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自去年下半年以來,隨着中國經濟的減速、新一屆政府着力經濟改革,外加人口紅利遞減等衆多因素,房地產行業發展增速放緩,看空房地產市場的聲音逐漸增多,而近期杭州德信樓盤降價和興業銀行惜貸事件經放大後,更是讓悲觀情緒雪上加霜。
諾亞財富等機構分析認爲,不同城市的房地產市場可能走向分化,今年房價出現拐點可能性不大,整體房價漲幅趨緩,建議投資者降低房地產實物投資價值,房地產金融產品可以適量配置。
-記者範京蓉
市場分化或致房企併購潮
諾亞財富分析,從本次降價樓盤的開發商來看,德信地產已在杭州開發了15個項目,其中6個項目仍處於在售狀態,近期又以18億元拍得杭州城東新城的章家壩地塊。多個項目同時開發加上拿地大量消耗資金,或許是催生德信旗下項目以價換量的驅動力,繫個別行爲。
興業銀行是出於分散降低風險的考慮降低房地產類貸款佔比。一方面,興業銀行的房地產行業貸款佔比在業內相對較大;另一方面,興業銀行的此類貸款對象多爲中小開發商,項目多集中在三四線城市。
諾亞財富認爲,銀行業普遍縮減房地產類貸款的可能性不大,而更可能繼續貫徹“總量控制、結構調整和區別對待”的政策。從區域來看,一線城市及部分二線城市受到的影響較小,三四線城市受到的影響可能較大;從開發商來看,實力較強的優質房企受到的影響較小,尤其是考慮到這些房企大多有海外融資渠道,而實力較弱的房企可能受到不利影響。換個角度看,新一輪房企併購潮可能興起,實力較強的房企將獲得更多機會。
華安證券認爲,由於各大商行目前的不良率均仍屬合理,小型房地產公司貸款整體佔比較小,在夾層融資業務緊縮的趨勢下,風險在可控範圍內,預計即使部分小型房企出現危機,對整個銀行體系的影響也較小。
房地產信託兌付壓力不大
據不完全統計,2014年到期的房地產信託規模大約爲1521億元,小於2012和2013年,成本水平亦較上一年下降。而2013年地產銷售情況快速回暖,帶動房價連續回升,開發商的資金流動性得到顯著改善,總體來看開發商資金沒有那麼緊張。
諾亞研究預測,綜合考慮房地產信託到期資金規模及其承擔的成本,以及房地產開工和銷售狀況,房地產企業信託兌付趨勢來看,在2014上半年的信託兌付壓力弱於2012年、2013年。
地產基金風險小於實物房產
諾亞財富認爲,考慮二手房房價漲幅弱於新房漲幅,房地產二級市場資產增值空間收窄;租金漲幅開始慢於房地產升值速度;未來房產稅的推出對交易成本造成影響等因素,房地產實物投資價值降低,建議不加大實物地產投資配比;房地產金融產品可以適量配置,但是考慮行業帶來的超額收益率降低,建議投資人重點要關注基礎資產質量與風控措施的有效性,以及考覈管理人經營能力。
對房地產投資感興趣的投資者,不建議持有實物房產,可以考慮通過地產基金、地產母基金等創新金融產品,參與到地產利潤的分配環節,更多地分享中國房地產市場的“增長紅利”。
歌斐資產相關研究認爲,必須看到中國房價存在泡沫,壟斷性客觀上造成了供應的相對不足,並推動了房價的過快上漲。
國泰君安研究所從住房價值量等多角度的國際對比表明,中國房價還都不算離譜,但可能一定程度上透支了未來上漲空間,漲幅可能趨緩。
市場上的主流研究機構,包括中國指數研究院、國泰君安、申萬、中信等大型研究機構,對2014年的房價預測表明,今年整體價格依然存在6%-8%的上漲空間,與今年國內GDP預計增長7%至7.5%大致相符。