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大澤鎮房地產業發展一馬當先,江景樓房賣到5000元每平方。楊興樂攝
黨的十八大提出加快新型城鎮化建設。去年,新會區在全市率先啟動小城鎮擴容提質工程,擬利用四年時間,引導小城鎮專業、集約、特色發展,努力把各鎮建設成為功能布局合理、基礎設施完善、人居環境優美、城鎮管理到位、經濟持續發展的濱海、濱江新型城鎮。經過近一年的努力建設,新型城鎮化建設初見成效。
據了解,2013年,新會區小城鎮擴容提質完工項目28個、在建33個,完成建設投資35.38億元,新增建設面積161萬平方米;2014年,力爭動工建設擴容提質項目70個,計劃年內投資40億元,建設面積165萬平方米。
第一批的5個試點鎮中,大澤、崖門、古井較突出,在年終考核中斬獲一、二等獎。近日,記者實地走訪了這3個試點鎮。
●南方日報記者楊興樂通訊員肖浩
交通先行
『新中軸』力促產城融合
新會區領導在啟動小城鎮擴容提質調研時認為,過去二三十年,新會全區小城鎮建設成效不明顯,歷史欠賬多,特別是有些圩鎮30年『山河依舊』。如果再不加快建設,改善圩鎮吃住條件落後的局面,就留不住人,留不住企業,就沒有人氣,可能變成『空心鎮』。危機感激發出大能量,此前一些進展緩慢的鄉鎮道路工程因此提速。
上周,當記者踏進古井鎮中心城區,不禁為眼前寬闊、敞亮的市政大道感嘆。該鎮昇級了中心路和新建路,分別長2.8千米、1.57千米,嶄新而平整的公路設雙向六車道和人行道,工人正在為中間綠化帶種植花木。道路的兩個方向,實現墟鎮中心與臨港裝備制造基地、精細化工園無縫接駁。『古井鎮以高標准市政大道為著力點,拉開小城鎮建設框架。』古井鎮委副書記溫國寧介紹說,『這是堅持產城整合建設理念的有力體現。』
而毗鄰會城的大澤鎮,正計劃投入500多萬元對新開公路進行3公裡的道路整治。新開公路是車流量大的過境公路,橫穿大澤鎮墟,使得規劃中的新城呈割裂狀:規劃1200畝的大澤新城,目前新城內公園、學校、幼兒園、商住小區、農貿市場、醫院等生活設施一應俱全,環境優美。新開公路的馬路經濟帶旺了大澤,但現階段卻成了大澤的煩惱。
『其實最理想的是將穿城而過的幾百米新開公路改造為下潛式,那麼路面的這段就可以變成新城的內街』,大澤鎮副鎮長梁安祺說,大澤雖然多年來無支柱產業,但規劃和建設中有創利來工業園、僑青創業園和銀湖開發區,目前正圍繞這『兩園一區』進行道路配套,同加快濱江路、潤澤南路等環城道路的鋪設,通過道路先行建設,力促新城產業融合。
大澤鎮遠期有『兩園一區』,近期則利用從會城延伸而來的紅木家具行業,400多家企業在『產、銷、展』方面積極打造紅木家具特色品牌。紅木家具產業帶來了人流和資金,不但帶旺了大澤鎮消費,當地物業租金得到提昇,房地產也因此得到帶動。
而在崖門鎮,隨著『大廣海灣區』的提出,港珠澳大橋、江門大道西沿線相繼開工建設,崖門鎮將成為粵港澳經濟交流的『橋頭堡』,其區位優勢和資源優勢顯得更加突出,鎮區內主要市政道路已成型,目前正在加快完成兩個墟鎮的6條主要街道改造,其地理位置從『地尾』變成『地頭』。
『在做強「三電」(能源電力、環保電鍍、高端電子三大支柱產業)的基礎上,崖門鎮還將做大船舶業、造紙業、紡織業等優勢行業,帶動傳統優勢行業轉型昇級。』崖門鎮副鎮長陳華達說,環保電鍍產業從2011年項目首期啟動以來,已有70多家企業簽約入園,50多家順利投產,目前廠區有8000多人,遠期將有5萬人之巨。
房地產發展迅猛
鎮級一手樓價直逼會城二手樓
過去一年,擴容提質拉動著鎮級房地產業迅速發展,鎮級樓盤如雨後春筍,讓人目不暇接。大澤鎮毗鄰會城,碧桂園、金澤藍灣、南僑新城、澤雅居等一期建設和銷售都非常理想,碧桂園和金澤藍灣已進入二期開發。
『從樓盤本身來說,和城區幾乎無區別。』大澤鎮副鎮長梁安祺說,目前這幾大樓盤的價位介於每平方四、五千元之間,大澤的一手樓相當於會城的二手樓,前來樓盤詢問的多是有購買意向的當地人。『大澤遲早會融入會城,大澤和會城之間的這點距離不會成為買房的障礙』,站在樓盤前正在建設的濱江公園工地上,金澤藍灣的萬總信心滿滿,『白天會城工作,晚上大澤休息是一種愜意的生活,這樣的江景樓盤在會城是稀有的,選擇大澤,可以較低的付出同時解決穩定就業和穩定居住兩大問題。』
但是,鄉鎮人群能否承受看漲的房價也是一個問題。『2009年至2010年間的步梯房,是1600元到1800元的價位,如今電梯房則是3800元起步。』古井鎮委副書記溫國寧說,這樣的樓價依然非常好賣。『幾個小區都是同一個開發商,開發商拿下地塊的同時,利用農村農貿市場昇級政策的10多萬補助,再出資200多萬,將樓盤毗鄰的綜合市場進行昇級改造』,鎮政府因勢把原農貿市場及周邊區域打造為新型商住小區和時尚步行街。『這個市場設有專門的保安和清潔隊伍,是新會鄉鎮首屈一指的農貿市場』,『開發商重視周邊配套,樓盤也相應提昇價值。』
『幾個小區中,本地人約佔4成,落戶的大企業中層也有不少』,『當地一家船廠就買下了一個樓盤的整棟樓房,每個單元50多個平方,剛好用來做員工宿捨』,溫國寧說,『如今極度需要的是一個星級酒店,很多當地企業的客戶無地方住宿,開會,影響了業務開展。』
目前,古井和大澤雖有規劃用地,但都未有酒店建設。在大澤鎮政府對面,今年將開工建設一個經濟型商務酒店,列入規劃的另一個檔次較高的星級酒店則落戶在金澤藍灣樓盤,但不久前也更改了規劃。
『酒店蓋起來不難,但要運營好就有難度。』對於酒店修改規劃,新會區住建局村鎮股股長梁錦初認為,『開發商其實都考察過當地消費力和市場前景,考慮到投資回報和中央八項規定等大環境因素,開發商此舉也無可厚非,這也不是倒逼機制可以解決的。』
相對古井和大澤,崖門鎮的房地產或許不如大澤興旺,但酒店建設步伐則更快。目前,崖門鎮推動7個小區樓盤的建設進度,電鍍工業園生活區、溫泉公寓、騰基御苑、海雅花園、得聖灣畔、銀湖商住、百得小區七個綜合樓盤,建成後轄區面積將新增53萬平方米;同時加快在建的昌安、銀湖酒店工程進度和海灣、索菲特酒店的規劃設計。
此外,新會的『擴容提質』還附有購房入戶優惠。不過,受訪的幾個鎮均表示,該政策對本地人吸引力不大,目前對外地人也未產生購買和入戶效益。
點評
產業,是城市發展的支柱和動力源泉;城市,是產業發展的載體和依托。不難看出,幾個成績突出的試點鎮,相似思路是將城鎮擴容提質的彌合點放在產城一體,『擴容提質』需要工業支橕及交通先行,這樣的產城一體,纔能避免『空心化』、『孤島化』,小城鎮擴容之後如何促進人口城市化進程和產業的集聚,仍然任重道遠。
-三問建設難點
1
資金土地指標哪裡來?
小城鎮擴容提質,有計劃、有行動、有成果。但同時各鎮也提出如資金、土地指標等現實問題。如在崖門,去年引進的威立雅環保拆船規劃用地500畝,將建設全球最大的拆船技術研發中心,但近日得到的上級用地批復是『無』,新會方面目前實際只能提供不到200畝土地,先行一期建設。
新會區領導調研認為,在資金缺口方面,要廣開門路,充分利用社會資源來填補;在土地指標不足的現實情況下,摸清家底,盤活『三舊』閑置土地,盡量解決部分土地不足的困難。
2
變靚後配套管理怎跟上?
擴容提質,其『質』就體現在群眾的居住環境、生活水平與公共配套服務的質量之上。
『現在的古井,比以前更靚了。』在古井人民會堂前,幾位打太極的村民如是說。而在逐步完善各種公共設施,農村社會公共事業全面發展的同時,一些不文明的現象也頻繁出現。『公園石凳被盜了,球場的設施被弄壞了,路燈壞了沒有及時修理,有了垃圾收集點還是亂丟,配套的廁所誰來維護搞清潔……』梁錦初認為,『擴容提質』必須同步,今年的目標就包括鞏固建設成果,避免出現『新建—失管—破損—再建』的不良現象,通過提昇城鎮綜合管理水平,呈現管理有序、功能完善、環境優美、文明祥和的新面貌。
3
『擴容』易『提質』難?
新會的小城鎮擴容提質方案,計劃用4年時間,使10個農村鎮的中心區建成區面積翻一番,新增建設面積500萬平方米以上,以『六個有』(有市政大道、有城市廣場、有農貿市場、有商業廣場、有商住小區、有三星級以上的酒店)為重點建設內容,建設濱海、濱江的新型城鎮。
而牽頭制定方案的新會區住建局表示,方案在半年時間裡幾易其稿,為的就是因地制宜,盡量避免城鎮群在區域轉型與協調發展過程中出現『擴容』易『提質』難的現象。按方案設想,4年時間,新會全區新增城鎮就業崗位2.6萬個,培訓轉移農村勞動力1.2萬人,初步形成本地居住、本地就業的產城融合發展態勢。產業、人口、城市的同步協調『擴容』,各個環節的協調配合不可或缺,這將是新會在『擴容提質』後三年的努力方向。