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在一片樓市唱衰聲中,浦東唐鎮的一箇中高價位樓盤卻實現了“日光”。
3月2日,位於浦東唐鎮的綠城玉蘭花園臻園相關負責人介紹,該樓盤3月1日推出了160多套90-130平方米的三房房源,精裝修,“兩個多小時內,就全部賣完。實際的成交價格在4.2萬元/平方米,較去年10月推出的高層公寓房源價格上漲了5000元/平方米。”
“我個人覺得,目前的市場和春節前沒有多大變化。最大的變化就是銀行信貸的因素,購房者這邊沒什麼變化。”這名負責人說。
只是一個特例?
上述樓盤負責人說這番話時,杭州等地剛傳出個別樓盤大幅降價的消息,加上部分銀行宣佈暫停開發貸,一時間關於樓市變天的說法正在流行。
綠城玉蘭花園臻園能否作爲一個反面例證?
中房信分析師薛建雄的觀點是,談不上。薛建雄說,綠城玉蘭花園臻園是此前積壓的樓盤,客戶積累較爲充足,由於品質較高,戶型適中,所以獲得了不錯的銷量。“而且,一些改善型客戶會購買銀行的理財產品,所以針對這類客戶,銀行可能會在房貸上有些優惠。”
據前述綠城玉蘭花園臻園相關負責人介紹,該樓盤剛賣掉的這批房源,原計劃是在去年10月底就拿到預售證,但由於高價樓盤預售證受到管控,他們直到今年1月底纔拿到預售證,“拿到預售證以後,就趕緊佈置開盤,畢竟,和我們一樣受到管控的高價樓盤也有很多。”
當然,他們的客戶積累時間較長。“此前積累的客戶有200多組,絕大多數是上一次開盤時沒買到房的。浦東的多,浦西的少。”上述負責人說,由於不少買家都算首套房,“和我們合作的銀行,有的還是有利率優惠的,有的則要在基準利率基礎上有所上浮的,極個別的銀行仍有8.5折優惠,當然這對客戶的情況有要求。”
據他介紹,綠城玉蘭花園臻園還有20多套大平層房源,會在3月加推,就基本清盤了。
2月成交量同比降23%
“開發商銷售壓力大”
並不是每個樓盤都像臻園那麼熱銷。
浦東川沙鼎鑫名流苑售樓處昨日稱,該樓盤上週末加推的26套大戶型房源,均價2.5萬元/平方米,“目前還剩下一半左右。”
薛建雄說,據他了解,目前各售樓處傳來的消息都不太好,開發商的銷售壓力較大,整體來看,今年的市場不會像去年那樣好。
某外資房企總經理認爲,目前傳出的杭州樓盤降價、銀行信貸收緊等消息,對購房人、開發商的心理都產生了不利影響,“如果銀行房貸下不來,開發商即便推盤,簽約客戶再多,開盤也談不上成功。”
上海某房企營銷總監也說,往年進入1月,銀行就有錢了,而今年實在太特殊,2月末銀根仍然偏緊,“即便是放眼過往5年、10年,也就是今年才碰到這樣的情況。3月能否有改變,至關重要。尤其是針對首套房買家,如果信貸政策繼續收緊,對市場心理打擊很大。剛需市場肯定先受到影響。”他舉例,像臻園這次房子是賣掉了,但資金回籠估計也沒那麼快,“很多銀行即便房貸批了,也會緩一段時間再放款。”
2月上海樓市的猛烈跌勢,超出了不少業內人士的預期。
金豐易居&佑威聯合研究中心的數據顯示:今年2月,上海市新建商品住宅成交面積爲41.87萬平方米,環比下跌40.94%,同比下跌了23.43%;成交均價爲25702元/平方米,環比上漲0.20%,同比上漲4.19%。
佑威機構執行董事黃志堅稱,2月樓市成交量同比、環比雙雙大幅下滑,顯得有點異常。如果3月的成交量不能夠大幅攀升,說明這種偏冷的格局在持續,庫存量也將會持續上升。
前述外資房企總經理認爲,2月樓市成交較爲慘淡,除了春節因素,主要還是受信貸收緊影響。在政策走向不明朗的情況下,目前的樓市確實受到了一些影響,但他個人相信,3月中旬以後,樓市的推盤量、成交量都會慢慢恢復正常。“3月中旬以後,銀行的信貸政策等等都會出現明顯信號。我個人預計,3月中旬以後信貸政策會變寬鬆一些,此前市場積壓的需求會重新釋放出來,所以我還是抱樂觀態度的。”
“房企不會貿然降價”
相比之下,受訪業內人士對於房價走勢仍偏樂觀。
前述外資房企總經理說,接下來房價走勢還是會以穩爲主,一些項目會有一些促銷,也是正常的,畢竟開發商在一季度需要完成一定的銷量,但降價的舉措不會貿然進行。
前述滬上房企營銷總監進一步說,在相關政策走向明朗以後,今年一線城市的房價還是有上漲預期的。
單論上海,薛建雄的判斷是,“房價起碼在5月前不會降,位置偏遠的滯銷樓盤可能會推出一些優惠。”
根據中國指數研究院的監測報告,該機構監測100個城市中,2月房價環比上漲的城市有64個,下跌的是36個,與1月相當。這100個城市2月新建住宅平均價格爲10960元/平方米,環比上漲0.54%,是2012年6月以來連續第21個月出現環比上漲,但漲幅較1月縮小0.09個百分點;同比漲幅爲10.79%,漲幅較1月縮小0.31個百分點,爲連續第2個月縮小。
其中,上海2月的房價環比漲幅爲1.11%,同比漲幅爲14.27%,均遜色於北京、深圳。(編注:中指院統計的樣本樓盤價格多爲報價,並非實際成交均價,不同於佑威的統計。)