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童大煥
2014年可能會是中國內地樓市和城市化的一個轉折年。一貫由政府主導的房地產和城市化進程,在這一年開始有可能出現力量翻轉,市場規律的總結算功能開始顯現出比政府更強大的力量,並且不可逆。形勢將迫使未來的購房者和開發商越來越謹慎。
2014年剛開春,杭州有樓盤大幅降價,廣州多個樓盤也紛紛開啓打折促銷,樓市觀望和各種波動情緒漸濃。人們關心:這是樓市泡沫破滅的前奏麼?不,這只是市場力量翻轉行政力量的開始。樓市整體不會破滅,局部震盪和調整聽從市場規律。有一點可以非常肯定:中國內地房地產點土成金、遍地黃金的時代一去不復返了!接下來,不論是購房者、開發商還是各級政府,都必須把市場規律當財神供着,才能使自己立於不敗之地。
正常發育的城市化和城市化背景下的房地產市場,是經濟自由發展、人口與資源自然聚集的必然結果。當代中國的城市化出現部分冒進現象,上至北上廣深,下至偏遠鄉鎮,不少地方都大肆圈地、大興土木、大舉借債、大幅擴城,尤其是小城鎮大躍進樂此不疲。其結果是“空間(土地、房屋)城市化”遠遠快於、大於“人的城市化”。
如果僅僅是超前建設,可以通過時間換空間最終消化;比超前建設更可怕的在於“我走後哪管洪水滔天”的長期過量供應。供過於求的市場只能接受優勝劣汰的洗牌命運。杭州此番降價樓盤爲橋西板塊的德信北海公園和天鴻香榭裏,降幅約20%。區域供給過高、競爭激烈以及開發商資金鍊緊張是事件本質原因。廣州降價樓盤也在郊區。說明除了一些小城鎮大躍進導致空城、鬼城層出不窮之外,一線城市郊區供應過量的風險同樣存在。
本次樓市調整在沒有任何政策變化的情況下發生,說明市場規律開始起作用。在此規律作用下,未來二三線以下城市以及一線城市遠郊區,都有可能成爲“風險高發地帶”。天要下雨,娘要嫁人,不要以爲誰在過量供應面前會有什麼定海神針。
但由於房地產補貼工業導致工業產能嚴重過剩——政府土地儲備抵押貸款形成地方債——房價連着地價等一系列彼此緊密相連的關係,如果房地產出現系統性風險,勢必給整個金融和經濟帶來系統性風險。
因此,從今年始,中國政府在房地產和城市化方面的主要任務由以往的防範房價過快上漲變成了嚴防死守房價大範圍下跌引發全面的金融和經濟危機。危難之中房地產的救命地位更加突顯。在這種情況下,樓市分化和局部震盪調整,政府無能爲力。尤其是供應嚴重過量地區,調整無可避免。不認真學習、研究城市化和樓市規律的開發商和購房者,總有一部分人必須繳交學費;但樓市整體下跌則絕無可能。尤其是中國的城市化只完成了三分之一,日子長着呢。
有人說房地產是政府坐莊,所以房價難降。事情並非如此簡單。補貼了工業、抵押了土地的房地產事關全面的金融和經濟風險,事關全局,也事關就業。我們每一個人都在同樣一艘船上,並非只與“政府”相關。農民九成收入來自打工,就業是比房價更大的政治。金融安全更加不可小覷,有經濟穩定纔有社會和政治穩定。
城市化自身規律將使樓市出現分化,但樓市穩定還有一個重要因素就是預期。此番樓市局部降價會不會引發市場信心和預期的逆轉,是各方嚴重關注的問題。上週末市場傳出“多家銀行暫停房地產企業貸款”的傳聞,2月26日,招商銀行在官網首頁發佈公告稱,近期未調整房地產信貸政策。從國有5大行看,中國銀行、工商銀行、交通銀行均表示房地產貸款近期並無調整。農業銀行表示,目前未停止發放房地產貸款,將根據市場變化情況採取有保有壓的房地產信貸政策。建行則稱,其個人住房貸款政策近期無變化。2月25日晚間,有業內人士表示,本次國務院要求銀監會統一組織各家銀行次日一早在各自官網發最新的房地產融資政策信息。
有關方面維護樓市穩定的意圖和決心清晰可見。但市場一定是最終結算因素。此番樓市調整其實還只是預警,告訴政府、開發商和購房者,一定要敬畏市場和規律,事情還未到積重難返前及時調整方向和策略。包括廣州在內的一線城市,也切不可再沿襲以往“攤大餅”的城市發展戰略了。尤其是前一陣廣州剛剛得到國家大規模區劃“擴容”的批准,在市場面前尤其要謙虛謹慎。
(作者爲著名專欄作家)