具備兩個條件:分別是在本市沒有房產及在本市工作的近五年累計滿三年的個人所得納稅證明或社會保險納稅證明。為了減少不必要的糾紛,市房地產中介協會提醒廣大消費者在簽訂房屋買賣合同前,買方應當根據當地現行的限購政策,確定自己是否符合購房資格。並且,買賣雙方可在合同中約定若因政策導致買方不符合購房條件的,可變更履行主體、推遲履行時間(以便買方完善購房條件)或者解除合同,避免造成不必要的損失。
溫馨提示:合同生效後定金退不回
本案中,董先生違約在先,未按合同約定的期限履行其支付首付款的義務,損害了張先生的利益。其於2011年4月10日提出解除合同,即以自己的行為表明將不履行合同,張某對此未表示異議,事實上等於雙方就協議解除該合同已達成一致,該合同已經合法解除。至於定金問題,按照我國《擔保法》規定,定金是合同的一種擔保形式。合同履行後,定金收回或抵作價款。給付定金的一方不履行合同的,無權請求返還定金;其違約在先,給付的定金無權要求返還,合同已經合法解除,要求繼續履行已無任何法律依據。
溫馨提示:追討中介費用可用司法途徑
王某與買方陳某已簽訂解除合同的書面協議,向中介公司提出撤下網簽合同的要求是合法合理的,中介公司應當配合買賣雙方進行撤下網簽合同的系統操作,而不應以鎖定房源的形式來保障中介費用的收取。對於買賣雙方未能按照約定支付中介費用的問題,中介公司可通過司法途徑解決。