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“新國五條”出臺已然一年。雖然較之前限購、限價、限貸力度更大,但目前看來,房價調控目標、問責制等直接目標似乎並沒有對市場有所影響。不過,從另一方面看,隨着土地供應放量增加、供地結構開始優化、自住型商品房陸續推出,增加市場供應、激活市場需求、房地產稅費改革、金融政策微調等一系列市場化長效機制正在建立。
馬年開春以來,整體市場出現銷售下滑、觀望勢頭明顯的現象,甚至部分城市個別項目出現價格大幅下調,部分銀行也在調整貸款政策。
“新國五條”週年,樓市出現新的動向。
記者邢飛潘秀林桂瑰
□回顧
“新國五條”出臺這一年
2013年2月20日,國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作,確定了五項加強房地產市場調控的政策措施(稱爲“新國五條”)。2月26日,國務院辦公廳發佈了《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,推出“新國五條”執行細則,諸如“從嚴徵收房產轉讓所得的20%個稅”、“提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”和“對執行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責”等更嚴格、更細緻的樓市調控措施出臺。
3月底,包括北京、上海、廣州等在內的17個城市出臺了或具體或模糊的實施細則。北京落實“國五條”的執行細則於3月30日出臺,規定次日起禁止北京籍成年單身人士購買二套房,嚴格按個人轉讓住房所得的20%計徵個稅,進一步提高商貸二套房貸首付比例;通過各種手段騙取購房資格的家庭將承擔相應經濟責任和法律責任,且不予辦理房產證、五年內不得在北京市購房;新舊政策以買賣合同網籤時間爲準。調控力度遠超過上海、廣東等地。
雖然政策嚴厲,但執行卻非如此。經過此前一年多的嚴格限購,遇到相對寬鬆的執行環境,市場出現明顯反彈。根據70大中城市房價指數數據,從2012年6月開始,全國主要大中型城市一、二手住宅價格開始持續上漲,到年底,70大中城市中新建商品住宅價格環比上漲城市數量已佔到近8成。尤其是一線城市,需求大量釋放,供需矛盾突出,房價反彈較爲強烈。另外,根據鏈家地產市場研究部統計,2012年期間,全國進行調控調整的城市,政策放鬆的達到7成。這些都成爲“國五條”出臺和調控收緊的重要背景因素。
□市場表現
房價
一線城市房價領漲
北上廣深四大一線城市在全年房價同比漲幅中位居前列。根據國家統計局的數據,從2013年9月開始,四城市的新建商品住宅價格同比漲幅已經連續4個月超過20%,大幅領先二線城市。而從全年來看,除了一季度的同比漲幅低於10%,顯得較爲溫和以外,從4月開始,四大一線城市房價可謂高歌猛進,每月同比漲幅幾乎以平均2個百分點的速度遞增。
這樣的漲幅致使上述城市全年的房價調控目標大都難以完成。不過爲了遏制房價失控,一線城市在年末率先舉起了調控大旗。從2013年10月底開始,“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世,表明了政府調控樓市的決心。
業內人士坦言,國五條細則,在限購、限貸、個稅、限價等方面明顯升級,尤其是二手房轉讓按照20%交納個人所得稅,影響面甚大。但後來各地出臺的地方細則中,並沒充分反映國五條細則,此外,政策裏面提到的問責制,在實際操作中,也沒從嚴執行。
新房
剛需盤供應斷檔
據中指系統數據顯示,2014年1月監測的43個城市中,有36個城市樓市成交量環比下降,其中蚌埠降幅最大,爲56.78%;其次是大連,環比下降53.11%。北上廣深4個一線城市樓市成交也集體遇冷。其中,上海商品住宅成交環比下降30.65%,深圳一手住宅成交環比下降45.5%,同比下降70.4%。
2月繼續延續1月的低迷態勢。中原地產研究部統計數據顯示,2月春節後,北京樓市收穫歷史最差開局,截至2月23日,2月北京新建住宅商品房部分僅成交1000套,二手房住宅僅成交3587套,合計成交不足5000套,相比2013年同期跌幅超過一半。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,“國五條”對於北京住宅市場的影響,對市場降溫產生了一定效果,北京細則落地後,需求大幅回落,尤其是影響到購房者的心理預期,觀望情緒加深。新政後至現在,新入市項目與前期同類項目相比,定價基本沒有過高的漲幅。但是,過於嚴格的行政干預對新房供應市場產生一定干擾,2013年新盤入市節奏受到影響,全年供應量同比下降了13%,達到歷史低谷。而價格方面,開發商紛紛取消優惠,項目實際成交價格逼近擬售價格,價格變化並未達到預期效果,市場中剛需力量不容小覷,深層次的供需矛盾未得到解決。
二手房
價格連跌3個月
樓市在信貸收緊影響下,上漲開始乏力,特別是受到貸款影響最大的二手房,價格開始陰跌,成交量持續下滑。
據中原地產統計,在2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅,但隨着最近信貸政策的壓力和自住房導致的購買觀望,二手房價格已經從12月以來連續3個月陰跌。
截至2月24日,北京二手房成交均價在3.12萬元/平方米,相比1月的成交均價3.18萬元/平方米和12月的成交均價3.26萬元/平方米,均持續下調。此外,二手房報價下滑幅度也有加速現象,目前北京二手房報價平均在3.2萬元/平方米。
中原地產首席分析師張大偉分析認爲,由於客戶量驟減、需求出現觀望,成交量大幅下滑,房主的心理價位出現了調整,部分業主開始願意調低報價,低於前期市場成交價格,議價空間加大,鬆動明顯出現。
□2014年市場展望
展望
1
不動產統一登記制度提速
2014年伊始,推進不動產統一登記的步伐加速。1月21日,中央編辦發佈《關於整合不動產登記職責的通知》(以下簡稱《通知》)。國土資源部被賦予“指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作”的職責。如果沒有意外,《不動產登記條例》將在今年6月底前出臺。
在2014年全國國土資源工作會上,國土資源部副部長徐德明表示,國土部將盡快協調有關部門,建立部際聯席會議制度,加快組建不動產登記局。業內人士認爲,不動產統一登記制度是房產稅開徵乃至房地產長效機制建立的基礎之一,將提高樓市調控的針對性。統一登記後,有望擠出炒房客手上多餘的商品房以及某些人名下來歷不明的商品房。
根據2014年全國國土資源工作部署,今年將出臺不動產統一登記條例,爲全面開展不動產統一登記提供法規依據。“不動產登記的重要內容就是住房財產的登記。一些來路不明、投機色彩濃厚的房產,在曝光的壓力下,將加速入市和轉讓。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說,不動產統一登記制度的加快建立,有可能促使市場出現二手房拋售潮。
展望
2
二線城市降價波及多遠
2月18日,杭州北海公園打出“起價都是浮雲,實價纔是王道”的廣告語,推出“準現房均價1.58萬元/平方米”特惠活動,單價降了2000元,被業界稱爲吹響了馬年降價的號角。在北海公園降價後,同一區域的樓盤“天鴻香榭裏”在不到24小時就率先“應戰”。該樓盤將銷售均價從此前近17000元/平方米調整爲13800元/平方米,起價11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。
此外,江蘇常州“雅居樂星河灣”也加入降價行列,單價直降5000元。由於杭州部分樓市開始大幅降價,引起市場對後市國家房地產調控政策加碼的擔憂。受此影響,多隻地產股出現跌停現象,地產板塊的集體走弱,也導致了銀行爲首的金融股跟風大跌。
“一線城市繼續飆升、二線城市保持適度增長、三四線城市滯漲且極少幾個城市會小幅下跌。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南都記者表示,儘管目前全國部分城市和地區出現了房價看跌的現象,不過從總體上看,此類看跌行爲暫時還是局部現象。
□樓市發生了什麼變化
變化
1
土地供應量創3年新高
2013年,北京土地供應創下了3年來的新高。同時,2013年也是近3年來首次完成供地計劃,且超額完成。根據北京市國土局的數據,去年全年北京土地市場共成交經營性用地140宗,面積1575公頃,相當於2012年的2.5倍。而去年出臺的北京“新國五條”細則無疑是2013年土地供應大增的重要推力。業內稱,2013年土地供應的明顯增加,將緩解今年住宅的供需壓力。
去年3月30日,北京落實“國五條”的地方細則出臺。北京細則中明確指出,“增加普通商品住房及用地供應”。隨後,北京市國土局的推地節奏明顯加快,在房企預期向好積極拿地的推動下,去年北京順利完成了全年的供地計劃,同時土地收入也攀上了新的高度。而值得關注的是,在北京土地供應中,保障房用地以及自住型商品房用地均有舉足輕重的地位,這兩類住宅類型的上市也對房地產市場產生着重要影響。
根據北京市國土局對外通報的2013年土地交易市場運行情況顯示,2013年北京土地市場共成交經營性用地140宗,面積1575公頃,相當於2012年的2.5倍,其中住宅用地1261公頃、商服用地313公頃。商品住宅用地供應面積達到978公頃,完成全年850公頃計劃指標的115%,比近5年商品住宅用地實際供應量688公頃增加42%。
從住宅用地供應結構來看,2013年北京市供應的住宅用地可提供住宅總建築規模約爲2300萬平方米。其中,各類保障房建築規模約1300萬平方米,佔住宅總建築規模的57%;商品房建築規模約1000萬平方米,商品房中自住型商品房227萬平方米,約可提供住房2萬套。各類保障房及自住型商品房建築規模佔住宅總建築規模的66%。
變化
2
自住型商品房改變房地產格局
爲了解決夾心層的住房問題,去年10月22日北京市住建委發佈,2013年北京將推出2萬套自住型商品房,2014年計劃推出5萬套左右,此類住房價格比周邊商品住房低30%左右,套型以90平方米以下爲主。隨後,北京土地市場開始加大此類型地塊的供應。截至目前,包括恆大、金隅等房企在內已推出3個自住型商品房項目,憑藉比周邊低3成房價的優勢,此類產品可謂“炙手可熱”。而從目前的土地供應情況來看,自住型商品房地塊的供應也非常“給力”。1月21日,北京市國土局的數據顯示,自去年下半年北京推出自住房政策以來,全市已供應自住型商品住房地塊共計32宗,可提供自住型商品住房建築規模累計達到329萬平方米。按照自住房戶型面積在90平方米以下計算,至少可以提供自住房3.7萬套。而在今年供應的自住型商品住房用地中,集中建設的有6宗,可提供自住型商品房約81萬平方米,通過競建及配建方式建設的自住型商品房有4宗,約21萬平方米。兩者相加已經超過100萬平方米,按照自住房戶型面積在90平方米以下計算,可以提供自住房1萬多套。且國土局的相關負責人表示,與去年相比,今年供應的自住型商品住房用地區位更優。
自住型商品房的入市在一定程度上衝擊了房地產市場,使得不少置業者陷入觀望。根據亞豪機構數據,在“自住型商品房”新規出臺之後,10月24日-10月31日,住宅日均成交僅322套,而在9月日均成交量高達442套。北京偉業我愛我家集團市場研究部經理程浩業告訴記者,“未來一到兩年內,自住型商品房土地供應可能還會加強。此外,純商品房也會加大供應力度,將有效緩解供不應求的現狀,房價也會趨於緩和。”