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2014年,中國房地產市場上空的陰雲逐漸濃厚。近日國內傳聞某銀行暫停地產夾層融資業務,供應鏈融資業務只做排名前十的企業,並對其他房地產貸款業務進行梳理。這一消息一度成爲國內房地產股大跌的導火索。
從1998年以來,中國公衆似乎逐步形成了房價只漲不跌的思維定勢。與此相適應,中國政府的房地產調控也往往以嚴控價格上漲爲政策目標(雖然許多地方政府實際上在助推房地產價格上漲)。不過,諸多跡象顯示,未來幾年中國的部分市場的房價下行風險,可能逐步取代房價上行的壓力。如果不能捕捉到這種巨大變化,那麼房價上漲段的火上澆油式的調控,就可能演化爲房價下行段的落井下石式的調控。
在內部討論中,安邦(ANBOUND)特約經濟學家鍾偉表示,房價下行風險加大主要由於如下原因:一是供求決定價格,目前房地產已隱約處於結構性供過於求的狀態。2008年以來,房屋銷售面積的增長從不足8億平米上升至超過12億平米,但同時房屋在建面積則從20億平米上升至60億平米。兩者落差巨大。假定從現在到2020年,中國房地產的產銷面積年均複合增長7%,這意味着到2020年,中國房屋在建面積將超過100億平米,意味着未來7年需要實現1.08億套商品住宅的銷售。如果再考慮到3600萬套保障房的供應,則未來7年,需要約4億人遷居新房,需要2020年中國的城市化率超過75%。鍾偉認爲,這一目標幾乎是難以實現的。目前個別城市出現的“鬼城”現象,可能會逐步蔓延。
二是有效需求增長放緩,目前房地產已明顯遭遇需求不足的嚴重約束。雖然房子蓋的多了,但迫切需要買房的人羣卻增長不旺。有多方面因素,首先是投資客逐步撤離樓市,現在的購房主力已轉變爲改善型和首次置業型的需求。改善型需求在賣舊買新時,受到非常大的政策制約,限購限貸政策和沉重的交易稅費讓改善型需求難以釋放。首次置業者則受到支付能力的約束。從日美的經驗看,居民儲蓄率和房價高度相關。中國居民的儲蓄率在上世紀90年代基本穩定,保持在20%-21%左右,到2009年升至25%,2010-2011年下降到23%。隨着儲蓄率下滑的還有年輕人羣,從2009年至今,中國高考報名人數已連續四年下滑,儲蓄率和進入婚育年齡的年輕人同步下滑,顯示在2017年之後中國的首次置業羣體在減少且購房支付能力更弱。部分原本勉強可達到購置商品房門檻的中低收入夾心層,則很可能通過政府提供的自住型商品房來滿足。排隊購房的瘋狂時代已漸漸遠去了。
三是中國利率市場化的進程,也使房屋不再是保存財富的不二選擇。在以往快速的貨幣化和城市化進程中,買房養老成爲盛行的法則。就中國整體而言,過去十年,貨幣餘額增長了5.4倍,居民收入增長了3.2倍,房價則上漲了4倍。在此期間如果居民選擇儲蓄,在扣除通脹後,儲蓄的實際收益爲負數,購房則可跑贏通脹但仍跑不贏人民幣的印刷速度。不過,利率市場化已扭轉了上述格局。目前銀行理財、信託等收益率均明顯高於通脹,甚至快於房價的漲幅。使投資需求迅速撤離樓市。2010年至今,中國樓市的投資性需求對全部購房需求的佔比,已從46%下降到12%,中國富裕羣體開始多元化地配置其財富,而不是購房一條路。
鍾偉認爲,在上述背景下,中國中長期房地產調控政策的格局並不明朗,其中最爲關鍵的是房地產稅政策,十八屆三中全會提出要加快房地產稅的立法工作,並逐步擇時推出。許多人對房地產稅的推出可能導致的巨大沖擊輕描淡寫。事實上,中國全部商品房都建造在租用的國有土地上,房屋擁有者支付了50-70年的地租但並不擁有土地,如果房地合併徵稅,必然面臨巨大的法律障礙。不僅如此,在持有環節徵稅,給已處於逐漸從結構性過剩隱約向整體過剩滑落過程的中國房地產而言,有可能是滅頂之災。
最終分析結論(FinalAnalysisConclusion):
綜上所述,鍾偉認爲,儘管許多人仍然存在房價永遠只漲不跌的幻覺。甚至國家統計局的房價數據也仍然戲劇性地顯示環比仍然上漲。但中國房地產市場已到了高位平臺期。如果今後無視現狀,繼續放大供給並以行政手段嚴厲地限制合理需求,甚至貿然推出房地產稅,那麼泡沫破裂的風險很可能難以避免。對中國政府而言,中長期視角內,其防範房價下跌風險,遠比嚴控房價上漲更爲棘手和艱險。