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2014年的3月份,可謂幾年來杭州土地市場最冷清的時期。據統計,3月份,杭州市區共有6宗地塊公告出讓,其中主城區無地塊掛牌,蕭山僅一宗延至3月的商地掛牌,餘杭有5宗涉宅用地,其中包含前兩度延期的閒林商住地。這也是杭州46個月來首次迎來空窗期。
回首今年1月,杭師大地塊的廝殺還歷歷在目,時間走到2月,雖然溢價不高,但總算還是成交了幾塊地。3月份劇減爲0,聯想到前不久轟動全國的杭州樓市降價,業內人士不禁爲今年的土地市場捏了把汗。
一月熱、二月緩三月沒聲響
雖然2014年1~2月杭州主城區土地大賣373.8億元,接近2013全年總額的45%,但是關於土地市場轉冷的說法仍然不脛而走。
業內對此的判斷緣於以下幾點:
溢價率走低。最近一次拍地,中南拍得濱江白馬湖地塊,溢價率20%;融創拿下蔣村地塊,溢價率15%。這還是2月份溢價率最高的兩宗地,申花雅戈爾退地、前線鍋爐廠宅地、章家壩等優質宅地溢價均在10%上下。相比去年動輒觸及35%底線並配建保障房面積的情況,行情變淡的跡象已經相當明顯。
掛牌地塊不斷被撤銷或延期。像蕭山17宗公告地塊中撤銷8宗,剩餘9宗全部成交;杭州主城區丁橋兩宗商住地和三墩五里塘綜合體地塊暫緩出讓;餘杭閒林某商住地已經延期了兩次仍然沒有成功出讓。
如果2月份尚有低溢價成交的話,那3月份幾乎要開天窗:3月杭州市區公告出讓的6宗宅地中,蕭山餘杭共有兩宗商住地是之前延期至3月出讓的,而主城區乾脆無掛牌地塊。
業內人士分析,房企對樓市的預判值降低,一定程度上會倒逼土地成交價格下行,從而也會影響到政府的推地節奏。
翻開2014年第一期《杭州城區經營性用地推介手冊》會發現,今年收錄地塊4612畝,較去年首期推介手冊的面積下降20%,也低於去年實際供應量。
昔日地王騎虎難下
地王身邊好“撿漏”
照以往的慣例,一個區域的地王,拿下地之後往往不急着開發,要麼等地價慢慢上漲,要麼找到合作方一起開發。但是今年,昔日的地王日子有點不好過了。因爲他們等啊等,等到的卻是降價的消息。
2月18日,德信拿下江乾區章家壩地塊,樓面價12440元/平方米。這個價格高不高?其實不算太低。但是如果和它未來的鄰居中華御品灣比,這個價格簡直就像是撿了個大便宜。2009年底,來自上海的中華企業在杭州首次出手,和綠城一番鏖戰後拿下這塊地,樓面價18206元/平方米。之後除了中海在三堡拿的那塊地(即御道路一號)地價有趕超趨勢外,這個價格現在看來變成了燙手的山芋。據中華內部人士透露,今年的御品灣無論如何也要開盤,公司已經做好了虧本賣的準備。
今年1月7日,新進房企景瑞以樓面價14795元/平方米拿下當年傳得沸沸揚揚的雅戈爾兩塊退地申花單元地塊,比雅戈爾2010年底的拿地價還低了3000元/平方米,被稱爲“撿漏”。其實在1月份時,土地市場的轉淡就已見端倪。
另外一塊值得一說的地塊是融創今年2月18日拿下的蔣村E-01地塊,樓面價10961元/平方米。而就在去年3月,這個地塊的鄰居蔣村E-04地塊由中節能競得,當時的樓面價13012元/平方米。戲劇性的是,中節能這塊地在今年年初曝出,由融創和中節能聯合開發融創操盤,並取案名“白鷺灣”,而E-01地塊的獲取,也算是融創的一次成功補倉。
反守爲攻
本土房企重現土地江湖
2月25日,在濱江白馬湖地塊的拍賣會上,中南、德信和普特三家本土房企輪流出價,讓人不禁感慨,本地房企終於“重出江湖”了。
白馬湖的拍賣是本土房企發起反攻的典型案例。在2014年前兩個月的成交信息中,浙江崑崙、杭州城發、杭州宋都、浙江德信、浙江中南、杭州新天地等本土開發商的名字佔據了三分之二。
“去年本地開發商根本沒有拿地的機會。”雙贏機構總經理章惠芳說。縱觀2013年,杭州主城區房企拿地金額前五:綠地、世茂、萬科、融信和港中旅,都爲外來開發商;景瑞、旭輝、越秀、萬達等18家外來大鱷首次在杭拿地,在2013年的土地市場上,除了濱江、天陽等少數開發商堅守陣地,拿下幾塊地,更多的本土開發商基本擔任了看客的角色。
“如今本土開發商的資金壓力小了,不像2008年、2012年的形勢下資金鍊那麼緊張。因此抓住今年的機會,本土開發商該出手時就出手。”章惠芳表示。
本地房企主動出擊,去年來勢洶洶的外來大鱷作何打算?從記者瞭解到的情況來看,外來大鱷仍然有拿地的打算,但是和去年相比,更多了一份理性。
其實去年18家外來房企集中搶駐杭州,有很大部分原因是因爲眼下三四線城市受政策影響樓市持續低迷,使得大鱷們開始重新回到一二線城市進行新的佈局。而經歷了去年的土地熱而樓市行情一般——“剃頭擔子一頭熱”的行情後,也會使部分初進入杭州的房企大鱷們頭腦冷靜,更理性拿地。