|
||||
儘管北京西部樓市供應稀缺的基本面並沒有任何改觀,但2014年對北京西北部地區高端市場的格局卻並不是“常態”的一年。在前任北京“地王”出品的萬柳書院項目將要入市之時,京西高端樓市格局即將迎來近五年來的最大變革。
這一“變革”已經“蓄勢”將近兩年之久,以萬柳—西北旺爲代表的典型高端區域市場,已經成爲萬科、融創、保利等一線房地產開發企業重點儲備土地以及可售房源的地區。中原地產的市場監測顯示,萬科、融創售價超過5萬元以上的高端項目銷售額中,來自京西北地區的項目超過一半。不過,在即將迎來市場格局變化的同時,“空檔期”也隨之而來。
京西北樓盤青黃不接
“北京西北地區,尤其是萬柳—西北旺板塊的常年缺乏供應的局面可能在2014年會有改觀,但是,在改觀之前,可能會經歷一段青黃不接的時期。”中原地產分析師張大偉說。
所謂的“青黃不接”即是在新的主力新盤項目入市尚未有明確的時間節點,而區域內傳統的主力銷售項目又接近結案—目前的北京西北地區高端樓市即是如此現狀,在萬柳—西北旺板塊表現得尤爲明顯。
融創北京公司內部人士表示,融創位於西北旺地區的高端住宅項目西山壹號院,銷售目前已經接近尾聲。西山壹號院項目從2011年開始對外銷售,銷售週期已經超過兩年,目前除部分尾房之外,包括項目配套商業在內,均已基本銷售完成。市場預計,2014年6月前,西山壹號院有望正式“結案”。
由於萬柳—西北旺板塊的土地供應一直稀缺,在百旺家園等早期項目入住後,該地區的可售住宅房源供應,主要由融創西山壹號院、萬科如園、保利西山林語等項目支撐。但是截至目前,除西山壹號院已經進入收尾階段外,保利西山林語項目的銷售已經結案。
在傳統主力項目悉數接近結案或者已經結案時,新的主力供應卻不能立即“接續”。據瞭解,中赫置地開發的萬柳書院項目,已經確定在2014年入市,但是,最終入市的時點至今未能最後確定。
區域“升值”預期強烈
長期專注高端市場研究的亞豪機構市場監測數據顯示,在2014年的前兩個月,萬柳—西北旺地區的一手住宅成交量較往年同期下降約11.5%,而此前我愛我家的區域可售房源監測數據顯示,萬柳—西北旺地區的可售房源位列北京市倒數第五位,僅多於傳統的城四區。
“主要是基於兩個原因,一是萬柳—西北旺這個區域裏新盤的供應量,從未來幾個月看,新盤入市的可能性較小,但這個區域內改善和置換的需求正在增加;另外一點,萬柳地王的接近入市,也提高了市場對於萬柳—西北旺板塊的價值預期。”麥田房產一位店長分析。
儘管至今尚未對外公佈正式的入市時間,但是,據多位市場人士透露,中赫置地開發的萬柳書院項目,其售價已經基本確定在15萬元/平方米以上。目前,該項目仍處在蓄客階段,截至2014年2月,蓄客量已經達到1000多組。
相比之下,同期在售的同區域板塊項目其市場售價多在6~8萬元/平方米不等,正是這樣的價格差距,製造了萬柳—西北旺區域板塊強烈的升值預期。
誰能抓住“空檔期”
“世紀城、萬泉新新家園的第一批業主已經入住超過了10年,他們中的很大一部分隨着自己事業的發展、家庭結構的變化以及區域內房產的升值,升級置換的需求都十分強烈。”前述麥田房產的店長分析稱,由於萬柳—西北旺板塊擁有教育、醫療、居住環境等方面的優勢,大部分升級置換的業主,都希望在本區域內完成置換,這就導致了區域內置換需求十分強烈。
目前,在萬柳—西北旺板塊,仍有較大房源儲備的高端住宅項目只剩下萬科如園一個樓盤。業界預計,該樓盤有望成爲空擋期內消化區域內置換需求的主力項目。萬科北京高端事業部相關負責人表示,如園項目目前已經逐步成熟,在一期交房之後,後期已經逐步進入現房、準現房銷售的階段。項目整體還有近800套房源的可供應量,預計今年整體可供應300套。項目計劃在3月8日推出60套新品樓王,主力戶型是230-260平米精裝修產品,新增新風系統。在今年5月將向市場推出該項目的350平米中央樓王產品,同時,實樓樣板間也將投入使用。與此同時,如園項目爲了提升自身的競爭力,還從意大利引進了恆溫恆溼系統,從而使其成爲西北旺—萬柳區域內在售樓盤中首個科技豪宅項目。而這些因素能否使其在空檔期之中佔據競爭優勢,還將等待市場的檢驗。