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足球是圓的,90分鐘時間裏,爆冷、大逆轉、帽子戲法、點球、烏龍、世界波,什麼樣的情況都有可能發生,這就是足球的魅力所在。杭州樓市則如大江大海,波濤洶涌,去年高立在潮頭,今年沒準就已經被拍死在岸上,這是樓市的魅力之所在。
商品房庫存高企,馬年伊始杭州出現了全國矚目的降價事件……隨着市場的變化,開發商的競爭格局也在不斷地變化之中。比如,去年還將杭州視爲甜蜜情人的部分外來大鱷,如今卻恨之切地將杭州稱爲“垃圾市場”。去年在外來大鱷的合圍之下,本土開發商被唱衰,今年卻有本土房企逆勢而起,開啓“大杭州”戰略。如果將開發商之間的較量比作一場足球賽,終場哨吹響前,沒人知道結果會怎樣。
德信策動馬年第一降
本土房企實現逆襲
外來大鱷逐鹿杭城,本土開發商日漸式微,唯有綠城濱江堅守陣地——這或許是去年杭州樓市被說得最多的樓市格局。
去年杭州的土地拍賣場,幾乎成了外來大鱷的慶功地。全年1326.9億元的土地出讓金中,外來大鱷拿地金額達740.6億元,超過半數。尤其是主城區一些高總價地塊的爭奪戰中,外來大鱷搶佔的市場份額高達70%以上。2013年杭州主城區拿地最多的前十房企排行榜上,本土房企只佔兩席,分別是濱江和宋都。
如果把去年的較量看做足球比賽的上半場,那麼本土開發商進攻乏力,防線堪憂。這樣的場面,一直延續到今年的1月份,在杭師大之戰中,外來黑馬融信飛身頭球破門。
“球場”上激戰正酣,如果這個時候“球員”擡頭看一下,就會發現,大批的觀衆已經離場了,場外的觀衆則在觀望中,不願買票進場。
在杭州摸爬滾打多年的本土“球員”德信,則看到了逆襲的希望。當外來大鱷對杭州土地市場的熱情有所冷卻,德信開始主動出擊,馬年前後,德信接連拿下錢江世紀城泊林春天地塊、餘杭中泰鄉項目以及錢江新城章家壩地塊。在與大鱷的交手中,德信學會了對手高舉高打的打法,“快速拿地”的同時“快速清盤”,加快“皮球”運行到前場的速度,實現資金的高週轉。“馬年第一降”,就像是一記世界波,不但讓高價拿地的外來大鱷猝不及防,不知所措,甚至還登上了華爾街日報。
“我們的原則是不拿高價地、不賣高價房。那就需要我們踩準市場的節點,理性拿地。”德信集團常務副總裁費中敏這麼說,今年,德信從區域深耕城東和橋西擴展爲“大杭州”戰略佈局,目標直指百億。低價進貨,薄利出貨,做大規模,積極進取的德信爲本土開發商找到了一條逆襲之道。
被套牢的外來大鱷
忍痛割肉還是無奈囤地
去年看似風光無限的外來大鱷,今年將不可避免地產生分化。
與本土中小開發商相比,外來大鱷的融資成本極低,強大的資金實力令他們去年在土地市場所向披靡。中信證券研究報告分析:“開發商就是通過不斷增加公司的生產經營規模,並集中在覈心城市拿地,來迎合資金提供方的估值偏好,從而獲得更低的融資成本和更多的資金支持。”而有的外來大鱷,大舉拿地是爲了上市前進行土地儲備,提高估值。
拿地之後,面臨的自然是如何快速銷售回籠資金。但杭州目前的樓市狀況,讓一部分高價拿地的開發商騎虎難下。
在打響馬年降價第一槍的大城北,無論是去年底濱江萬家名城的低開,還是德信北海公園的降價,都將大城北的價格體系大大拉低,萬家名城的起價甚至接近了越秀勾莊地王9600元/平方米的樓面價。在業內人士看來,越秀要麼虧本出貨,要麼繼續囤地,等同區域的房子賣得差不多了再入市。勾莊地王已然成爲一塊燙手的山芋。越秀之幸,在於集團公司“不差錢”,今年還出巨資收購了香港創興銀行。
即將開盤的城東地王項目中企御品灣,或許是今年外來大鱷虧本出貨的樣本。2009年平安夜,來自上海的中華企業以黑馬之姿,擊敗宋衛平親自坐鎮的綠城,以18206元/平方米的樓面價,拿下了101號章家壩地塊。而德信上個月章家壩拿地,樓面價僅爲12440元/平方米。目前御品灣周邊的德信東望的在售毛坯均價爲21000元/平方米。
御品灣項目負責人表示:“首開的房源和價格還沒有定,鑑於目前市場環境也不是很好,首開價格會比較優惠,盈利肯定不是第一考慮的問題。”
諸多大鱷被套牢,讓外來房企對杭州土地市場表現得謹慎起來。去年的大“地主”旭輝在2月26日香港舉辦的2013年業績會上,就明確表示短期內不會在杭州拿地。而這也給本土房企低價拿地騰出了空間。
市場低迷時
穩健型房企機會更多
“跟外來開發商相比,我們本土開發商肯定更瞭解杭州市場,也更爲穩健。”濱江集團掌門人戚金興說,“有的外來開發商,哪怕只有三成能賺錢的機會,他們也要拿這塊地,這完全就是在豪賭。而我們要有七成盈利的把握,纔會去拿這塊地。”
在市場行情好的時候,這樣的豪賭,或許可以幫助外來房企迅速拿地,快速銷售,短期之內擴大規模。但在如今的行情下,這樣的豪賭可能換來慘敗。
在行情不理想的時候,本土品牌開發商往往更加堅挺。“每一次濱江脫穎而出,恰恰是市場不好的時候,品質、品牌和成本控制的競爭優勢就體現出來了。”戚金興說。曙光之城、金色黎明、萬家名城都是在這種行情下低開,全都取得了巨大的成功。
當然,外來開發商也有本土化做得很好的。有別於去年初以後才進入杭州市場、盲目樂觀的外來大鱷,萬科、中海、龍湖等開發商紮根杭州多年,顯然對杭州市場更爲了解。在去年如此火爆的土地市場上,萬科始終保持着理性,三次拿地均是底價或是接近底價成交,中海、龍湖則拿地不多。今年2月以來土地市場有所冷卻,他們也開始等待拿地甚至抄底的良機。
“競爭越是激烈,萬科的機會就越大。”浙江萬科南都副總宗衛國說。據悉,今年萬科不少項目都是20億以上的銷售目標。萬科各個項目的營銷經理都會拿個計算器按鍵如飛,計算每個月的銷售完成率。在剛剛過去的2月,萬科璞悅灣、西廬和錢塘府都上了主城區銷售榜前十。
業內人士分析,其實從去年底開始,大多數樓盤就已經賣不動了,成交量大量集中在綠城、龍湖、濱江、萬科、中海等大品牌開發商,其大盤的銷售動輒上千套。而今年的市場低迷有利於行業洗牌,市場份額有望進一步朝大公司傾斜。