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天河體育西路商圈一帶,沿街商鋪空置情況有所增加。王雯倩攝
天河商圈不少空置街鋪貼出招租的信息。
天河商圈不少空置街鋪貼出招租的信息。
東部板塊商業項目已漸入佳境。王荔玨攝
電商圍城自去年開始傳統商圈商鋪空置率明顯上昇,租金見頂回落
時近3月,濃濃的年味兒漸漸散去,隨著『返工潮』的襲來,傳統商圈的一二線街鋪亦漸漸恢復生氣。不過,記者近日路過天河體育西路商圈一帶時發現,即便在人氣最旺的周末中午,沿街商鋪空置情況有所增加,沒走幾步便會瞧見一間拉下卷簾門並張貼招租信息的鋪面,部分地理位置一般的商街甚至出現連續數間店面『吉出』,看著十分慘淡。業內人士表示,自去年開始,傳統商圈的商鋪空置率較以往有明顯上昇,而租金則應聲回落,其中不乏街鋪含金量問鼎全市的體育西路商圈、北京路商圈和上下九商圈。文/圖:記者王雯倩
越旺的步行商街
鋪租下調情況越厲害
對於繁華熱鬧的天河商圈而言,同為零售行業,沿街商鋪和數家大型購物中心卻是冰火兩重天。合富置業雋峰苑分行主管李紅偉表示,近幾年崛起的電商對實體店的確有較大衝擊,但對於一些大型的並已形成自身行業品牌的賣場影響不大。
據介紹,現時天河商圈普通二三線路段商鋪,例如天河南路、天河北一帶的商鋪,比年前出租量有所增加,大概有一成左右,尤以面積在200平方米左右的商鋪居多,放盤量較年前增加大約三四成左右,而租金水平約在250元/m2/月。此外,降租現象時有發生。
中原地產工商鋪商鋪部高級營業經理洪韻指出,相比起春節前的慘淡,節後的天河商圈街鋪租賃行情略有回暖,但空置率仍高於2012年,其租金下調幅度亦是領跑市區成熟商圈,租金普遍下滑10%?15%,個別商鋪的租金甚至下跌20%,卻仍未有租客接盤。『去年最明顯的市場表現是,以往越旺的步行商街,空置情況越嚴重,鋪租下調情況越厲害。』
相比之下,大型購物中心的日子似乎好過一些。據高力國際的最新報告顯示,2013年,廣州市零售物業市場需求主要來自餐飲、快時尚及服飾等品牌,其青睞區域多在市中心成熟商圈;相比之下,超市、百貨類業態年內保持擴張態勢,但考慮租金成本、市場飽和度等因素,開店區域已傾向於外圍新興商圈。2013年市場平均租金在整體上保持穩定,成熟商圈包括天河區、越秀區等租金在高位保持平穩。而受外圍新興商圈新增項目租金偏低影響,去年第四季度廣州大型購物中心整體平均租金有所下調,為每月每平方米712.9元,環比下降約1.5%。
習慣性漲租情況越來越少
受訪的多位業內人士均表示,出現街鋪租金下滑的不僅在天河商圈,人氣暢旺的上下九商圈和北京路商圈亦難逃電商衝擊的陰霾。上周末,記者在上下九和北京路一帶走訪時,並未感受到如天河商圈內沿線街鋪的蕭條,行走在步行街上,偶能瞥見兩三間吉出的商鋪拉下鐵閘,且以服飾店的轉租情況較多。業內人士口中的傳統商圈遭遇寒流,主要反映在與步行街接駁的分支內街商鋪上,此類曾經受惠於商圈輻射的二三線街鋪,現時行情並不樂觀。滿堂紅郭海波指出,按照過往經驗,傳統商圈步行街的商鋪業主,每年都會上調5%租金。而去年迄今,這種習慣性漲租情況越來越少。相反,與步行街相鄰的二線街鋪,譬如北京路商圈一帶的惠福東路、文明路、中山五路、中山四路等,不但沒有漲租,還出現了5%?10%的租金下調。
社區鋪『自給自足』租金走穩分流街鋪投資客
同處於經濟大環境欠佳且電商經濟衝擊實體經濟之下,市區社區鋪的租售價格卻在穩步上昇。洪韻表示,由於社區鋪的業態以自給自足的日常生活配套為主,外部經濟環境的變化對其衝擊十分有限,並緊緊跟隨市區物業的昇值步伐,平穩上漲。『以往投資社區鋪的多是資金實力一般的買家,但近兩年從街鋪市場轉跑道投資社區鋪的街鋪投資達人有所增多。』據郭海波介紹,現時市場上租金回報率較好的社區鋪,總價多介於300萬?500萬元,比起動輒上千萬的街鋪,入市門檻低。而從租金回報來看,社區鋪的租金雖明顯低於黃金路段的街鋪,物業昇值幅度亦不敵街鋪,但勝在其後穩紮穩打,回報收益可預期估算,質素中上的社區鋪能有4%?5%的租金回報率,而眼下街鋪的租金回報率多介於3%?4%。
撤市設區後
增城商業前景值得看高一線
2月12日,國務院同意撤銷廣州黃埔區、蘿崗區,設立新的廣州市黃埔區;撤銷縣級從化市、增城市,設立廣州市從化區、增城區。此消息的公布,業界普遍認為,撤市設區之後,廣州的東部板塊發展將得到明顯提昇,有著產業帶動以及『剛需』買家雲集的增城,商業價值前景值得市場期待。
品牌巨頭雲集到東部板塊掘金
從地鐵13號線動工,到廣州東部交通樞紐中心規劃,再到東部山水新城實施廣州區劃調整獲國務院批准『增城撤市改區』,增城區域價值日趨凸顯。據碧桂園相關人士介紹,汽車、牛仔服裝和旅游等良好產業基礎和近十年來熱火朝天的房地產開發,已經吸引了永旺集團、廣百集團、正大集團等商業巨頭到東部板塊掘金,東凌集團、合景泰富、奧園集團、萬達地產的相繼進入,則進一步奠定了增城商業地產發展的基礎。
街鋪王單價突破11萬元
仲量聯行研究統計顯示,在過去10年,新塘鎮商業單體新增的面積供應僅為25萬平方米左右,而近幾年內將迅猛增長,過去兩年,增城商業單體新增的面積供應量超過過去10年的總和,達28萬平方米。
從價格看,當下,增城的商業物業雖然可用價格不菲來形容,但交投卻持續暢旺。據中介人士介紹,增城最旺的掛綠廣場附近繁華商業街的街鋪二手單價最高在8萬~10萬元/m2,市中心客流稍差點的路段街鋪價則在3萬~4萬元/m2。與此同時,小區商鋪也是有價有市。像雅居樂御賓府、合景譽山國際的社區商業中心街鋪,首層均價普遍在2萬~4萬/m2,二層商鋪約1.5萬~2萬元/m2。價格最貴的是位於新塘東部交通樞紐附近的東凌廣場,去年6月,開盤當天,兩間同為11萬元/m2的鋪王就被同一買家所囊括。
仲量聯行分析人士表示,隨著廣州城區居民向東部遷移,增城新塘鎮未來商業發展空間將持續強大。預計未來兩年,隨著東凌廣場、萬達廣場以及奧園康威廣場的相繼落成及投入使用,廣州國際化大都市的商圈格局將因此而被改變。
記者王荔玨