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核心提示:房地產稅和抑制投機成爲《政府工作報告》中涉及房地產內容的兩個關鍵詞,這將會爲江門本地樓市帶來什麼影響呢?
記者陶旺波
3月5日,國務院總理李克強作《政府工作報告》時,涉及房地產問題的更多是關於保障性住房的論述,連續八年出現在報告裏的房價調控的提法沒有了,房地產稅和抑制投機成爲兩個關鍵詞。業內人士提出,在江門的購房者中只有不到兩成屬於投資性需求,因此預計哪怕房地產稅正式開徵,對江門的樓市影響有限。
政策變化
沒有提房價調控
《政府工作報告》沒有提及房地產調控,這是八年來的第一次。
“兩會不提房地產調控,和十八屆三中全會的基調是一致的。”江門房地產業內人士譚華駒分析,當時十八屆三中全會的報告出來的時候,也是在報告裏面沒提調控兩個字。“不過這並不說明政府放手不調控或者放鬆了對房地產市場的調控,”譚華駒認爲,
從政策調控轉變爲市場調控
對此,譚華駒表示:“雖然在報告裏面沒有涉及房價調控,但是我們可以看到這樣一個趨勢:從十八屆三中全會之後,政府所做的最大的轉變就是從過去的不停地出臺政策引導房地產市場,轉向了市場化的、按照不同城市特點進行分類調控。”
但譚華駒認爲,調控手段從政策手段變成了市場手段,這並不意味着政府完全退出了房地產市場調控,“因爲利率還是收緊的,政府還是有作爲的,還是存在影響的,但是已經不同於以前那種政策干預了。”
關於調控手段的轉型,譚華駒繼續分析:“其實這幾年調控效果最明顯的就是利用房貸利率進行調控,通過首套房、二套房乃至多套房的利率差異化來調控房地產市場,這跟十八屆三中全會裏面提到的通過調稅、通過金融工具來進行宏觀調控說法是很接近的。所以並不需要出臺什麼新政策,但是市場的氛圍已經開始收緊了。”
聚焦本地
業內:剛需佔四成投資不到兩成
對於房地產市場,《政府工作報告》直接提及的一句話是“抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。”
那麼在江門房地產市場,投機投資性需求佔多大的比重呢?
儘管沒有一個官方的數據,但據業內從事房地產銷售的人士透露,在江門的購房者中,對住房有着剛性需求的大概是四成多,另外有差不多四成多是有着改善住房的需求,剩下只有不到兩成是投資性需求,投資性需求所佔的比重處在比較正常的水平。
“所以爲什麼說江門這邊房地產市場的泡沫並不大,房價受國家大的政策的干擾比較小,因爲這邊的住房需求是確確實實存在的,並不是虛假宣傳出來的,也不是有人在投機把房價推上去的。”譚華駒分析說。
譚華駒認爲,這和目前國內房價出現跳水的部分城市的情況是有區別的。
預計房地產稅對江門影響有限
今年《政府工作報告》涉及房地產市場的另一關鍵詞是“房地產稅”,房地產稅不同於房產稅,它包含了開發、流通和保有等與房地產相關的各個環節,而以往所說的房產稅則是其中保有環節的稅收。
儘管很多業內人士表示這個稅收的開徵還會需要一段時間,但是既然立法工作已經開始,那麼最終的徵收也就不可避免了。
對此,譚華駒表示,目前房產稅在很多地方都有試點,預計最終實施的時候在各個城市會存在明顯的差別。
目前來看,房產稅起徵點多是第二套乃至第二套90平方米以上房產,對一般自住住房的所有者影響不大。
“對於江門而言,由於我們市場上的投資性需求不多,以自住房爲主,所以房產稅的徵收範圍不會很廣,徵收房產稅對江門的影響也是有限的。”譚華駒說。
對於正常的購房者而言,譚華駒認爲他們沒有必要擔心,“房產稅是保有稅,房產稅徵收的目的,是打擊投資和投機推高房價,因此具體的稅基和稅率肯定會有本地化的調整,對自住型購房者的影響是比較小的。”
預計影響
二手樓市或迎來波動
不過,由於江門仍然存在着一定的投資購房的情況,開徵房地產稅可能對二手房市場和租房市場造成影響。
譚華駒提醒道,對於開徵房地產稅對二手房市場成交情況的影響,無論是業界還是購房者都要有心理準備的。“因爲一旦開徵,這不到兩成的投資性房產的所有者必然面臨着比較大的壓力,很多人會在這個時間之前選擇儘早出手,市場可能會有一定的波動。”
江門二手房市場業內人士何格珠表示,一般來說,房地產稅的徵收肯定會增加成本,造成住房價格的上漲,而徵收保有環節的房產稅,“會讓擁有多套房的售房者面臨儘早出手的壓力,而二手房的購房者則會在這個時候猶豫,因爲他得考慮自己對房地產稅的承受力。”
不過,對於購買二手房以滿足自住需求的購房者而言,譚華駒認爲這是一個非常有利的時機,購房者應該把握好這個節點,利用多套房所有者急於出手的心理,可以在價格上獲得一定的主動。
房產稅的徵收還可能影響到房屋出租市場,何格珠分析說:“就我在二手房市場工作的經驗來看,不少持有兩套以上住房的人,一般是一套用來自住,其他出租用來養老或者獲得收益,所以房產稅開徵後,羊毛出在羊身上,房屋出租的價格可能會上漲。”