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剛進入2014年的一月,原本一直呈上揚趨勢的二手房市場突然來了個“急轉彎”,據國家統計局發佈昆明二手房房價環比下降,這是昆明近三個月以來二手房房價首次出現下降的情況,加之最近甚囂塵上的“樓市崩盤論”,很多人都在熱議昆明二手房市場會不會有重大動作。本期,本報就邀請業內人士談談二手房房價下降背後的故事。
解惑
全國與本土數據爲何有偏差
爲何國家統計局發佈的數據與雲南本土中介機構發佈的數據有差異,富邦房產總經理卞東曉對此表示,“現在不管是哪一個機構,包括我們公司自身對昆明整個二手房市場的數據統計都還不是很完善,或許對於國家統計局發佈的數據的準確性還有待考究。”他繼續談道,“昆明所包括的範圍還是很廣泛,統計的數據是來自哪些區域、是通過怎樣的統計方式等因素都影響着數據的準確性與真實性。並且現在昆明二手房買賣登記還沒有全部實現網籤,許多地方還存在私下交易的情況,所以並不能把國家統計局發佈的這個數據作爲昆明二手房市場行情下跌的主要依據。”
但卞東曉也不完全否定二手房價格下跌的事實,“每年的一、二月份都是傳統的房地產淡季,不管是對於新房市場還是二手房市場,在淡季,銷售量與價格下降都是非常正常的情況。對於租房方面來講,臨近過年,有部分租客會退房,選擇年後再租,這也是造成租房量和租金小幅下跌的其中一個原因。”而昆明另一中介機構數據表明,2月份以來部分片區二手房售房市場有回暖跡象,回暖幅度逐步加快。相關負責人表示:“總體來看,二手房市場總體平穩,成交均價和成交量沒有太大變化,進入一、二月份的傳統淡季,二手房市場可能會有小幅下跌,但屬於正常範圍內。”
漲因
城市擴張外來人口加大需求量
至於今年二手房市場大致的走向如何,榮城地產常務副總經理畢永國表示,2014纔剛過完淡季時期,根據這一兩個月的情況就要預估整年二手房市場走勢還言之過早,想要預期整個走向最快也要等到三四月份才能看到一絲端倪。不過畢永國對於2014年昆明二手房市場十分看好:“相比其他一二線城市已經快達到飽和的房地產市場相比較,昆明還正在處於蓬勃發展當中,昆明需大於供的比例毋庸置疑,所以說昆明的房地產還有一定的發展空間,二手房市場也會隨着這種供需關係不斷擴大。”
據瞭解,昆明城鎮化已經進行了12年,自年起,昆明主城區在政府政策的推動及城市化快速發展。這一時期開始帶動房地產業的空前發展,從此昆明人在住房上有了更多的選擇,老舊房主和外來務工人員爲提高生活水平開始逐步選擇置換物業和新購物業,昆明商品房頻繁的置換也進入了高發期,如此一來,就給二手房市場提供了巨大的二手房存量。加之,昆明城市人口每年不斷增長,特別作爲省會城市、旅遊城市的昆明,吸引着大量的外來務工、創業者、投資企業的進入,這樣大批的流動性人口對住房的需求同樣強烈增長,也積極地推動了城市住房需求的供給。
現在昆明各區域的土地資源,可用於地產開發的區域越來越少,但作爲一個旅遊城市和麪向東南亞的國際化城市,寫字樓、工廠、倉庫經營場地的變更頻繁化;人口的增加與變遷趨於高度常態化,住房的置換更加頻繁,正推動着房產經紀行業的繁榮發展。並且自2008年城中村拆遷改造的啓動,已經深遠影響了整個城市的住房供給相對緊張。租房和購買二手房越來越受到城中村村民和外來人員的青睞。據不完全統計,在未來的時間裏昆明還有近150多個城中村面臨拆遷,這將又有大量的人員需要解決住房問題。所以在二手房市場的租售方面還將在很長的時期內繼續向上攀升。
走勢
二手房受新政影響不可避免
一直以來,政策對於行業的影響十分巨大,對於二手房交易更是如此。隨着國家對新建商品房市場調控力度的加大和存量房市場的逐步擴大,昆明二手房市場也逐步發育成熟,成爲與一手房市場相競爭和共存的市場形態。2013年月1日公佈的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉讓所得的20%計徵個人所得稅”等細化措施。
消息一出,昆明不少中介已經內部達成共識,要求緊急通知之前達成成交意向的客戶完成過戶,從而讓昆明二手房市場在第一季度就幾乎把一整年的存量去化完畢,原本傳統的“金九銀十”旺季並沒有出現。
去年4月,昆明二手房住宅掛牌均價環比下跌0.82%,新政的調控加碼,加大了對投資投機炒房需求的打擊力度,同時,也有利於防止房價再度“失控”,不過也有專家表示,調控控制的對象由遏制投資投機炒房需求的同時,也遏制合理的改善住房需求。
而對於今年昆明公積金管理中心對於公積金調整新政策對昆明二手房市場產生的影響,卞東曉分析認爲,本次新政對昆明二手房市場的影響會比較小。原因主要有三方面:一是在二手房市場上使用住房公積金貸款買房的客戶較少;二是使用公積金貸款買二手房本身的額度比較低,對主力的剛需購房者的幫助比較小;三是根據相關機構的統計,使用公積金貸款買二手房的客戶不到購房者數量的10%,新的政策只是影響了這部分購房者中急於買的。
卞東曉最後認爲,新政策出臺將會對投機性和投資性住房需求進行抑制,也會減少一些人改善型房屋需求的釋放,對二手房中介市場的影響將在所難免。