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一季度越秀公寓產品先行買住宅要等二三季度
受“小升初”免試就近入學政策影響,老城區的學位房更加引人關注,近期有不少市民向記者諮詢越秀區有哪些比較好的一手學位房,至於價格,反倒不是這些“實力雄厚”家長最關心的問題。記者發現,雖然今年預計越秀區的住宅項目會比去年增加,包括御東雅苑、文德先生、東風廣場五期等,但這些產品恐怕都得要等到第二季度甚至第三季度,樓市逐漸進入一年當中溫度比較暖和時纔會推出,而第一季度先行在前探路的,則是越秀的公寓產品。文/圖:記者陳白帆
近期越秀的御東雅苑、文德先生以及捷登都會3個全新項目在推公寓產品,除捷登都會是商業性質外,御東雅苑和文德先生都是既有商業公寓也有住宅,目前這幾個公寓項目總價基本從150萬元起,普通一套兩房單位要價200多萬元。在產品設計上,御東雅苑和文德先生都設計爲比較舒適的複式公寓,捷登都會雖然是平層單位,但同樣注重營造居住感,和以往公寓產品相比有比較明顯進步。
樓盤近地鐵單價動輒4萬元/m2起
留意第一季度越秀區的產品不難發現,區內全新項目最大的優勢仍是在地理位置上,基本距地鐵站1~3分鐘步程。如御東雅苑靠近地鐵二號線紀念堂站,捷登都會距地鐵一、二號線公園前交匯站F出口1分鐘,文德先生距地鐵六號線北京路站約3分鐘。正因爲佔據地段優勢,這些公寓複式產品開價都在4萬元/m2以上,平層單位價格預計要3.5萬~4萬元/m2,總價至少在150萬元以上,主要價格區間在200萬~300萬元,而戶型則集中在50~60多平方米,部分針對自住型買家的複式公寓則會是80~90多平方米,可做成三房兩廳。其中從去年年底開始銷售的御東雅苑公寓產品僅餘幾套,連樣板房都已暫時關閉。文德先生則有100多套公寓貨量,其中36平方米單位比較搶手。捷登都會則仍在接受登記中,總量預計800套左右,主力戶型從49~88平方米,也是目前越秀區公寓貨量最充足的項目。
住宅公寓混搭性質不同有價差
雖然項目規模不大,但御東雅苑和文德先生均屬於產品性質混搭的項目。御東雅苑共由3棟樓宇組成,其中一棟爲純公寓產品,另外兩棟爲住宅產品,住宅部分的開盤時間則暫未確定。文德先生則是樓下公寓樓上住宅。據銷售人員介紹,3樓以下爲裙樓商鋪,4~15樓爲公寓,15樓以上爲住宅,目前在售的是公寓產品,預計5月才推出住宅產品。
值得留意的是,以上3個項目在售的主要是商業性質產品,雖然不限購,但卻無法讓業主落戶和最近享受學位,同時水電費用按商用收取,比民用水電要貴一倍多。管理費也比住宅高,普遍在4~6元/m2月。而老城區很多物業因爛尾拆遷等原因,土地使用年限往往已過去多年,除非開發商額外補地價,否則本來使用年限只有50年的公寓,在正式開售時只餘40年甚至30年並不奇怪,對土地使用年限比較介意的買家,則最好在購買之前向銷售人員瞭解清楚。
有業內人士認爲,目前越秀區屬於供小於求的狀態,如果目前公寓產品都賣到4萬元/m2左右,那麼可以落戶有學位的住宅產品預計今年會再有10%的漲幅,目前區內住宅普遍在4.5萬元/m2(包裝修)左右,個別樓層朝向好的單位已經突破了5萬元/m2。
越秀公寓產品做得更像住宅
與以往小戶型公寓在設計上更注重租賃用途和註冊辦公不同的是,目前越秀的一批公寓產品在居住功能方面傾斜明顯。記者在現場看到,御東雅苑和文德先生都是複式產品,甚至有90多平方米的大複式。整體佈局除了大多數戶型有挑高客廳外,同樣注重洗手間大小以及分佈,有的甚至樓上樓下都有洗手間。在居住體驗上了,除了大部分公寓不能用明火煮食外,其餘與住宅性質的複式產品區別並不大。而公寓產品進一步強調居住舒適性,如捷登都會雖然是平層單位,而且戶型區間相對較小,但同樣注重營造居住感覺,並且配齊傢俬家電,有的戶型甚至會預留出晾曬空間。相對於珠江新城公寓買家來自廣州各區相比,越秀的公寓似乎對區域客戶更有吸引力。
隨着近期越秀區公寓供應量有所增加,同樣總價200多萬元,不少廣州投資者也在考慮投資越秀還是天河。中原地產項目部總經理黃韜認爲,相對來說,越秀區投資比較穩陣,而天河區如果好的項目升值空間會更加大。越秀核心區的生活、交通便利程度更成熟,供應量較少,雖然未來區域發展空間未必及得上珠江新城,但預計價格穩定程度會好過整體供應量較大的天河區。不過,從租金回報率看,珠江新城會更有前景,畢竟周圍大型公司和寫字樓衆多。但是目前珠江新城公寓的價格也十分高昂,在考慮投資市中心公寓時,除了看自己資金實力外,也要看具體項目的位置、配套和品質。