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導讀:在北京的飯局上,兩大話題,房子和孩子。自從北京推出自住型商品房之後,這一全新的房產形式成爲關注焦點。在已經開始申購的項目中,無一例外遭遇了網絡系統被擠癱的熱情。到底什麼樣的人在買自住房?開發商爲何要爭相做如此薄利潤的項目?政府補貼之舉的初衷是什麼?
口述
申購網站瞬間點擊率超6萬
“那是一個週六,上午10點,報名網站開通。但就在1分鐘之後,網站陷入癱瘓。大量購房人發現不管怎麼刷新網頁都沒有反應,登記步驟不是卡在第一步就是卡在驗證環節。”恆大地產自住房項目御景灣工作人員小鄭如是回憶。去年11月30日,北京也是全國第一個自住型商品房項目恆大御景灣啓動網上申購。“網站卡殼的背後,可以想見,大量迫切買房的申購人早早地等候在電腦旁。”
“着急的購房人不停地打我們諮詢電話,網上貼吧開始有人抱怨。儘管我們反覆解釋,網上報名總共有15天,審覈、搖號不分前後,但大家依然不停地刷新頁面,這種場景如同春運搶票。最高同時在線10萬人。”小鄭回憶着。
這樣的情形在兩個半月後再次上演,今年2月15日,北京第二批兩個自住型商品房——金隅嘉業金隅匯星苑(朝陽區高井星牌建材廠地塊)及金隅匯景苑(朝陽區東壩單店地塊)啓動網上申購。“同樣是在上午10點,雖然我們已經從恆大開盤中學習了不少經驗,但同樣是啓動幾分鐘之後,申購網頁‘呆’住了,一直到下午才恢復正常。”金隅嘉業的小樑告訴北青報記者。“瞬時點擊量達到了6萬。如此之大的熱情,超過了開發商的預估,也超過了網絡的承載能力。”
“只用了8個小時,我們兩個項目就收到了35700份購房申請。由於我們兩個項目總共只提供5300套左右房子,需求和供應比變成了7:1。而在10天之後,總申購人數已經達到了31.7萬,需求供應比達到了59:1。考慮到整個申購時間爲30天,這一落差將會繼續大幅擴大。”小樑介紹說。
調查
誰在搶購自住房
類型1:期盼住房的保障房輪候家庭
到底是誰在購買自住型商品房?這個問題在網上申購階段因爲信息保護原因無從得知。但自住型商品房購房信息有一個環節,即申請信息現場確認。不管你是億萬富翁還是一貧如洗的窮人,都必須本人親自到場,在開發商指定地點提交材料。
根據政府的規定,自住型商品房購買人羣非常廣泛,只需要具備北京購房資格的人羣就能夠買,但爲了向低收入人羣和無房戶傾斜,政策規定了兩個優先。第一爲經濟適用房、限價房的輪候家庭,第二爲北京戶籍無房戶(單身25歲以上)。爲了便於管理,這兩類人是第一批現場確認資料。
在恆大御景灣的審覈現場,北青報記者見到了張女士,她是限價房的輪候家庭。“這次是真的動心了。”在御景灣樓盤現場,張女士指着戶型和記者交流。她家保障房排3年了,其間政府也曾提供過購房機會,但張女士放棄了。
“我在東三環上班,孩子也在附近上學,但可選擇的項目在西五環外面,實在太遠了。”對她這樣的人羣,她的錢就夠她買一次房,但如果房子如此之遠,她的家庭就沒有辦法正常生活。但御景灣就不同,在東南五環,未來也有地鐵。“說到底,地理位置是最看重的。”
有得必有失。根據統計,恆大御景灣優先家庭51637組,不過,整個項目只提供約2000套自住房。對張女士來說,如果她最終非常幸運,在優先家庭的搖號中中籤,她未來也無法再購買保障房,相當於政府已經對她履行了保障義務。
類型2:期待財產性收入的購房人
北青報記者還在現場遇到了一個剛剛研究生畢業的年輕人小郭。買房子其實並不是他的主意,但中國父母有操不完的心,似乎幫孩子解決住房問題就是他們必須肩負的責任。“自住房項目政策一出來,我父母就給我打電話,說我完全符合條件,還是優先,這次肯定能給我買上房。”
爲了提高成功率,小郭的父母發動了周邊所有的親戚,他舅舅、姑父等等,只要是能夠申請的,都填了購房申請,目的就是要提高搖號中籤率。由於自住房項目地塊目前已經有20多宗,小郭的父母拿着北京地圖,坐公交車一塊一塊去現場看,把周邊配套看了一個遍。但真正動心的也就幾個項目,“恆大御景灣、金隅嘉業兩項目,還有百子灣項目。”
說到底,地段是王道。自住房的一項規定是比周邊項目低30%,但這些地方由於地理位置極佳,基本上要比周邊項目便宜40%-50%,巨大的價差吸引了大量投機者。
孫梅在北京實際上有兩套房,一套在房山,一套在雙井,但其中一套登記在自己父母的名下,這樣她也符合自住房的購買資格,但並不是優先人羣。“這屬於政府發紅利,買到就算白送200萬。”孫梅給北青報記者算了一筆賬。
體彩“6+1”特等獎理論中獎概率爲一千萬分之一,是中國各種彩票玩法中頭獎中獎概率最高的遊戲,頭獎是500萬,去掉各種稅大概400萬。“如果這麼來算,買自住房政府補貼150萬到200萬,雖然買房人很多,但是中籤率是彩票的幾百倍都不止,爲什麼不試一下呢?”孫梅說。
根據政府供地計劃,最近兩年有7萬套自住型商品房供應,雖然地理位置有遠有近,但補貼的比例是固定的,即最少房款的30%。“從全局的角度來看,政府補貼的收入來自於民,也是用之於民,所以符合規定的人應該都有享有的權利。”孫梅和北青報記者算着賬,她並不認爲自己佔了政府或者別人的便宜。
揭祕
首批自住房單價緣何不超2.2萬元
北京市自住型商品房的一大特徵就是限價格、限戶型。根據住建委規定,自住型商品房的套型建築面積以90平方米以下爲主,銷售均價比同時段同品質商品住房低30%。它將面向具有北京購房資格的家庭,尤其是北京戶籍無房家庭和經適房、限價房輪候家庭優先。
自住房政策推出的最大背景是2013年北京房價大漲,爲了讓夾心階層買得起房,自住型商品房應運而生。相關管理部門面臨的房價壓力從自住型商品房22000元/平方米定價可見端倪。按照規定,第一批自住房單價不超過22000元/平方米,總價不超過200萬元。
實際上,豆各莊地塊、高井地塊、東壩地塊、百子灣地塊周邊的房價都在38000元/平方米左右,尤其是五環之內的高井地塊,挨着興隆公園、民航總醫院,周邊房價早已在40000元/平方米。但最後這些地塊自住房的單價無一例外都被卡在了單價22000元、總價200萬元上下的“門檻”上,大幅低於自住房政策所規定的比周邊商品房價格“低30%”的規定。
但今年北京兩會期間,自住房定價就傳出隨行就市的消息。2月21日,北京市國土局掛牌出讓來廣營地塊,自住房定價28000元/平方米,總價不大於224萬元。可以想見,今後,北京自住房套總價將會通過戶型、面積控制而得以控制,但單價將會“隨行就市”
手記
自住房政策別再“念歪”
自住房政策從設計的角度看並無不妥,但這種帶有實驗性質的創新能否實現預期效果,仍然需要時間檢驗。在這個過程中,最爲關鍵的問題可能是公平問題,這更多意義上是過程的公正。回想此前的經濟適用房政策,大量不符合要求的購房人,通過各種類型的造假,加上審覈機構的把關不嚴,讓經濟適用房效用大打折扣。原本應該用來解決低收入人羣居住問題的經濟適用房,最後成了某些人的財富收入,加大了社會不公的感覺。這也是爲何這一住房政策在多地都被迫停步的一個重要原因。
現在,政府對於自住房的購買、搖號都有一系列公開及監督環節。但如何保證7萬套房子自始至終陽光透明,保證一本好經不被念歪,這對政策制定者是一個持續的挑戰。
新聞內存
什麼人可以申購北京自住房
什麼人可以申購自住房?您只要記住一個原則,只要在北京有購房資格,無論是二手房還是新房,就有資格購買自住型商品房。
值得注意的是,在上述有資格的人羣中,兩類人是優先購買:一是本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士購買的要年滿25週歲;二是已在輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭。需要指出,兩類優先人羣搖號、選房平等。
首先是網上申請階段(接受購房申請的時間不低於15天),其次要現場提交材料階段(售樓場所尚在建設過程中,現場開放時間將另行通知購房人)。
其中,網上申請報名分爲兩個步驟:第一步,用戶註冊。進入恆大北京公司官網首頁右下角有“御景灣。在線登記”,進入“註冊登記”頁面後填寫郵箱、密碼、驗證碼進行註冊,之後需要登錄註冊的郵箱進行驗證,完成註冊。第二步,提交購房申請。登錄註冊頁面,進去後有“輪候家庭登記入口”和“普通家庭登記入口”,購房人根據自己情況選擇進入,根據提示完成購房申請。大約15分鐘可以完成資料的在線登記,之後在線或下載信息表打印,完成網上申請。
而需要注意的是,在線登記的信息主要包括購房人姓名、證件號、戶籍地址、婚姻狀況、家庭人口數、名下擁有住房套數、通訊地址、聯繫電話、郵編等基本信息,經適房、兩限房輪候家庭需要“資格審覈備案通知單”編號。
本欄文/本報記者範輝