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“全國財經媒體跑房產的還有外媒網媒自媒體記者都在往杭州趕,如果你的樓盤來了一對錶情牽強的情侶,專問些樓巿ABC級的問題,回答時一定要有新聞發言人般的審慎。他們就是傳說中結伴暗訪的記者!”這幾天,在房產圈的微信朋友圈裏流傳着如此調侃。
馬年第一降,讓杭州樓市登上了全國各大媒體的頭條。各路財經房產記者紛紛趕到,尋找杭州樓市“崩盤”的跡象。只不過,他們大多失望而歸,這次降價行爲,或許被過度解讀了。
“這次降價的銷售效果,是我們投放幾百萬元的廣告也達不到的。”某降價樓盤的工作人員告訴記者。
有頭條啦
全國財經媒體狂歡
《經濟觀察報》和《21世紀經濟報道》,這兩家競爭的專業財經媒體,昨天卻“手牽着手”。兩家財經媒體這次派出的精英,正巧是一男一女,兩人結伴同行,探訪了杭州的兩家降價樓盤。
“樓市很久沒有大新聞了,年初王石說今年樓市非常不妙,所以大家都在等着重大新聞的發生,杭州的降價,猶如一石激起千層浪,我們編輯都兩眼放光了。”其中一位財經記者說,“尤其是網上有傳聞說杭州樓市崩盤了,所以大家全都跑過來調查。”
杭州萬科對這些聞風而來的記者解釋得口乾舌燥,因爲網上傳聞萬科的城北項目大幅降價,而萬科再三聲明自己沒有降價。
調查的結果,讓這些遠道而來的財經記者比較失望,所謂的“崩盤”說是無稽之談。在兩家率先降價的樓盤之後,並無其他樓盤大張旗鼓地跟進,部分樓盤趁機推出少量特價房,僅僅是爲了博取眼球。
馬年第一波降價
真的割到肉了嗎
在某降價樓盤大門口,只見10來個人靜坐在售樓處大門抗議,大門兩側也被掛滿了各種言辭激烈的橫幅,充斥着“逼死”、“無良”等字眼,工作人員直言,“房鬧”們每天都來。
一邊是老業主,一邊是新購房者,這樣的場面顯得十分奇特。一位售樓小姐表示,網上媒體競相報道已經變成了一種宣傳。“平常我們投個幾百萬廣告都沒這麼大的效果。”爲了能賣出更多的房子,開發商其實並在乎會不會惹惱老業主。
繼城北兩樓盤打出降價大旗後,杭州又有一些樓盤推出了“降價”的特價房,這些降價真有傳說中那麼大的力度嗎?記者跑了多家樓盤。
率先降價的德信北海公園號稱是208套尾房清盤,推出的房源和價格還是比較實誠的,降價房源中包括一幢樓王。而另一家跟進的降價樓盤,推出的特價房源位置並不理想,稍微好一點的房源,價格不比原來便宜多少。至於宣傳中11800元/平方米的起價房源,售樓小姐說:只有一套。
對這兩個降價最“兇”的樓盤,業內人士對比了兩大樓盤的樓面價和銷售價,認定降價後的價格仍在成本之上。
但不管怎麼樣,這兩家樓盤,通過降價賺足了噱頭,據悉,這兩家樓盤推出的房源目前已經快速去化,並且引發了全國範圍的關注報道。
此後,記者又來到網上同樣傳得沸沸揚揚大幅度在降價的城北紫郡、藍郡、陽光郡三個樓盤。不料,這三個售樓中心竟然清一色的無一購房者,記者一詢問才知道根本原因——沒降價。
陽光郡完全沒有任何降價,只是維持了年前的優惠活動。而藍郡、紫郡售樓處負責人表示,他們雖然沒有降價但還是會提供若干特價房。
崩盤之憂
站不住腳
馬年的第一降引發了外界杭州樓市崩盤的擔憂。但目前來看,這種擔憂是沒有理由的。
德信就在北海公園降價的同一天還在拿地,降價更多地是爲了儘快回籠資金。
《21世紀經濟報道》記者聽說某降價樓盤的開發商是因爲信託產品到期,需保證信託兌付才進行清盤迴流資金,然而與該公司合作的信託人士卻表示該公司現金流健康。該公司對項目尾盤進行降價清盤,是加快資金流的正常行爲。
不過,另一家遭遇房鬧的降價樓盤,在資金上,確實存在着一定的壓力。該公司實力並不強,在杭州僅這麼一個項目,也沒有後續地塊可供開發,之前的去化率也非常不理想,若是有其他競爭對手跟上降價,該樓盤的日子會更加不好過。
一有風吹草動,就導致風聲鶴唳,這傳達出業內對房地產業的一種擔憂。
杭州部分樓盤降價,引發A股市場的地產板塊整體暴跌。“濱江週一跌了5.2個點,在地產股裏還算好的呢。”濱江集團掌門人戚金興說。
業內人士認爲,對於房地產市場的種種擔憂,被集中在杭州的“馬年第一降”上進行過度的解讀。
“我對於今年市場的理解是,總體平穩,點上有分化。”戚金興說,大城北的降價是適度迴歸價格,“萬家名城12600元/平方米的均價,比他們降價後的價格都更具高性價比,這是現在的行情下,市場能夠接受的。”
如果降價都賣不出去,才說明市場真的不行了。事實是,德信北海公園降價後兩天售出八成,萬家名城第二次開盤維持首開價格,同樣熱銷八成。
競爭激烈板塊
準備好了貼地飛行
杭州樓市不會崩盤,但部分供應量巨大、競爭激烈的板塊,價格戰似乎不可避免。據21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峯分析:目前杭州商品房庫存面積的增幅超過其消化增長速度,同時去年出讓的巨量土地也會在今年逐步形成有效供應,這些疊加在一起,最直接的市場反應就是供應巨大,需求有限。“那些實力不強、資金鍊緊繃的中小開發商,如果不搶在別人前面率先回籠資金,當真正的風險來臨時,很有可能最快倒下。所以他們最有可能搶先降價。”
貼地飛行,保本銷售,成了衆多開發商的共識。一位房地產廣告公司老總告訴記者,今年他們接手的房地產項目,基本都做好了保本銷售的準備。“雖然不準備賺錢,但開發節奏都大大加快,我手頭有個項目,去年12月拿的地,今年9月必須開盤,計劃已經做到了每一天,遲一天開盤,營銷經理就得走人。”
降價風波
凸顯出地段和品牌價值
大城北之後,人們將降價預期集中在了城東、未來科技城等板塊。
市中心的高端樓盤,卻十分淡定。周邊板塊的降價,恰恰凸顯了地段的重要性。無論是準備首開的九龍倉君璽,還是即將加推的武林壹號,最最市中心的地段以及供應量的極度稀缺,讓這些樓盤保持着身價。“武林壹號每年推一期,不怕賣不出去。”戚金興說。
房產專家、雙贏置業營銷機構總經理章惠芳也認爲,雖然杭州庫存量創新高,但分佈不均衡,有些區塊高庫存,有些區塊供應量甚至還不夠需求。
品牌的優勢,也在這樣的市場中凸顯出來。濱江萬家名城在競爭對手降價的強烈衝擊下,依然實現了熱銷,與其濱江品牌的強大吸引力密不可分。尤其是像綠城、濱江這樣注重維護業主利益的本土品牌房企,幾乎很少使用降價的方式。但他們能夠洞悉市場先機,早在市場發生轉變之初,濱江萬家名城就已經在首開的價格中體現出對市場的預判。
“大家都看好的時候,要擔心風險。大家都看壞的時候,機會就來了。”步點一直都踩得很準的戚金興這麼說。