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『買住宅坐等快速昇值的機率,目前基本上不可能,就是買商鋪,要想買了就賺更不容易。』佳宇商業投資有限公司副總裁陳正斌表示,伴隨著樓市黃金十年的過去,商鋪投資需要越來越專業化的眼光。
陳正斌認為,可能很多人對商業地產的投資都有一定認識,但真正要買到能有快速增值的商業地產,已很不容易。目前的商業地產,要麼價格過高透支掉未來前景,要麼就因地段差人氣不足導致租金收益低下,要麼項目規劃定位呈現問題。
『從目前重慶主城區的商鋪投資回報率來看,三年前還可以達到8%左右,但現在大多只達5%。』陳正斌分析認為,隨著這幾年商業地產的大量增加,商業地產的投資回報率還將呈下降趨勢,一鋪養三代的旺鋪越來越難尋找。
以重慶江北區某非商圈地段商鋪為例,一平方米最高賣到13萬元,按照合理的年回報率8%反推,13萬元/平方米的商鋪需要月租金達867元/平方米纔夠,『什麼樣的商業形態纔能支付如此高額的租金?投資者又需要多少年纔能回收其成本?』陳正斌提醒商鋪投資者一定要警惕風險。
《慧眼識金鋪》
系列解讀之一
2014剛剛啟幕,關於樓市風險的聲音便不絕於耳。
一向看多的任大炮更是非常罕見地發出了盛世危言:『太樂觀了,很危險』。姑且不論任大炮的觀點到底是不是危言聳聽,但可以肯定的是,樓市發展到今天,買房子坐等快速昇值的時代已一去不復返。
就算是商業地產,如今要尋找到高增速的樓盤也越來越不容易。近日,晟城地產發布2014年樓市投資報告顯示,商業地產售價被開發商提前透支的項目越來越多,風險也越來越大。
對此,樓市投資專家、佳宇國際商業投資有限公司副總裁陳正斌表示,不是所有商業地產都值得投資,對於普通投資者來說,要涉足這是個水很深的投資領域一定要看清項目涉及的規劃、人氣、品牌影響力等因素。
趨勢>
商業地產越來越考驗眼光
經驗>
投資回報增速纔是關鍵
『商鋪的投資回報增速,往往是考量這個商鋪是否值得投資的關鍵。』晟城地產商業總監李亞鵬表示,從重慶目前的市場上看,一些有潛力的新商圈核心物業機會比較大。
以巴南萬達廣場為例,無論是從人氣、政府規劃還是萬達品牌本身,都無愧於去年底亮相21天就賣出7個億的銷售佳話。
首先,從政府規劃上看,巴南萬達廣場地處龍洲灣新商圈核心;其次,周邊將有數十萬人口入駐,根本不需要擔心人氣問題;再加上萬達作為中國商業地產航母的品牌號召力,其自身所擁有的龐大商業體系和超強的運營能力,為巴南萬達廣場商業氛圍提供強力支橕。據了解,萬達旗下已擁有連鎖百貨如萬達百貨;文化產業如萬達電影院線、大歌星KTV等品牌;酒店產業以及旅游產業等多個品牌支橕,加上近5000個品牌商家的聯動效應,讓巴南萬達廣場更具競爭力。
在其商鋪價格上,擁有人氣、規劃、強大品牌三大優勢的巴南萬達廣場,其商鋪大多數都在3—7萬元/平方米,與目前商圈商鋪每平方米動則10餘萬元相比,巴南萬達廣場已成為重慶主城區商圈物業中非常難得的低價商鋪。更何況,整個項目預計2015年4月就將建成營業。對於其投資回報速度的快慢,相信地球人都知道。
除此之外,巴南萬達廣場提出包括十字步行金街、三大中心廣場、中央公園與大型購物中心等在內的商業規劃,首創的城市綜合體模式,避免了社區商業等商鋪因功能單一留不住客源的盈利弊端。同時,巴濱路、渝南大道與輕軌3號線的立體交通網覆蓋,將帶來的消費人潮不可小覷。
在總體量上,巴南萬達廣場也足以肩負一個商圈核心商業的重任,巴南萬達廣場總開發體量達100萬平方米,其中有56萬方都是商業項目,而純商業業態佔據10萬平方米。加上龍洲灣商圈其他項目商業的集合、補充效應,龍洲灣商圈繁華更是指日可待。
據了解,整個巴南萬達廣場包括大型購物中心、甲級寫字樓、商業街區、高端住宅和SOHO公寓,如今,除住宅外,SOHO公寓、寫字樓、商鋪正全方位呈現,給投資者多樣的選擇空間。
巴南萬達廣場:重慶1號投資品
從重慶主城格局來看,隨著時代天街等大型城市綜合體進入銷售尾聲,在重慶主城區具備大體量格局、地處城市新興商圈核心肩負改寫商圈商業現狀重任、又具備強大品牌號召力的城市綜合體,似乎只有巴南萬達廣場等為數不多的項目。
對此,巴南萬達廣場相關負責人也表示,巴南萬達廣場按計劃也被定位為2014年重慶商業地產的1號投資作品打造。
市場觀察人士認為,買商鋪傍『大款』是很多非專業人士投資的一道捷徑。在實際過程中,辨別『大款』就要看商業地產開發商是否擁有足夠多的聯盟品牌,其自身的商業運營管理能力等。
作為中國商業地產航母的萬達為龍洲灣帶來了城市綜合體,不僅承載著改寫龍洲灣商圈商業格局的重任,還將帶來一大批品牌商家,讓整個萬達廣場一開業便呈現出火熱之勢。
縱觀萬達廣場在全國的布局來看,萬達廣場也有足夠成熟的經驗。目前全國80餘城市擁有萬達廣場,而巴南萬達廣場是重慶范圍內繼南坪、萬州之後的第三座。萬州萬達廣場更是在開業3天人流量突破百萬大關,吸金力不可謂不驚人,而南坪萬達廣場如今每天平均人流量也達7—8萬人,節假日更是達數十萬人流。
去年底亮相的巴南萬達廣場,也是萬達在渝的第三個萬達廣場,其品牌的強大號召力通過南坪萬達廣場和萬州萬達廣場的實例見證,加上龍洲灣商圈的核心地位,以及具備競爭力的銷售價格,奠定2014年重慶1號投資品的江湖地位似乎不在話下。
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