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近段時間,伴隨着杭州樓盤降價、香港樓市大跌,以及王石、任志強等房企大佬對今年樓市“不容樂觀”言論的拋出,關於中國樓市即將再次面臨“拐點”,甚至“崩盤”的言論甚囂塵上。不過,王健林則炮轟了房產崩盤論,稱“不是別有用心,就是智商太低”。
那麼,今年樓市的走向將如何?本期《新樓市》特地邀請了龍湖、和裕、旭輝等在北京市場比較活躍、銷售業績突出的房企的營銷總監,一起就當前北京樓市的現狀,以及2014年市場走向進行了交流和探討。
論壇實錄
話題一:杭州降價風會不會波及北京?
主持人:自從杭州部分樓盤大幅降價這一消息傳出之後,便在市場上引起了不小的恐慌,人們紛紛在議論中國樓市即將崩盤。那麼,事實究竟如何?北京樓市今年將會呈現出怎樣的發展狀況?
王騫:北京房價仍有上漲空間
目前,整個亦莊河西區、路東區,包括把馬駒橋那一帶的樓盤體量都加起來,也不到130萬平米,可能只有80萬平米左右。隨着這些項目目前都已經陸續開盤銷售,所剩的貨量,實際上並不多,大約只有3000多套房源。由此可以看出,目前北京市場上的存量依然較少,仍處於供不應求的狀況。
雖然現在杭州的部分樓盤開始降價,但這對北京的房價基本上沒有影響。爲什麼這麼說呢?因爲1997年左右,受亞洲金融危機的影響,香港的房價就已經降到了最低點,但是僅僅過了四五年之後,香港的房價就漲到了歷史最高點,甚至超過了這一水平。目前,香港的房價已經達到了十幾萬元/平方米。而北京在國際上的地位,要遠遠超過香港,但是北京目前的房價比香港還便宜。即便用近期剛成交的一些高價地的地價,來推算北京未來的房價,也僅僅是和香港持平,甚至比香港還便宜,所以說,北京的房價未來仍有較大的上漲空間。
杭州的房價其實並不是從現在纔開始下降,早在近一兩年,杭州的房價就已經在暗降了。這是因爲杭州房子的供應量確實太大,而且,近年來,江浙一帶的出口型企業的業績都不太好,而在杭州置業的人並不是杭州當地人,而是這部分企業主。現在,這些企業的資金狀況不好,企業盈利不太好,因此,這部分企業主暫緩買房,這導致杭州出現了大量的空置房,房價一直在暗降。只不過往年都是一個臺階一個臺階的降,每年降5%至10%左右,而今年一下子就降了3個臺階。
據媒體統計,杭州每年新房的空置房大約有十一二萬套,純投資性的空置房大約也有十幾萬套,兩者加起來就二十多萬套了,如果再加上一些普通購房者用於投資的房子,大約有幾十萬套的存量房,而杭州一年正常消化的房子的數量也就是四五萬套左右,這種情況下房價不降是很難的。
作爲一線城市,北京與很多三四線城市的情況不太一樣。北京每年消化的房子就可以達到十二三萬套,但是現在北京所有在售的房源,都不到三四萬套,仍然處於供需倒掛的狀況,所以,北京的房價,沒有下降的理由。
而且,現在北京市場上又出現了“麪粉比麪包貴(地價貴過房價)”的情況。以前,在出現“麪粉比麪包貴”這一情況時,很多專家就推斷房價肯定要漲,因爲這批比麪包還貴的麪粉,製成麪包之後,麪包肯定會漲價。事實證明,當這些“麪粉比麪包貴”的項目上市之後,房價確實出現了大幅上漲。而現在,北京市又出現了一波“麪粉貴過麪包”的情況,等到今年年底或者明年年初,這些高地價的地塊入市之後,北京的房價一定還會有大幅上漲的空間。
綜合來看,現在所謂的高價拿地,其實並不是高價拿地。如果開發商現在拿地,現在就賣,那麼拿地成本是夠高的。但是,一般情況下,開發商現在拿地,明年或者後年纔開始賣房子,到那時,房價很可能已經自然而然地漲到了能與地價相匹配的階段。所以,現在只要在售的不是以前高價拿地的項目,購房者都可以出手去買,會有很大的升值空間。
戴磊:杭州事件對北京基本沒影響
目前北京的需求量比較大。杭州事件對北京的市場沒有太大影響,旭輝地產在香港上市後一直講求快,三高一低,也就是輕資產,包括如輝E天地等多個項目都是能賣的就賣。例如,旭輝E天地春節前幾天開盤,馬上就賣完了,那時北京人最多的四個地方——北京站、南站、西站和旭輝E天地,很多客戶爲了買房都推遲迴老家。
就北京市場而言,北京每年出售的商品房在10萬套以上,目前在售的期房近六萬套,現房近五萬套,北京房地產市場供不應求的現象未出現改變。
但目前,北京市場面臨着週期性低迷。自2012年6月以來,北京市場持續走高。一般的房地產銷售週期九個月,從數據圖上看這個條上揚的曲線攀登了近一年半的時間,這麼長時間的消化,已經消化了大部分客戶的購買需求。其實今年1月、2月份房企推盤數量很少,購房者置業的慾望也不是很足,市場相對平緩。此外,購房人在接連受到幾輪房價的上漲後,高價地對購房人的影響降低,購房人可能以自身需求爲第一位。
未來北京市場,普通商品房價格普遍超過3萬元,自住房2萬元以上,低端需求可能會被逼入自住房隊伍中。中端項目將承接大量剛改、改善需求,只要產品做得好,價格相對合理,就會得到購房者的認可。高端產品就要靠產品本身及地段是否會讓顧客覺得符合終極居所的標準。
話題二:銀行錢荒將會影響房企資金鍊?
主持人:伴隨着杭州的降價風波,近期關於興業銀行、交行、招行等銀行相繼停發房地產貸款的消息被人們傳得沸沸揚揚。儘管後來興業銀行等銀行均發文澄清停貸傳聞不實,但這仍讓目前房企的資金鍊狀況究竟如何成爲了人們關注的焦點。那麼,目前房企的資金鍊究竟處於什麼狀況?是否如外界傳言的那樣緊張?
王騫:目前房企不差錢
近期,一些媒體在炒作銀行收緊房貸,房企很可能會遭遇資金困局。其實,今年房企在資金上應該沒有什麼問題,因爲去年很多房企都“吃撐了”,手上有大把的現金。爲什麼現在地價這麼高,開發商還去搶地,因爲房企手裏有錢。
可以說,現在拿地的開發商,基本上都不是現去融資,而是去年就有大把的資金回籠。去年一年,北京的房企沒有一家的銷售情況是不好的,沒有一家是沒有超過心理預期的。樓盤開一個被搶一個,想放緩銷售節奏都難。基本上從去年6月份之後,北京的樓市就開始變火了。房價基本上是一天一價,到9月、10月份,就已經處於峯值了。此時,房企已經回籠了大把的資金。
目前,整個中國的宏觀經濟可能不是太樂觀,部分行業可能會遭遇資金困局,但是房地產行業,起碼是北京的房地產行業,應該不差錢。
王勐:銀行對地產的興趣在下降
目前,銀行實際上不是錢少,主要是對地產的興趣在降低,比如微信、支付寶等金融產品的出現,對銀行有一定威脅,銀行的危機感還是挺強的。
其次,房地產對於銀行來說已經不是最賺錢的點了,銀行和房企的合作意願在下降。之前都是銀行求着開發商貸款,現在是開發商去找銀行,關係在變化,這個與銀行業自身調整有很大關係。
今年銀行的錢還是趨緊,去年6月份就出現了一波銀行錢荒,這個效應不會在短期內一下子就沒有了,一定是相對比較緩慢的一個過程,去消化之前的這一部分。我相信由於新的類金融的介入,比如微信,其實給銀行的衝擊會更大,所以說這個趨勢肯定對銀行有一些影響,因此我覺得這可能是未來銀行所面臨的一個風險點。
至於說開發商目前手裏還有沒有錢去投資,這個其實還好。去年各開發商在北京拿地的量其實不太多,在全國的市場上,其實開發商的拿地量還是挺多的,只有中海等爲數不多的幾個公司沒有大規模地拿地。所以我覺得今年開發商在拿地的時候,肯定會考慮銀行的問題,再加上手裏資金的問題,會相對謹慎。
戴磊:銀行不再是地產主要資金來源
對於外界的質疑,其實大型房企處亂不驚是有道理的。萬科總裁鬱亮就明言,“在房地產行業,錢最多的就是我們,因爲我們始終對銀行不太放心,所以持有很多現金。”那麼,爲什麼過去總鬧錢荒的房地產業,現在反而不差錢?一個很好的解釋是,自2012年年中以來,樓市由冷轉熱,房企銷售飄紅,錢來運轉已不可同日而語。
根據各大上市房企公佈的銷售簡報,2012年及2013年上半年業績普遍大幅增長。預收款項,歷來是房企開發資金來源的重要一脈,銷售額大增,無疑對增強房企體格太有裨益,也爲房企抵禦金融危局提供了重要支持。
但房企淡然對待銀行缺錢現實,更根本性的原因可能是,銀行貸款早已不是房企最主要的資金來源。如今佔據大頭的是自籌資金,自籌資金在資金來源中所佔比重達40%。房地產信託的繁榮、地產基金的發展,大大增強了房企的融資能力,不再完全倚重銀行。今年,更颳起海外融資風潮,上市房企紛紛在海外發債,進一步降低了對銀行貸款的依賴。正因如此,房企才能在銀行錢荒風波中保持淡定。
一商一住將是
龍湖在北京的發展方向
據王勐介紹,去年,龍湖提出未來集團發展的戰略,即擴縱深、近城區、控規模、持商業。就目前,全國房地產的市場戰略就是搶佔21個年銷售總額超過400億的城市。
其次,城市核心區域的土地更加稀缺,一般的城市核心區域以剛需、剛改人羣爲主,一般偏1.5或2居,相對來說在限購下,此類產品更加安全。
第三,此前房企傾向做大盤,以產品溢價保證利潤。龍湖在未來發展中,將控制單個項目規模,保持企業一貫的高週轉的銷售模式;最後自持商業地產,如長楹天街結合交通樞紐,處於地鐵上蓋。
從產品類型看,龍湖在北京以低密度別墅類項目爲主以龍湖剛剛拿下的西局地塊爲例,別墅的價格還是有很大向上的空間,這種城市型別墅把地段、產品屬性結合,更符合未來市場的需求,同時增加了產品保值。
在“限購”政策下,做這種與市場需求差異性的高端產品需要房企具有前瞻性,包括對取證資格的要求、客源的選定。可以想象,由於麪粉貴了,未來北京市場將是價格更高的“麪包”在競爭。
爲此,龍湖都是率先進入一個區域,把這個區域做起來,等這個區域成熟後,發展下一個區域。如順義馬坡、大興天宮院、朝陽孫河、昌平、豐臺西局,在這些項目中都或多或少有些低密度產品的身影,後期我們會加大對高端低密產品的投入,做城市別墅專家。
與之相配合的是龍湖將繼續在北京做“天街”,這一商一住兩條線將是未來龍湖在北京市場發展的方向。
企業動向
京津冀一盤棋是發展趨勢和裕密切關注
未來,和裕地產的戰略佈局仍以北京爲主,並時刻關注津冀兩地的市場變化。王騫告訴記者,實際上“北京”這個概念現在已經很大了,現在要把北京進一步跟河北融通,也就是資源共享,整個京津冀一盤棋的情況下,很多資源可以共享。特別是燕郊,多年前我們在燕郊買房,就說可以劃到北京,但現在燕郊都已經快到百萬人口了,形成了嚴重的睡城,形成了鐘擺式的生活模式,讓燕郊不堪重負了,導致睡城的模式是因爲過度的開發,把開發區新城全都建成房子了。
京津冀一盤棋肯定是一個趨勢。和裕的戰略佈局以北京爲主,在這個政策形成氣候的時候,我們纔有機會去做戰略佈局,我們現在進行全面關注,根據政府的政策進行調整,這樣才能夠與時俱進。如果現在就盲目冒進,我想風險是非常大的。
這個政策對開發商的整體戰略節奏影響不大,起碼未來幾年對開發企業不會有什麼影響。只有在這個政策落地並形成氣候的時候,房企纔會去做戰略佈局,我們現在進行全面關注,根據政府的政策進行調整,這樣才能夠與時俱進。如果現在就盲目冒進,我想風險是非常大的。
輕資產高週轉旭輝深耕北京市場
據戴磊介紹,按照一般房地產開發的節奏,在獲取項目後,會先進行產品定位和策劃,再委託設計單位做方案和施工圖,期間將會展開多次討論與評審,如此一來,從拿地到開工,短則8個月,長則一年。但如果將視線鎖定在萬科、恆大、龍湖等標杆房企,通常僅需要三四個月,到第八九個月就可以開盤銷售,而其他一般企業這時往往還沒有開工。以萬科內部奉行的“5986”原則爲例,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅。
在開發成本越來越高的時代,“快”成爲制勝法寶。假設項目獲取費用是10億元,按照11%行業平均負債利率計算,每天的資金成本就是30萬元,150天就是4500萬元。在所謂討論優化、研發創新或追求完美的過程中,相當於5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發了。
開發商現在不能等,不會說像以前去等土地升值,每年耗費的鉅額資金成本根本不能想象,只能盡最大努力加快速度開發。
對於旭輝地產未來在北京的發展模式,戴磊用“高週轉、輕資產”兩詞來概括,未來旭輝不會過多持有商業地產,對於庫存房源都會把它銷售出去。今年,旭輝發展將採取7:2:1式佈局,即70%的剛性、剛改類住房,20%的商業辦公類地產,10%的改善性商品房,迅速清空庫存、快速回籠資金、加緊佈局這是旭輝式高週轉的核心。關於資金,旭輝上市之後會有更多融資的渠道,去年地區各公司銷售情況較好。其實對於房企來說,永遠沒有錢夠的時候,因爲只要有錢就可以多拿地多開發,在運營上加強效率減少損耗。
文/記者李路斌崔陸鵬張東妮
攝/實習生陳建博
製圖/周建文