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戴德樑行研究部發布的最新研究報告——《中國投資市場信心調查》(下稱“調查”)顯示,開發商和投資者對中國房地產市場的判斷出現了分歧:開發商明確指出中國房地產熱潮還未完全消退,投資者則對市場普遍持保守態度且非常關注房地產市場的下行風險。
樓市憂患情緒漸濃
DTZ戴德樑行認爲,投資者對近期政府一系列樓市降溫措施非常關注,對樓市的前景亦持保守態度。市場開始憂慮政策將會阻礙貸款人和開發商的商業活動。儘管開發商對中國房地產項目的融資成本前景非常看好,但中國房地產行業投資者卻對此持中性看法。
在此次受訪的中國房地產投資者中,絕大多數是海外機構和私募股權基金,他們非常憂慮海外利率的上行風險以及非核心城市日益惡化的供求失衡對其集資活動的潛在影響。
與此同時,包括開發商在內的受訪者普遍認同中國的房地產市場將於短期內進行調整。儘管開發商、銀行以及貸款人對2014年的銷量和售價抱樂觀態度,但大部分人認爲中國房地產市場有機會在未來12個月內經歷整合,未來12個月的土地購置活動也將減慢。亦有大部分受訪者認爲大型整合也將於未來12個月內發生,在此背景下,只有資金實力雄厚的開發商和投資者能捕捉市場下跌帶來的機遇。相比之下,銀行和貸款人對他們未來一年中國投資組合的價格變動持相對謹慎的態度。
值得一提的是,儘管受訪開發商當前並不熱衷開拓中國新的市場,但他們對拓展海外新興市場的興趣卻有增無減,尤其是一些已經在海外擁有相當多投資的開發商,在這些投資商眼中,政策風險不斷提高,大大影響了中國住宅物業的銷路,開發商因此認爲在國外開拓新市場的吸引力較大並能同時分散風險。
限購令、成本上漲和收購最優發展用地等一系列相關政策,讓開發商的營商環境顯著變差,而近期信貸的進一步緊縮和政府意圖釋放大量土地以增加供應等情況,也促使住宅市場進一步降溫,同時這也將對營商環境造成很大的影響。調查也指出,目前最受中國房地產開發商和投資者歡迎的房地產市場是美國、加拿大、澳大利亞、馬來西亞和英國。
政策性風險瀕臨商業地產
與DTZ戴德樑行發佈的“房地產市場投資信心下降”的調查結果相切合,中國房地產報記者採訪的多家研究機構中,也普遍對2014年中國房地產市場的走向表示憂慮。
中國科學院大學管理學院副院長董紀昌告訴中國房地產報記者,經過中科院中國產業研究中心的多家機構測算得出,全國百餘城市近3年來的房地產年化投資複合收益率與5年期相比明顯下降,這意味着中國房地產市場已步入投資收益衰減期,不同城市的投資收益呈分化趨勢,房地產市場的投資風險正在加重。
“部分城市的項目降價,高庫存是導火索。以杭州爲例,該市2013年年底商品住宅存量消化週期爲9.8個月,至2014年1月份,商品住宅存量消化週期上升至13.3個月,市場競爭環境加劇,在一定程度上推動了項目之間‘價格戰’的開啓。”克而瑞研究中心研究員楊晶晶在接受中國房地產報記者採訪時分析指出,放眼其他城市,同樣存在類似的現象,庫存消化週期逐漸增加,市場供過於求,項目隨時面臨去化不利的問題。
克而瑞此前發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》也顯示,2013年一線城市供求比僅爲0.64,而三四線城市,例如甘肅武威市的供求比則高達8.06,山西大同供求比達到5.7,延安達到4.34,均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。
更令業內擔憂的是,房地產市場的政策性風險也已逐步涉及商業地產領域,而商業地產領域又正是開發商和投資者在住宅市場受限後的避風港。
蘇州市政府近日發佈的2014年首個房地產市場新政《關於進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知》顯示,對可分割出售類的商業房地產項目,蘇州市政府將在預售前劃出部分房產作爲風險防範資產予以凍結,並將逐步提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準,在現行標準上增加50%。
“細數歷年來的樓市調控政策,從中央到地方,從限價到限購,無不緊盯住宅市場。商業地產由此成爲開發商和個人投資者雙向規避調控政策的投資窪地。”世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉認爲,此次蘇州率先出臺新政進一步規範商業地產,將對國內面臨同樣風險的其他城市造成一定影響。蘇州率先預警樓市風險,甚至不惜矯枉過正,出臺最嚴格的商業地產限售令,預計更多地方政府或將重新審視過去幾年的商業地產發展政策。