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杭州常州樓盤接連『跳水』 『看空』情緒影響下廣州個別房企加大折扣力度
本報訊(記者王荔玨)上周末兩大消息突襲樓市——杭州多個樓盤降價超20%;傳興業銀行停止房貸業務。受此『利空』影響,本周一早,房地產板塊開盤整體暴挫4.67%,地產個股一片肅殺,全體『現綠』,『招保萬金』四大房企無一例外跌幅超過6%。截至2月25日收盤,大盤已經連續4個交易日下跌,房地產股成為重災區,該板塊指數同期累計下跌9.36%。
全國:1月降價城市增至6個
業界人士表示,此次杭州、常州等地降價,是源於待售庫存較大,新增需求卻難以跟進所致。因此,經過持續一年多的暴漲後,在資金流動性偏緊的背景下,庫存高、人口新增放緩、消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現降價,樓市將開啟階段性降價區間。
日前,國家統計局發布1月70個大中城市房價報告顯示,全國房價環比下調的城市達到了6個,其中大部分是三四線城市。同時一線城市盡管呈現繼續上漲態勢,但同比漲幅收窄明顯,其中,除上海仍維持20%以上增速外,北京、廣州和深圳增速均回落至18%左右。隨著杭州、常州有樓盤大幅降價,作為一線城市的廣州,樓市是否也將隨之而出現價格跳水?
廣州:個別集團8.5~8.8折
從市場現狀看,上周五,時代地產正式對全線產品價格進行大調整,對廣州區域旗下產品實施8.8折優惠,折扣之大可謂空前。對於市場對其『是否跟風降價』的疑問,該公司的回應是『這僅是例行營銷動作,沒有特別原因』寥寥數語。無獨有偶,近期市場降價幅度明顯的還有敏捷地產,旗下多個樓盤早在杭州、常州樓盤降價之前的1月就開始實施8.5折左右的優惠,以敏捷華美國際為例,原來均價1.3萬元/m2左右,新春前夕突然降至9800元/m2起。
對於敏捷地產、時代地產相繼推出的大幅優惠,有房企人士坦言,這當然屬於降價的苗頭,但只是個案而已,並不能就此認為廣州樓市會掉頭向下。以時代地產為例,降價或許是因為剛上市不久,且有多個項目要開工,因此以大幅優惠來回籠部分資金也在情理之中。而敏捷地產的大幅優惠則或許與傳聞其將在香港借殼上市有關。統計顯示,1月的大幅優惠為敏捷帶來了超過10億元的銷售額。該集團相關人士回應此舉時稱:『我們每年在歲末都會有回饋業主和社會的優惠行動,是階段性的正常營銷行為,該回饋行動到2月份已經結束。』
樓市走勢『兩會』後見分曉
既然價格稍微回調一成左右就能帶來暢旺的成交,這也就意味著,廣州樓市的需求依然旺盛。而且,除了上述個別房企之外,目前市場上尚無標志性的樓盤降價拋售現象出現。也正因為此,房企纔依然有搶地的熱情。
廣州市同創卓越地產總經理趙卓文認為,『樓市並不可能迎來突如其來的拐點。杭州有樓盤出現價格跳水,那是因為杭州的樓價漲得太快了,現在只是階段性的下跌,與廣州無關。從成交數據看,樓市近兩個月確實有所降溫,但是就此認為是拐點已至,還為時過早。』
趙卓文指出,由於開發商普遍面臨資金鏈緊張、庫存大的局面,其漲價預期也會受到一定的限制,今年的樓市將以平穩發展為主。至於未來如何,還要看具體的貨幣政策以及樓市的發展狀況。樓市走勢如何,仍需看『兩會』後的市場纔能判斷。
江浙馬年『第一跳』
第一波
2月18日晚,杭州市區住宅項目『德信·北海公園』宣布推出的210套房源均價直降3000元/m2,以利清盤。打響本輪『樓市降價首槍』的該盤於是遭遇『房鬧』,許多業主手拉『維權』橫幅,聚集在售樓處門口。
第二波
就在北海公園宣布降價清盤不到24小時,距離其約400米的另一個住宅項目『香榭裡』也放出風聲,以11800元/m2起價、13800元/m2均價『接戰』。這同樣引起了部分舊業主的不滿,逾70名舊業主到售樓處抗議,大多要求退房。
第三波
就在杭州兩盤降價之際,常州的樓盤也跟著『跳水』,23日,常州的雅居樂星河灣也大幅降價。該盤新推4棟樓,精裝均價12500元/m2,毛坯均價7500元/m2,個別房源低至5380元/m2,相比去年12月的開售價相當於打了近六折。不過,開發商強調:對於前期高價購買的老業主,將如數退還差價,給予一次性補貼。
第四波
同樣在上周,湖北襄陽頂尖樓盤『樊城中央公園』因開發商資金鏈緊張,無法繼續建設,主動向政府部門打報告,要求政府出面協調、接管。由此導致襄陽市房管局直接發布公告,撤銷包括中央公園等4個預售許可證號,直接暫停了該樓盤的開發。
文:記者王荔玨
圖:資料圖片
廣州尚在安全區
庫存消化周期10個月左右
克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為,大范圍的『降價潮』不會到來,因為目前老百姓的購買力還是比較強,但是過時的產品和城市郊區大盤等兩類產品可能會降價。在經過一輪初步調整之後,一些過於激進的企業將面臨洗牌。
中原地產市場總監張大偉也表示,房地產業持續一年多的暴漲後,市場勢必要理性回歸。因此,市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落,房地產逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調控政策將以房產稅等市場調節手段代替行政乾預手段。在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是三四線城市,很可能會陷入整體低迷。
廣州樓市多年保持供需平衡
從供求關系看,廣州樓市目前表現出依然健康的態勢。合富輝煌集團首席市場分析師黎文江表示,他並不擔心廣州的樓價會大跌,其中的關鍵因素就在於廣州的市場消化量與市場的供應量相當接近。基本上,在過去幾年來,廣州住宅的年供應量都在600萬平方米左右,而市場的吸納量則維持在600萬~800萬平方米區間。其中,最明顯供過於求的年份是2008年,當時,廣州全市一手住宅年預售量約為760.28萬平方米,成交量則為553.04萬平方米,存貨量約為200萬平方米,存貨比首次高達27%。這一存貨比已經是過去七八年來的最高峰了。方圓地產的數據也顯示,2013年廣州樓市的庫存消化周期約為6個半月,但今年年初庫存消化周期上昇至9個月左右,最近大概達到10個月左右的水平。這一數字依然明顯低於杭州高達一年半的消化周期。
郊區冷門盤或有降價壓力
不過,盡管當下廣州的供需比例仍屬合理,但值得關注的一組數據是:在2013年全市新建商品房庫存中,南沙、花都、增城、從化四區所佔比例超過50%,若加上番禺更是超過70%。與此同時,天河、越秀、海珠等核心區域的供應量仍然緊張,二手房成交量一直居高不下,這讓不少開發商深信,廣州核心區商品房仍供不應求。但郊區或有可能因為存量大的緣故,導致房企為追求資金回籠而局部降價走量。因此,一旦二三線城市降價成風的話,廣州樓市最快跟風的將是郊區一些成交業績欠佳的樓盤。記者王荔玨
庫存高去貨慢唯甩賣套現
杭州為何成『首跳』?
庫存壓力遠超北上廣
對於杭州『德信·北海公園』的率先『跳水』,市場傳聞稱是信托公司為保全資產,行使合同約定的強制降價。這當中真相究竟如何,我們尚不得而知,不過,就在德信宣布降價同一天,該公司確實是在杭州競得一塊宅地,總價約18億元。因此,有專業人士認為對其降價不妨理解為開發商為了快速回籠資金的舉措。但也有房企人士直言,成交量急劇下降,成交價格下跌,這纔是杭州樓市下行的兩大信號。
業界普遍認為,杭州開發商的主動降價更多的是源於庫存太高。據透明售房網的數據顯示,到2014年1月底,杭州商品房庫存創紀錄地突破12萬套,達到120476套。這一數字遠遠超過了『北上廣』。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套,杭州樓市目前在售房源已達到了22萬套。
據估算,自2009年以來,杭州土地供應量『變現』為商品房再減去已銷售的量,杭州樓市目前的潛在供應量約為50萬套商品房,如果以過去三年的平均去化速度計算,消化這些潛在供應需4年~5年。
常州為何『跟風跳』?
只有1/3人口有購買力
至於常州,同樣存在供過於求的問題。據常州一開發商透露,若按照常州約460萬的總人口計算,近四年來,常州的人均新增建築面積達到20平方米,這一增量在國內所有城市中排名前列。但問題在於,在這460萬的總人口中,只有約三分之一擁有實際的購買力,因此,常州的實際新增建築面積將達到60平方米/人。出現大量庫存必將在所難免。數據顯示,即使僅計算現有存量,其去化周期將達近20個月。
有房企人士抱怨道:『近期住宅價格和成交量跌了10%~20%,商業部分則幾乎賣不動。因此,正在定奪商業物業是否也要跟進降價。』
記者王荔玨
樓市過去十年
經歷3次大降價
據中金公司的分析,房地產行業層面的大范圍降價,在過去十年中發生過3次。第一次在2005年,以上海、杭州被定點調控拉開帷幕;第二次是2008年開年萬科喊出『打折降價』口號;第三次在2011年五六月份通州開始降價。過去三次大降價的節點,都是通脹上行、流動性收緊的末期,開發商面臨資金流壓力而進行價格調整。
而這次自杭州開始的價格調整,背景因素雖有市場利率上昇的因素,但大環境上,通脹指標、整體流動性還是溫和可控,開發商資金面也並不是極端緊張,因此,本次降價實屬區域市場供應面出現問題的情形,短期難以形成實質的擴散式影響。