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考慮多年的酒店業務分拆上市終於進入實際操作階段。
3月10日,方興地產(中國)有限公司公告宣佈,目前正爲包括上海金茂大廈在內的若干酒店資產和配套業務尋求組合分拆,計劃將在香港聯交所作獨立上市。
據瞭解,方興已向聯交所申請批准建議分拆上市,預計完成後仍持有被分拆實體不少於51%的股權,而分拆上市所得款項將用於再融資未償還債務、營運資金及其他一般企業用途。
實際上,對於投資回報週期相對較長的酒店行業而言,如果沒有一箇中長期的退出渠道,開發商資金無疑面臨着考驗。迫於此,分拆酒店上市就成了酒店業務最直接的變現方式。
分拆上市
公告披露,此次將納入被分拆實體的資產包括金茂大廈(包括金茂大廈內的上海金茂君悅大酒店)、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明凱悅酒店,以及開發中的北京王府井(行情, 問診)萬麗酒店和麗江凱悅大酒店。
其中,北京王府井萬麗酒店前身是王府井大飯店,去年進行重新裝修,預計將於今年10月正式開業。
倘若能夠完成分拆上市,方興地產將持有被分拆實體不少於51%的股權,且被分拆實體的業績將繼續與方興地產的業績並賬。
對於此次分拆計劃,方興地產方面表示,董事相信,建議分拆上市如果繼續進行,將可通過(其中包括)確定酒店業務的公平價值後爲公司釋放酒店業務的價值,並建立公司和被分拆實體的獨立集資平臺,從而使公司和被分拆實體得以更好地發展其各自的業務系列。
目前,方興地產的控股股東爲中化香港(集團)有限公司,其擁有方興地產62.87%的投票權。因此,上述方案在通過股東大會批准後,還需要向中化香港(集團)有限公司取得書面批准。
實際上,早在兩年之前,方興地產就曾明確提出有分拆酒店業務上市的考慮,但一直未有進一步的動作。儘管如此,在行業人士看來,方興選擇在此時拋出酒店分拆上市計劃還是略顯意外。
“現在提出分拆上市還是比我們預想的要早一點。按照他們原本的計劃,會有10家酒店放入被分拆的資產包,現在只有8家,少了長沙和南京的酒店”,該人士如是說。
據介紹,按照公司管理層的最初設想,除了此次計劃裝入資產包的酒店之外,該公司還想把南京威斯汀大酒店以及位於長沙梅溪湖的酒店一同分拆。
“然而,因爲南京的酒店還有股權在轉讓,而長沙的酒店還需很久才能面市,所以這次只打包了8個較優質的酒店資產。”
上述人士續稱,估計今年年內完成這次分拆上市的問題不大。
變現與時機
一個令人困惑的問題是,方興地產選擇在此時推進酒店業務分拆上市是否是一個好時機?畢竟就在幾個月之前,新世界(行情, 問診)發展纔剛剛在同一件事情上遭遇挫折。
一位長期關注方興地產的研究人士,以新世界發展酒店業務分拆上市暫停一事爲例指出,這段時間投資者信心走弱,不認爲中短期內是一個分拆上市的好時機。
資料顯示,2013年年底,新世界發展有限公司曾發佈公告宣佈,此前提交的關於分拆酒店資產的上市申請已經失效,因此,2013年9月29日公告中載列的記錄日期及本公司暫停辦理股份過戶登記將不再有效。
彼時,新世界方面強調,不能保證建議分拆及全球發售將會進行或可於何時進行。倘建議分拆及全球發售因任何理由不予進行,則優先發售將不會進行。
“但方興地產還是選擇此時公佈分拆的想法,主要應該是出於兌付現金的考慮,盤活酒店資產,同時對他們的股價也會有較好的影響。”上述研究人士進一步表示,分拆酒店上市,就相當於資產證券化,把需要長時間沉澱的這部分資產提前變現。
“就去年該公司旗下的酒店業務表現來看還算不錯,受到政策方面的影響不大。該公司擁有的6家酒店之中,有4家業績錄得上升或者持平,有2家出現了一定倒退。”
今年2月26日,方興地產在香港召開2013年業績會,該公司管理層在談到酒店業務時曾介紹,公司一共有4家酒店業績上漲,三亞的兩家都是上漲的,南京是上漲的,深圳的基本持平,下降的是北京、上海的酒店。
“上海的酒店,我們在2013年加大了改造的層數,受到一定的影響。北京的酒店受到政策影響,是受影響最大的一個酒店,但總體來說酒店業務還是平穩上升。我們預計,2014年會更加平穩,大家正常的商務活動還是會繼續,該出差的還是要出差,從今年春節就可以看到。”
據該公司2013年年報數據顯示,去年,該公司酒店經營的收入爲20.6億港元,經營溢利3.95億港元。
不過研究人士認爲,現時投資者信心走弱,如果方興能在今年完成酒店業務分拆上市,估計價格會比較便宜。