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鳳凰房產訊“十餘家沿街商鋪關門停業”,“不堪租金重負,淮海路現空鋪潮”,“淮海路‘卷簾門’”……春節過後,一向“高大上”的淮海中路開始被媒體密集報道,不過,相比去年幾大綜合體開業時媒體的共襄盛況,再一次被聚焦卻多少顯得有些淒涼。iapm、K11等巨頭次第開業,人氣火爆,不僅帶動了淮海中路整體租金的上漲,也掀起了新一波的店鋪“洗牌”。
多家沿街店鋪貼著招租廣告
多是去年以來撤離
法國梧桐掩映,歐陸建築櫛比,高檔品牌集聚,淮海中路素以濃郁的海派商業文化風情聞名。曾經,淮海路作為最佳的品牌形象展示的窗口,一直備受青睞,諸多國際大牌來華第一站會選在這裡,許多二三線品牌也會在這裡開店“鍍金”。有店主直言,“看得見的活廣告比電視臺廣告更具有衝擊力,在淮海路上豎立一塊固定廣告牌一年也得花費好幾百萬元。”
而如今,處在所謂“空鋪潮”中的淮海中路又是何種景象,記者深入現場走訪了一趟:
淮海中路550號,原是芭比娃娃旗艦店,2011年3月關閉,至今已經空置三年。
558號的上海移動淮海路營業廳大門緊閉,門上貼著半年前的告用戶書,“因業務調整,於2013年9月8日起停止營業”;
566號亦谷旗艦店的LOGO還沒撤下,去年5月21日該店在淮海路上高調亮相,當時有報道稱,該店“獨棟四層600平米的營業面積,150平米的店面招牌,這樣大手筆的投入在國內自主品牌中絕無僅有。”半年後,店面只剩“一流旺鋪,火熱招租”大手筆廣告。
600號的達芙妮女鞋專賣店,如今成為降價促銷的古玩店,不過看起來應該也堅持不了多久,門口大字寫著“緊急清倉,合同到期”;
627號之前是C&A在中國的首家旗艦店,玻璃門上的貼著告示,“由於物業租賃等外在原因,西雅衣家上海淮海路店於2014年2月8日正式停業”;
在652號擁有三層樓門店的佰草集旗艦店,原本涵蓋護膚品零售、品茗館、SPA中心,如今人去樓空;
638號,原本是“海瀾之家”服裝專賣店,附近的一位保安告訴記者“外牆的招租熱線已經貼了半年”;
……
在許多人看來,如此核心商業街、黃金地[簡介最新動態]帶,應該不愁租,更別提長期空置了。如今許多核心商鋪無人接手,有的空鋪甚至兩三家相連、整體等待出租。讓人不禁發問,淮海中路,“腔調”去哪兒了?
店主:毛利率低的根本乾不下去
上海市流通經濟研究所常務副所長汪亮指出,原先以“高雅”定位的淮海路,已經進入“嚴冬”。
據了解,整個上海市場空置率目前穩定在大概6-7%,淮海路近期可能達到7-8%之間。
“現在淮海路做死的沿街店鋪,都是資金壓力太大的原因,就是租金壓力太大!”一位已經撤出淮海中路的店主很無奈,“你看淮海路上現在能活下來的,就只剩手表、金店,和奢侈品裝飾,一般的服裝、鞋子毛利率低的根本乾不下去!”
據此前媒體報道,在淮海路上開了纔半年的亦谷女裝,雖然有作為形象展示店的目的,但品牌仍希望淮海路門店至少能保本,而實際情況相去太遠。相比南方友誼商場、正大廣場等銷售較好的專櫃,淮海路門店的銷量著實慘淡。
據悉,淮海路街鋪平均租金范圍在35-65元/平方米/天,淮海路上商場的平均租金在44.2元/平方米/天。相比之下,去年新開張的iapm,其一層租金平均每月1800元/平方米,即為60元/平方米/天。
“街鋪的租金與商圈內商場和購物中心相當,但相比之下,目前購物中心人氣更旺,所以會出現零售商對街鋪租金望而卻步的現狀。”
RET叡意德商業服務部董事陳麗琳指出,淮海路的租金處在每月1200-1800元/平方米之間,相比南京西路、南京東路的每個月兩千多,已算租金市場的第二梯隊。“租金整體上是在上漲,隨著去年幾個大項目的入市,漲幅有所上昇。”
RET叡意德在去年年末的一份報告中曾預判,淮海路、徐家匯這些板塊未來租金可能還會有增幅,但整體增幅會放緩。
U形人氣:兩端受捧、中段遇冷
東段有“人氣新貴”K11、連卡佛,西段有“高大全”的iapm、巴黎春天[最新消息價格戶型點評]、百盛,兩端的購物中心將“體驗式消費”、“夜行消費”的概念演繹得風生水起。處於南北高架和陝西南路之間的淮海中路中段,以傳統的沿街店鋪為主,主要經營手表、金飾、中檔服飾,商業體量普遍較小。
“空鋪潮”便集中在這六七百米長的中段街區。
RET叡意德商業服務部董事陳麗琳認為,淮海路整個消費組團裡面,每個商圈都在進行“?魚效應”的昇級,比如偏東段的K11做得相對比較好,能夠產生一個組群效應,而中段街區則缺乏一個大的集中型的商業項目去帶動。
“街鋪的存在形式勢必會產生人流導入的問題。相應來說,東段、中段、西段步行都有一定距離,顧客可能目的性的到西段或目的性的到西段,中間這段反而成了相對低端的位置。”陳麗琳分析。
此外,作為“條形商業街”的代表,淮海路還面臨著來自越來越多“塊狀商圈”的競爭。陳麗琳分析,條狀商業街過去主題性很明顯,要麼是以零售為主,要麼是以數碼科技為主,要麼是以餐飲為主,它的局限性較大、體驗性較弱。而塊狀的大型購物中心,shopping mall裡面業態更加豐富,對於消費者來說,他們對於一站式消費、綜合型消費、體驗化消費的取向性會更高,商業街對他們來說可能就在選擇的第二梯隊了。
上海大學社會學系教授顧駿也總結道,除了租金壓力,“人流不足、銷售不濟,兩相擠壓之下,只能黯然離去。”