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曾經進城四處打零工的老張如今回到了自己安徽宿州的村裏,成爲了帝元現代農業循環經濟產業示範園(以下簡稱“帝元農業”)的一名正式工人,家裏十多畝地租給了帝元農業,每年有一萬多元的租金收入,加上工資,一年能有近3萬元的穩定收入。2014年2月14日,在全國首單土地流轉信託試點區,老張向中國房地產報記者講述着土地流轉後生活的變化。
2013年10月10日,中信信託有限責任公司(以下簡稱“中信信託”)發佈公告稱,國內第一單土地流轉信託落地安徽宿州,初步土地流轉面積爲5400畝,並引入帝元農業作爲服務商。
中國房地產報記者在宿州看到,5400畝土地上主要種植着小麥,有十幾個蔬菜水果大棚。“根據規劃,這裏要建成一個循環經濟產業園區,包括豐產大田、水產養殖、生物質能源等項目,項目啓動涉及建設用地指標、規劃調整、環評等,相關手續還在審批辦理中。”宿州市埇橋區農業部門工作人員向中國房地產報記者介紹到。
項目沒有開始建設,中信信託的資金自然不能注入。中信信託方面向中國房地產報記者表示,相應的條款滿足之後資金馬上可以到位。
雖然第一個項目尚沒正式開始建設,但中信信託已經開始在全國佈局一盤大棋局。從2013年10月至今,中信信託已在多個省份流轉土地近5萬畝。打造農業經濟產業鏈,整合金融平臺,中信信託的發展目標甚至直指建立土地信託銀行。
全面佈局
2月26日,中信信託簽訂了自推出土地流轉信託以來單筆流轉面積最大的業務,中信信託作爲受託人接受安徽省馬鞍山市含山縣近60個行政村的委託,將這60個村的近3萬畝土地出租給安徽大平工貿(集團)有限公司主要用於油菜籽的耕種。
據中信信託內部人士透露,目前很多地方參與土地流轉的熱情都非常高,但並不是有意願就可以,還要考慮項目的實際需求。目前中信信託已在安徽、山東、吉林、貴州、湖北、新疆、內蒙古等省份推出土地信託,這些地區除均位於農業大省之外,還同時擁有比較好的產業資源。
隨着業務的加快發展,農地的盈利能力就成爲影響未來收益的關鍵,而中信信託在農業領域是短板。所以,一邊是土地面積不斷擴大的全國佈局,另一邊,中信信託開始了農業經濟產業鏈的打造。
從最初與帝元農業簽訂合作,近日,中信信託與安徽大平工貿(集團)有限公司、拜耳作物科學(中國)有限公司也分別簽署了土地流轉下的合作協議,分別在安徽馬鞍山、山東青州等地進行現代農業技術的植入。
中泰創展控股有限公司近日針對中信信託的土地流轉業務進行了研究。“中信信託選擇的土地都位於一、二產業成型的城市周邊的農村,通過引入合作伙伴管理,在一、二產業的帶動下使土地實現增值,而不是隨便哪裏的土地都可以參與流轉。”該公司一位參與研究的人士向中國房地產報記者表示。
目標直指土地信託銀行
在中信信託董事長蒲堅所著的《解放土地:新一輪土地信託化改革》一書中,毫不掩飾他的雄心,他稱,土地信託的未來是打造產業金融航母“土地信託銀行”。
蒲堅計劃通過一系列的土地流轉信託試點,成立爲國家中長期農村土地改革的產業性金融機構。其基本的運作模式是農戶將土地存入土地信託銀行,土地信託銀行爲其提供土地憑證,實現農民擁有可攜帶資產的社會保障,使農民自由遷徙成爲可能。
據瞭解,目前中信信託正在與安徽省馬鞍山市探索成立土地信託銀行事宜。但中信信託人士向中國房地產報記者表示,成立土地信託銀行是長遠的規劃,只有土地流轉達到一定規模後才能實現,目前雖然在很多地方簽訂了合作協議,但不可能馬上遍地開花,還需要一個緩慢的過程。
記者向銀監會、中信銀行多位人士瞭解中信信託該業務的推進情況,以上人士均表示,尚未聽說其所在機構參與相關業務。
機遇伴隨高風險
除中信信託外,據瞭解,目前安信信託、中融信託、中糧信託等諸多信託公司,均已開始針對土地信託進行研究準備和實地調研。然而,熱情背後是實際的運營和管理問題,農業項目真正實現盈利並非易事。
在宿州帝元農業示範區,中國房地產報記者發現,大田種植的小麥疏密程度明顯比旁邊農民自己耕種的要科學,據帝元農業工作人員介紹,這樣會在一定程度上提高麥種使用率,產值也會更加可觀,但是僅通過小麥並不能明顯提升農地價值。
大棚裏的水果蔬菜的產值和市場價格並不理想。帝元農業工作人員坦言,目前還處於虧損狀態。“未來建設循環農業的土地已經預留出來,等手續審批通過之後就可以進行建設,形成產業鏈後就會逐漸盈利。”真正實現盈利尚需要五年左右的時間。
在土地流轉信託產品中,企業通常通過地上作物的未來收益作爲保證來進行融資,所以經營狀況直接關係到資金的供給。“自然災害導致的經營風險以及農業經營利潤有限等問題都是土地流轉信託未來面臨的風險。”某信託人士向中國房地產報記者表示。