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“不限購”,在嚴厲的住房調控政策下成了房地產市場最管用的廣告語。而曾經的雞肋產品商住小戶型也隨之悄然佔據剛需市場。
“在有生之年能看到你住的房子被拆。”關於商住兩用房最有名的段子,是位於青年路的某項目,由於諸多因素,許多購房者簽訂合同後的實際有效使用年限不到30年。曾幾何時,商住兩用房40年的產權成爲銷售的弊端,而今卻因爲打了個政策的擦邊球成爲沒有購房資格的人們眼中的“香餑餑”。
記者調查瞭解,在北京嚴厲的住房調控政策下,商住兩用房項目作爲調控的“盲點”,近期呈現出了供需兩旺的態勢,成交量達到全市小戶型成交量的九成。
今年以來成交佔比再漲兩成
“主要是不限購,沒有購房資格就只好買這了。如果有資格肯定不會選擇商住房。”購房者小牛婚後一直租房住,去年懷孕後想買房,夫妻倆卻都沒有資格,於是在雙方父母的幫助下購買了位於地鐵6號線邊上的商住小戶型項目。小牛無奈地告訴記者,總不能生了孩子之後還老搬家吧。記者瞭解到,很多像小牛一樣的剛需購房者,在沒有購房資格的情況下,退而求其次選擇商住兩用房,也就使得商住兩用房從邊緣產品成爲“主流產品”。
據亞豪機構統計數據顯示,截至2月16日,2014年北京商品住宅成交中,戶型面積在70平米以下的小戶型產品共成交了2650套,在整體住宅市場中的佔比達到了32%,比2013年全年提高了12個百分點。其中商住類產品共成交了2378套,佔了70平米以下小戶型總成交量的90%,比2013年全年更是大幅提高了18個百分點。毋庸置疑,商住項目成爲70平米以下小戶型產品的成交主體。
“目前普通住宅限購,商住房小戶型不限購,銷售回款快,開發商肯定更願意拿出地來蓋商住房。”位於東五環外的商住兩用房開發商負責人告訴記者,現在蓋商住房的開發商越來越多,肯定跟調控政策有關,開發商的資金鍊靠銷售回款,在目前的政策背景下,相比普通住宅,商住房的銷售回款更有保障。
記者採訪瞭解,目前北京商住房兩用房成供應主力,開發商推盤積極性更好,銷售也更容易。據亞豪機構統計數據顯示,2013年12月,在北京開盤的24個項目中,商住項目有9個,佔比37%,遠遠高於去年前11個月16%的平均佔比。同時,2014年開局,雖然開發商推盤積極性整體降低,開盤項目個數銳減,但是截至2月16日,1、2月份開盤的13個項目中,包含首開熙悅睿府·書香、城鄉世紀廣場·莫爾空間、旭輝E天地、常楹公元自由派在內,仍有4個商住項目開盤,4個項目累計增量超過1800套,在開盤總套數中佔了近一半的比例,成爲市場供應的絕對主力。
截至2月16日,2014年北京住宅銷售排行榜數據也顯示,中糧萬科FUNMIX半島廣場、順義·綠地啓航國際、紅石座、熙悅睿府·書香等商住項目均表現不俗,其中,位於房山區的中糧萬科FUNMIX半島廣場更是位居銷售榜首。而上述幾個項目的開盤時間集中在去年11月底到今年1月初,都在最近兩個月有新增放量。
成交均價較普宅低近兩成
“不限購,低總價,LOFT,小戶型,層高5.8米,買一層送一層。”類似的商住兩用房廣告估計很多人的手機上都接到過。在房地產調控限購以及高房價的背景下,不限購低總價僅這兩點就已經足以打動很多剛需購房者的心,如果再加上買一層送一層的強大吸引力,那些商住房的明顯弊端被很多購房者刻意忽視。受使用年限、貸款、轉讓、居住成本等諸多商住兩用房的不足影響,開發商在商住兩用房的定價策略上相比周邊普通住宅略低。作爲70平米以下小戶型產品的供應主力,商住房不但拉低了小戶型產品的整體成交價,也成爲了北京低端樓市的主力軍。
統計顯示,從1月1日到2月16日,北京商住產品的成交均價爲21199元/平米,比商品住宅產品26040元/平米的均價低了19%,其中70平米以下的商住產品成交均價爲21631元/平米,也比小戶型21962元/平米的成交均價略低。