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杭州樓盤降價將崩盤論推上輿論潮頭,一些省內的購房者認爲濟南房價也會跳水,這雖是一種良好期盼,可到底漲還是降,嘴上說恐怕不靠譜,得先搞清楚支撐房價一路上漲的幕後因素到底是啥。供過於求還是供不應求?房地產商花了多少買地錢?銀行的錢袋子有沒有紮緊?
【供求關係】九成是剛需,3個多月就能清空庫存
房子賣得不好,庫存量大,房企手上又缺錢,就會降價走量,回籠資金。持續高庫存便是日前杭州個別樓盤突然降價的重要原因。“庫存量是項目在取得預售證後累計沒有銷售出去的房子,一般來說,6個月的庫存消化週期是一個健康正常的狀態。”濟南世聯房地產顧問機構總經理朱江說。
一定程度上,庫存壓力如何也是判斷目前濟南房價走勢的一個重要維度。朱江說,統計顯示,去年濟南的庫存量爲145萬平方米,主要以中大戶型及遠郊房源爲主。根據月均銷售量計算,濟南的庫存3個月零10天能銷售完,遠低於平均消化週期。
供需關係是影響房價的核心因素。世聯地產2013年至2014年房地產市場年報統計顯示,去年濟南商品房總供應量爲57389套(663.49萬平米),新增供應量爲48166套(543.28萬平米),較2012年分別增長39.2%和36.9%。從成交來看,去年全年普通住宅共成交46221套(518.44萬平米),成交率高達77%以上,整體呈現供需兩旺的特點。
從成交的戶型來看,仍以剛性需求爲主,兩室和三室的成交套數佔總成交的92%,面積佔全年總成交的88%。山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說,濟南市場整體呈現供不應求,房價下行的動力不足。
【土地供應】1月成交45地塊,拿地熱情不減
俗話說,水漲船高。同樣地,土地熱,樓市則難降溫;地價漲,房價通常也會走高。根據2010年至2012年的有關調查,濟南市住宅用地樓面地價占房價的比例爲20%左右。通俗來講,如果某樓盤的售價爲10000元/平方米,那麼其中有2000元是買地錢。
濟南市國土資源部門統計顯示,去年土地供應229宗,其中居住與商服用地共221宗,同比增長97.3%。從全年的供應計劃來看,2000萬平米的面積是2012年的3.4倍。東部和西部是供應主力,特別是西客站片區,成爲各大房企爭奪的熱土。從成交來看,去年土地共成交164宗,總計766.06萬平米。
去年的成交熱潮延續到了今年。1月份濟南土地市場異常活躍,短短一個月累計成交45塊土地,總成交金額177.87億元,這也創下了有史以來最高的月成交紀錄。
省城資深地產評論人趙魯樑認爲,原本在3月份纔會出現的交易高峯提前出現,這與各大房企對市場的預期有關。去年濟南房地產市場量價齊漲,不少房企都如期甚至超額完成年度銷售任務,對今年的市場預期也很是看好,急需拿地利於全年的項目開發。
開發商拿地熱情逐漸高漲,也在帶動土地價格上漲。去年平均1944元/平米的樓面地價同比出現了6.3%的上漲。業內人士分析,地價的上漲說明房價難以下降。
【信貸政策】房企融資成本高,或助推房價
“貨幣政策調整本身和房地產政策沒有關係,但是它一旦調整,一定會對房地產產生影響。”對於住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前所講的這句話,省城一些置業顧問最近頗有體會。
26日,省城一連鎖中介金融部負責人向記者“訴苦”:從年前11月至今,已積壓了200多個貸款件,審批早已通過,但是遲遲沒有放款。多家樓盤的置業顧問也稱,原本年初對首套房的利率折扣,今年不但沒有了,反而有可能上浮。
目前的信貸政策情況如何?中國建設銀行山東省分行公司部總經理劉振勇說,目前資金緊張暫時不會改變,銀行在對房地產的信貸額度上沒有出現減量壓縮,但會對區域選擇、項目特點等作出更爲嚴格的篩選。“未來主要側重風險較小的二三線城市,側重剛需樓盤,同時評估中小企業的還款能力。”
中國農業銀行山東省分行公司部副總經理宗力說,銀行貸款之外,不少房企還會選擇信託、私募資金等多元融資方式,資金到期歸還後,再次融資時信託利率會提高,一定程度上增加了房企的成本。
劉振勇說,無論是銀行貸款,還是民間借貸等融資渠道,對中小房企都不算有利,這可能會推動房價上漲。
【綜合預測】房價穩中有升但漲幅會收窄
在樓市一片喊跌的輿論浪潮中,濟南的房價會不會跳水?恐怕連假摔都很難出現。
先來看一下供應,房地產調研機構統計顯示,根據2013年成交居住用地以及已確定入市加推項目推算,預計今年將有約650萬平米以上的新增商品住宅項目進入市場。再加上庫存量,今年全年的商品房供應量將達800萬平方米以上。這比去年的供應量增加137萬平米。
同時,在外來人口、省會效應、產業聚集、城鎮化等多重因素的疊加影響下,需求旺度不減。以外來人口爲例,濟南外來人口的增長速度由2010年以前的8萬人/年,增長至近三年的14萬人/年,這無疑會增加有效需求。
“當供應量明顯大於需求量時,這將帶來明顯的庫存,庫存去化壓力較大時,開發商漲價的動力將明顯降低。”朱江認爲,綜合來看,今年濟南房價將穩中有升,但漲幅會收窄。
國家統計局統計顯示,2013年1月至12月,濟南新房價格同比上漲9.4%。世聯地產分析認爲,今年房價漲幅低於2013年,預計將在6%左右。不過,業內人士稱,這種分析是基於面上情況的整體分析,具體到片區和樓盤,情況肯定有區別。除西客站片區外,華山片區、濱河新區、工業北路、唐冶片區等也將成爲省城新的熱點區域。記者喻雯實習生韓清陳淑毓