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杭州透明售房網的數據顯示,2月杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房簽約均價爲14544元/平方米,環比下跌11.38%,同比下跌14.36%。馬年開年的降價聲中,理性的數字告訴我們:房價的確有所回落。
不過,北軟板塊馬年首降後,至今仍沒有開發商繼續跟進,偶爾傳出幾個拋出特價房源的樓盤,也被疑爲借勢炒作。這次降價會給其他板塊的房價帶來怎樣的影響?綜合杭州樓市前幾年的表現,業內人士認爲,因爲板塊特性和操盤房企不同,今年的杭州樓市各大板塊價格會出現較大分化,甚至同一板塊內也會有所細化。
降價之後
大城北價格體系初步清晰
此次降價的兩個樓盤均屬於北軟板塊。從區位圖上可以看出,石祥路以北到勾莊也就是大城北概念,聚集了近10個在售樓盤,是杭州主城區目前最熱鬧的板塊之一。
天鴻香榭裏降價後,和它緊挨着的耀翔悅尚據說售價也會調整至13800元/平方米。緊貼萬達廣場的寶嘉譽峯3月底也將開盤。據寶嘉譽峯售樓人員透露:16000多元/平方米在這裏就能買到很不錯的樓層和房源。之前,這裏的售價在2萬元/平方米左右。
寶嘉譽峯離萬達廣場50米,離賣魚橋小學100米,擁有該板塊最佳的資源。16000多元/平方米的價位已經比較合理,這從寶嘉譽峯售樓處超高的人氣便可看出。與萬達廣場5分鐘步行距離的樓盤還有德信曉宸和方正御星,目前售價從1.7萬~2萬元/平方米不等,也是整個板塊中最核心的樓盤。3月底將開的寶嘉譽峯體量最大,配置也最高端,寶嘉譽峯的價格很可能奠定北軟板塊核心區的價格體系。
而祥園路北側,北海公園和天鴻香榭裏這兩個率先降價的樓盤,目前售價已回落到1.4萬~1.6萬/平方米。再往北些,則是濱江萬家名城和萬科北宸之光,因爲拿地成本低,價格會再低一些。萬家名城目前的毛坯均價12600元/平方米,精裝均價14600元/平方米。
未來科技城
品牌樓盤和小樓盤將分化
有哪些樓盤未來會受到降價波及,價格體系出現鬆動?
“去年供應量比較大的未來科技城或是目標之一。”漢嘉地產顧問副總陳煥春對降價可能波及到的板塊做了預測。
靠近未來科技城的樓盤,大都以剛需爲主,價格本身就是競爭重點。作爲大西溪板塊,沿着文一西路,基本形成了階梯式分佈,更靠近黃龍商圈的西溪、蔣村板塊,價格基本在2萬~3萬元/平方米,以改善型和低密度高端產品居多;進入五常、閒林、未來科技城一帶,價格基本在1萬~1.5萬元/平方米左右。
據統計,從2012年開始,已有近30個開發商入駐未來科技城核心區域。按照官方定義,未來科技城目前重點發展的是五常和倉前兩大區域。同時,未來科技城也是外來開發商集中駐紮的區域,像富力、江蘇新城、合景泰富等實力型房企都有項目在今年亮相,其中,倉前一側的富力西溪悅居目前在售均價1.7萬元/平方米左右。
而靠近東西大道附近的復地上城、新湖果嶺、青楓墅園等樓盤,在售均價1萬~1.2萬元/平方米。
另外,預計未來科技城今年將有十餘個新項目入市,新項目會在下半年帶來新的價格體系。但也有專家認爲,未來科技城板塊的樓盤目前售價已接近成本線,未來出現的價格分化很可能是品牌開發商或者品質樓盤和小房企及無名小盤之間的分化,像復地上城、富力西溪悅居、新湖果嶺等投入較多及品質較好的樓盤降價餘地不大。
城東新城、濱江
大幅降價的可能性不大
在一項關於“哪個板塊有可能成爲下一個降價板塊”的調查中,城東新城票數最多。
但實際上,城東新城降價餘地並不大。從目前整個城東新城來講,在售樓盤的均價基本在1.7萬~2.2萬元/平方米。細分區塊,我們可以發現,以新火車東站爲核心,其一公里範圍內,像天城單元和彭埠單元的地價都在1萬元/平方米以上,而售價大都在2萬~2.2萬元/平方米,其降價空間並不大。以德信東望爲例,其拿地樓面價爲10281元/平方米,算上建安、財務、稅費等成本,其項目成本超過1.9萬元/平方米。
另一個供應量龐大的是普福板塊,萬科紫臺、保利梧桐語、中國鐵建·國際花園等幾個樓盤,後續的推盤量都在300~800套,目前他們價格差異並不大,在1.7萬~2萬元左右,位置也十分接近,預計未來競爭局面將會很激烈。但同樣因成本問題,大幅降價似乎不太可能。
濱江區的新房供應主要集中在奧體、一橋南、濱康路站等板塊。據統計,其中玲瓏府、萊蒙·水榭春天、萬科·璞悅灣、世茂·之西湖、綠地旭輝城等是當前主要在售樓盤,可售房源1700餘套,在售均價基本在2.1萬元~2.5萬元/平方米。“濱江的價格體系比較穩定,由於地鐵、大型醫院、寫字樓CBD配套不斷成熟,其板塊價值已得到充分認同,從2月份的成交排名看,也有不少濱江樓盤上榜,因此整體價格不會有較大浮動。”一位業內人士分析道。
然而,這些板塊在跑量的2014年,不排除薄利入市的可能。德信東望相關負責人表示,雖然目前市場有觀望氣氛存在,但德信東望3月底將推的9號樓在定價上將隨行就市,堅持德信一慣以來的快銷原則。
市中心等板塊
價格仍堅挺
縱觀歷年板塊的價格表,杭州市中心也許是最不用擔心的板塊之一,甚至有人開玩笑說:如果市中心跌了,那麼杭州房價就要崩了。
事實也的確如此,就目前市中心在售樓盤看,以武林廣場爲中心,方圓4公里內,除了一些老舊二手房小區外,區域大部分爲中高端豪宅,售價也基本在3萬元~5萬元/平方米,甚至個別樓盤的均價在7萬元/平方米以上。
靠近武林廣場的下城區是現階段豪宅最密集的區域之一,九龍倉君璽、武林壹號、綠城蘭園、武林府、武林外灘等樓盤因爲佔據了市中心最核心的資源和配套,總價較高,受衆羣本身就是金字塔頂端的人,他們對價格並不是太敏感。