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德信·北海公園和天鴻香榭裏分別以單價3000元和6000元的降幅,撕開了杭州樓市的溫情面紗。“一些冒進的開發商,只能吞下自己釀成的苦果。”杭州透明售房市場研究院院長丁建剛說。
降價的背後是高庫存,高庫存的背後卻是土地市場的瘋狂。
房價天花板已出現?
多位業內人士均認爲,目前杭州的主力消費羣體是剛性需求,隨着房貸政策的變化和降價預期的形成,剛需能承受的購房能力正在被擠壓,市場購買力的價格天花板已經出現。
“上週降價之後市場成交略有放量,本週成交均價比上週有大約600元/平方米的降幅。”中原地產杭州公司戰略投資中心經理張佩琴指出。
“2011年以來,全球經濟危機蔓延,嚴重影響了之前活躍在杭州樓市的溫州、台州投資客羣的資金實力,再加上雙限政策的嚴厲調控,目前杭州樓市的投資需求被大大壓縮。杭州本地的改善型需求也在壓縮,尤其是去年10月杭州提高第二套住房的首付比例到七成,是造成去年下半年以來樓市交易量快速下降的主要原因。”房地產資深人士煙客認爲,杭州樓市不排除進一步下行的可能。
降價壓力集中體現在大城北、運河新城、城東新城、餘杭區臨平這幾個板塊。由於前幾年的產業新城概念炒作,杭州推出了大量土地,這些地塊短時間內都會有降價壓力。
根據杭州市房產信息中心數據,截至2014年2月底,市區可售商品房112499套。來自住杭網數據顯示,杭州某些板塊全部房源的去化時間甚至長達75個月。
杭州3月份還有37個樓盤即將入市,其中新開盤數10個左右。2013年,杭州市區集中向市場投放了107宗住宅和商業用地,總供地量516.62公頃,可建面積超過1500萬平方米。這些項目大部分將從今年下半年陸續有產品入市。
“杭州主城區以外極有可能會全面降價。”一位業內資深人士列舉了四點理由:一是去年杭州瘵二套首付提高至七成後,銷售乏力;二是杭州樓市現有庫存12萬套,而今年新增供應巨大,競爭激烈;三是今年銀行按揭額度收緊,首套利率上調,阻擋部分剛需入市;四是德信和天鴻的降價行爲,給市場傳達出明確的降價預期,樓市的價格體系出現明顯鬆動。
無處安放的地王們
杭州某上市房企高管稱,高庫存背後,隱現高價地身影。
2010年進入史上最嚴厲宏觀調控週期之後,杭州地價卻屢創新高。這一年宅地平均樓面價歷史性地突破萬元大關,高達10777元/平方米,同比漲15.5%。2010年杭州共有9幅地塊創下區域樓板價新高。與杭州遙相呼應,溫州、廣州、武漢、南京等城市也是地王頻出。
杭州2010年的地王們,大多數難逃虧本銷售的厄運。以德信北海公園爲例,該項目土地取得於2010年10月,樓面地價10047元/平方米,是當年的區域地王。按開發建設成本3500元/平方米、稅費成本12%、財務成本按10%/年估算,項目開發成本在17000元/平方米以上。該盤2012年4月以12680元/平方米均價首開,本輪降價以15800元/平方米均價清盤,均低於成本價。
再如2010年底以10081元/平方米奪得下沙商住用地的寶龍地產,2012年2月首次開盤,均價僅爲12500元/平方米,其商業地產部分至今還未建成;目前在售均價約10000元/平方米的碧桂園下沙項目,其2010年11月的拿地價格爲6196元/平方米。
更有甚者,中華企業於2009年底拿下江乾區章家壩地塊,樓板價高達18206元/平方米,至今仍無法開盤。目前該項目周邊房價在2.5-2.8萬元/平方米左右。
杭州土地市場在2011年短暫陷入低迷狀態,主城區全年賣地收入爲316.7081億元,創過去3年來的新低。此時綠城、濱江、萬科、保利、宋都、九龍倉、德信等前兩年的拿地大戶集體缺席,取而代之的是深耕外地的中小企業和國企。
但2012年房企剛緩過來,再度不惜成本拿地。中海、萬科、嘉裏建設、龍湖等房企成爲買地大戶。2013年杭州土地市場火熱指數更是直線上升,外來房企在土地市場的成交金額佔全市的77%。包括旭輝、萬科、恆大、招商、九龍倉、雅居樂和合景泰富地產等15家房企首次進入杭州。
2013年杭州土地成交額達1327億元,創歷史新高,同比增長117%,繼北京和上海之後列全國第三。
近四年來,杭州區域地王(總價、單價)已經超過20幅。其中,2012-2013年涌現的這一波地王,將會集中於今年入市。去年招商地產首進杭州拿下的雍華府地塊、恆大在蕭山南部臥城片區拿下的樓板價地王,目前項目進展緩慢、定價也不確定
而2009-2011年誕生的地王們,除少數已經入市外,絕大多數都還在沉默中等待市場回暖。以勾莊板塊爲例,2012年該片區所出讓的地塊樓板價大多數爲8500元/平方米,越秀地產去年搶到了9300元/平方米的樓板價。但今年德信和天鴻的價格戰,導致板塊房價跌回13000多元/平方米,去年拿地的企業短期內幾乎無法開盤。
極端案例則是,2013年6月24日,雅戈爾以定金4.84億元的鉅額代價,止損兩年半前拿的申花地王。
不過,張佩琴指出,儘管杭州目前市場庫存壓力較大,但後續土地供應不足。
江浙:高端項目滯銷
杭州降價,整個長三角區域也無法獨善其身。21世紀經濟報道記者調查發現,無錫、常州、鎮江等地,溢價過高的高端項目已經陷入滯銷。以無錫綠城香樟園爲例,由於蓄客量不足,該盤從去年8月初開始宣佈封盤,原本春節前開盤,再度延期至4月份。此前均價爲2.5萬元/平方米。與之一路之隔的路勁天御,實際成交價僅在1.3萬元/平方米左右,去化也相當緩慢。常州、鎮江等地也出現類似滯銷情況。
“假如限購限貸不放開,三、四線城市和大部分的二線城市後續也會面臨困境。”一名房企高管說,“降價不是因爲杭州,而是因爲整個房地產本身就是下滑或滯漲的趨勢。銀行信貸的緊縮、融資成本的擡升,加上市場銷售疲軟,都會加大開發商資金鍊的風險程度。尤其是三、四線城市的中小開發商,沒有正常的項目融資渠道,只能通過民間借貸,卻面臨銷售去化速度緩慢,價格漲幅難以抵消資金借貸成本,要想活命,就只能通過降價以求快速回籠資金以確保資金鍊不會斷裂。”
區域地王滯銷的一個另典型案例是,位於錢江新城非核心區域的御道路一號,是中海地產在2010年所拿三幅地塊打造的,剔除保障房配建面積,樓板價分別爲22886元/平方米,26463元/平方米,31014元/平方米。
據業內資深人士透露,該項目原本去年10月要開盤的,但出於市場行情、高端項目預售證停發等原因,一直拖到現在。據現場銷售人員介紹,目前一批不臨江的毛坯房要拿出來銷售,均價3.5-4萬元/平方米,“按照一般規律,實際成交價格比銷售人員報價低2-3000元/平方米。”
上述業內人士分析,照當年所拿地塊最低的樓板價匡算,這批貨量也是保本或低溢價銷售的,“當然中海會通過後期產品的臨江資源和精裝修等賣出高溢價。但這是比較理想的市場走勢才能達到的狀態,以該項目的區位地段以及目前高總價產品難賣的市場行情來看,中海御道路一號要做到高溢價還需經過市場和時間考驗。”(編輯袁一泓徐煒旋)