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所謂的馬年第一降,天鴻香榭裏尤其引人關注。
“橋西板塊驚現一夜破底”,在這樣的廣告語宣傳下,實際位於北軟板塊的天鴻香榭裏以“直降6000元”的姿態高調入市,號稱均價13800元/平方米。然而,追蹤其上週四的開盤情況,以及記者從各方面瞭解到的狀況,天鴻香榭裏的所謂降價,更有陷阱的成分。
邊套價格高達17307元/m2
實際均價約14800元/m2
2月19日晚,天鴻香榭裏在網上爆出13800元/平方米的均價。幾小時之內,杭州樓市大降價的消息已在微信朋友圈、網絡論壇裏到處飛。
2月22日,週六。記者在位於通益路和祥運路交叉口的該樓盤現場售樓處看到,現場一片混亂局面。不大的售樓處沙盤已被推倒,一根細繩將整個接待大廳分作兩部分:一邊,新業主在熱火朝天地詢問房源,一邊,身着白T恤的老業主打着退房的橫幅,要求賠償。
一名中介經紀人向記者介紹,這次降價的3、4、8號樓,除3號樓爲新推房源外,4、8號樓均爲在售的餘量房源。據杭州透明售房網顯示,這3幢樓都爲2013年9月30日領的預售證,已售出25套,當時可售房源共167套。經紀人介紹說,均價爲13800元/平方米。
上週四,2月27日,天鴻香榭裏首批降價房源開盤。但是,到了現場的人們發現,價格並沒有大家想象的那麼低。每幢樓邊套價格相比中間套每平方米都有2000~3000元的價差。香榭裏這次推盤樓幢的樓高爲17層,3號樓1201東邊套的優惠後價格爲15909元/平方米,而位置更好的8號樓1301東邊套的優惠後價格更是高達17307元/平方米。
“這次開盤,感覺中間套的價格確實較低,但邊套價格都被提高了。從選房情況看,中間套基本被選完,但邊套基本沒被挑走。”由於此次開盤開發商戒備森嚴,本報記者無法進入現場查看真實的成交數據,但據一位進入選房區的知情人士透露,當天最終170套房源的去化率約5成左右。記者昨天查詢透明售房網,發現這3幢樓尚有139套可售房源。
2月28日,記者再次來到天鴻香榭裏現場售樓處。據銷售顧問證實,13800元/平方米只是兩邊臨路的4號樓中間套的均價,位置更好的3號樓和8號樓,價格要高一些。據記者對收集到的價格表的估測,這次開盤的實際銷售均價大概在14800元/平方米。
拿地5年才賣了342套房子
開發商資金緊張
天鴻香榭裏,這個北軟區塊名不見經傳的樓盤,爲何成爲馬年樓市的降價主角?該樓盤背後的降價原因究竟是什麼?
熟知該樓盤背景的人士向記者透露,開發商浙江天鴻集團2001年在新昌縣成立,在其進入杭州之前,陸續在新昌、海鹽、重慶等地開發過,但在杭州,就只有香榭裏一個樓盤。目前整個集團旗下在售樓盤除香榭裏外,僅有重慶的龍宇金座。
香榭裏地塊在2009年上半年獲得。該地塊起拍樓面價格爲3800元/平方米,在經歷67輪競拍後,最終以溢價70%的價格成交,樓面價格6581.4元/平方米,總價6.4億元。這一激烈的競價場面,在當時被稱爲“杭州第一飆地案”,而事件的主角,正是首次進軍杭州的浙江天鴻。
根據資料顯示,天鴻香榭裏的開發商爲浙江廣鴻房地產開發有限公司,持有房地產開發二級資質。據浙江省工商局公開信息顯示,廣鴻成立於2009年12月28日,註冊資本1億元。而廣鴻的投資人信息一欄顯示,該公司的出資人除浙江天鴻房地產集團有限公司外,還有杭州深怡電腦有限公司、浙江省國際貿易集團有限公司。網上公開信息顯示,杭州深怡電腦有限公司法人爲梁鴻眉,由此可看出,廣鴻的實際背後操控者就爲梁鴻眉和浙江國貿。
梁鴻眉曾向記者直言,這次降價是爲了跑量,主要因爲股東方回籠資金心切。
天鴻香榭裏自2012年12月24日推出首批房源後,一度銷售不暢。據杭州透明售房網顯示,該樓盤至今共推出3批房源,僅售出342套房子。按照主力去化面積90平方米計算,以累計銷售均價16497元/平方米計算,共計回籠資金也不過5.1億。也就是說,天鴻香榭裏拿地近5年後,連土地款都沒賺回來。
也正因爲出貨心切,在離香榭裏不遠處的北海公園曝出“15800元/平方米”的清盤消息後,天鴻香榭裏馬上釋放出13800元/平方米的價格。但據知情人士透露,事後,梁鴻眉本人又覺得定價過低,由此在開盤前又臨時提價。
土地和財務成本高
幾乎不可能做高品質房
天鴻香榭裏的突然降價引發了老業主的集體恐慌情緒。近一週來,在天鴻香榭裏的現場售樓處,記者時不時可以看到身着白T恤的老業主。
天鴻香榭裏的總價爲150~160萬,主力購房者爲80後的首套房購買者。王權(化名)就是其中的代表。王權是2013年3月份購的房,購買價格爲1.5萬元/平方米,爲該樓盤推出的第一幢樓——10號樓業主。“其實,我買的那套房子,同樣的位置,現在也差不多價格。但現在讓我最擔憂的並不是投資縮水,而是開發商是否有資金鍊斷裂風險,我買的房子能否保質保量地交房?”王權說。
據王權介紹,開發商天鴻集團雖然在板塊內沒有名氣,是個小公司,但總想着這畢竟是主城區的房子。沒想到,剛買完房,就得知自已買的10號樓約50米遠有個通信塔,而且不遠處還有高壓線。“這些不利因素開發商售樓時都沒有向我們告知。”
更讓他擔心的是,這個樓盤能不能在明年9月如期交房,開發商是否有資金鍊斷裂的風險。
據業內專家分析,以香榭裏6581元/平方米的樓面價計算,以每年10%的利息計算,5年下來,光財務成本就高達3290元/平方米。這樣,樓面價加上財務成本再加上3000~4000元/平方米的建安成本,香榭裏確實已不可能高投入來做高品質房產。
昨日,記者在位於通益路上的天鴻香榭裏工地現場看到,現場的工程進度極爲緩慢,11幢樓基本結頂,但腳手架還沒拆附近。“去年年底,工地曾一度停工,因爲欠薪。”一位老業主告訴記者。
在莫干山路上,天鴻香榭裏“直降6000元不餘杭”的大幅戶外廣告觸目驚心。有人說,相比2012年初的無奈降價,今年樓市的降價更多意義上是開發商在主動清積貨,但天鴻這家首度入杭的小房企的異常表現卻給開發商的資金鍊再度打上一個問號。