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房企融資成本(按年化利率計算)
在銀行貸款難的大背景下,房地產企業資金來源逐漸多樣化,或是信托投資基金、或是民間高利貸、或是利用項目發債券基金,或是海外融資。而據業內人士透露,社會發放的各種信托、基金基本全部流入房地產行業,社會渠道融得的資金已經成為房產企業最為主要的融資渠道。記者牟月
民間借貸六七成的錢進了房企
『現在民間借貸有60%—70%的錢都流進房地產企業了,他們給的利率更高,而且動輒都是幾千萬的借,這麼簡單便捷又更能賺錢的買賣,誰不做?現在,年化貸款利率在20%—25%之間,這都是正常並規范的小貸公司,而有的則增長到了30%甚至40%,貸款期限一般在3--6個月。』省城某民間借貸公司的負責人張女士告訴記者。
濟南市另一家民間借貸公司的總經理馬先生也告訴記者,現如今房地產企業已經成為民間借貸行業最優質的客戶之一。『開發商從拿地、打地基、建主體、外牆到內裝,這幾個主要環節每個環節都要借一次錢。』看到記者的詫異,馬先生再抖猛料:『不要以為只有中小開發商是缺錢的,不少大型地產開發商同樣缺錢,區別只是中小開發商借錢的頻率更高一些。』
一位房地產企業李總告訴記者,『現在,企業能從銀行拿到錢,基本也就是依靠土地抵押這種方式。與此相反,不少開發商近幾年普遍采用發信托來融資,以及針對具體的開發項目來發行債券基金,發行基金產品,目前這幾種『融錢』方式企業用得更多。
信托產品多數姓『房』
正如李總所說,通過民間來融資,只能算是房地產企業在銀行收緊融資後『沒有辦法的辦法』。因此,近幾年房地產信托受到房企喜愛。記者在采訪中發現,信托與基金的權重在房地產企業融資中日益加大。目前,房企發行信托和基金產品,10%左右的年息是相當普遍的情況。
據中國信托行業協會統計,截止到2013年年底,信托公司信托資產總規模達10.91萬億元,與上年的7.47萬億元相比,同比增長46%。2013年新增房地產信托6848.23億元,比2012年上漲了116.49%。就像房地產企業李總說的那樣,『目前,銀行發的信托、基金公司發的信托以及保險公司發的信托,這幾種從社會融來的資金,幾乎全部流入房地產行業。』而一些中小房企,他們連信托也發不了,怎麼辦?只能靠民間借貸過日子
除此之外,行業內也存在著『擦邊球』的行為,據張女士介紹道,『受到2012年房地產信托嚴控的影響,現在衍生出一種以「類信托」的方式發行有限合伙制基金,這又從民間吸引了大部分錢到房企。』
披著股權『外衣』的債券
采訪中,李先生告訴記者,『開發商利用委托貸款融來的資金,一般佔到融資總量的10%以上。』並且,近幾年,不少開發商從海外融得資金,一般亞洲地區的資金成本在9%—11%,歐美地區成本在3%,相當於沒有資金成本。
『除傳統融資方式外,越來越多的房企開始探索多樣融資模式,一種明股實債的融資方式受到企業青睞。』業內人士表示,這種類優先股,與永續債性質相近,是一種沒有固定到期還款日的債券,卻可以不計入有息負債,即這30億並不計入公司有息負債,這就會大大降低公司有息負債率,扮靚財務報表,同時大大增加公司現金流。
專家說法
融資成本上漲是把雙刃劍
山東大學經濟學院副院長李鐵崗認為:融資成本上昇一方面會導致房企開發成本上昇,有推高房價的作用,同樣,融資成本上昇也會導致買方市場需求的降低,具體看兩種之間相互博弈,但現在市場發生了變化,前幾年是開發商的賣方市場,而現在更多的是趨於買方市場,會導致房價的下降。同時,他表示,『當資金收益率逐漸上昇時,會有更多的人放棄買房,把錢用於投資領域,這樣會進一步降低買方市場的需求。』