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接連幾天的重度霧霾,讓北京城陷入一片混沌,也像極了同期的京城樓市,看不清出路。在土地拍賣連創新高和樓市交易的大幅跌落的交相映襯下,樓市前景是漲是跌同樣也看不清楚。
不過,按照以往的經驗,每年的三月份都會是樓市的風向標,隨着兩會的定調,樓市調控政策也將撥雲見霧,市場走向也會更加清晰。而根據亞豪機構的統計顯示,三月份預計將有35個新老項目計劃入市,遠高於一二月份6個新盤的數量,與2013年3月新盤數量平齊,很可能又帶來一個“陽春三月”。在價格上,許多公開了價格的新盤仍以漲價爲主,尤其是不愁賣的剛需項目,在三月份的新盤中,六環內的項目售價已經全部高於2.5萬元/平方米,即便是六環外,兩萬元的價格上限也屢遭突破。
35個新盤催生樓市三月陽春
等了許久的開盤季終於來了。經過了一二月份寥寥幾個新盤的鋪墊,樓市正餐終於要在三月份被擺上檯面。亞豪機構數據顯示,三月份預計將有35個新盤項目入市,數量上遠超過今年一二月份的6個新盤,並且計劃開盤的項目中也有了不少純新盤的身影,像鑫苑·鑫都匯、首開萬科·公園裏、東亞·朗悅居等11個項目,都是至今還從未開過盤的純新項目。而在另外24個老項目中也不乏金融街·融匯、京投萬科新里程、北京華僑城這些因供不應求被購房人耳熟能詳的老項目後期。
不僅是新盤數量上達到小高峯,對於購房人來說,另一個好消息就是三月份新盤的分佈不再是集中於某一熱點區域,而是全面開花,幾乎遍佈了北京各個城區。像大興和房山區,入市新盤數量最多,均爲7個,通州區則緊隨其後有6個新項目,除此之外朝陽、昌平、順義、門頭溝、平谷、密雲也均有樓盤計劃入市。
另外,從新盤所售的戶型產品上來看,三月入市項目當中不僅有像UP生活這樣主打42-82平方米開間的小戶型產品;也有像東亞·朗悅居那樣提供的70平方米兩居與80平方米三居緊湊類戶型的剛需產品;更有像亦莊·金茂悅這樣主打158平方米三居半舒適大戶型的改善產品;甚至還有像御墅這樣主打455-815平方米奢侈獨棟別墅的項目。
“降價風”未刮到北京京城新開項目仍漲價
上週,一度與北、上、廣、深並列爲一線城市的杭州,率先開始了“價格戰”,多個樓盤一夜之間降了3000-6000元/平方米。不過,這樣的風潮似乎並未影響到北京的開發商。
從三月已經公佈售價的新盤中不難看出,價格上漲仍舊是京城樓市的整體趨勢。北京青年報記者根據統計信息發現,35個新盤中共計有17個項目給出了預計報價,並且相比較前期價格,都有所上漲。像房山區的京投萬科·新里程,此次報價爲25000元/平方米,其上期價格則在20000元/平方米左右;此外位於熱點區域臺湖的項目,東亞·印象臺湖三月份的報價在26000元/平方米左右,相比上期價格上漲幅度高達53%,而相比其在2012年萬元左右的入市價格更是翻了一番。
在亞豪機構高珊看來,三月份衆多項目漲價開盤,都是由於“限漲禁令”的逐漸放寬導致,像不久前剛剛領證的大興區保利首開·熙悅春天項目,三棟精裝住宅產品的取證價格在21000-23000元/平方米之間,而去年其周邊項目取證價格多在16000-18000元/平方米之間,即便加上捆綁精裝修等其他附加費用,實際售價也多在21000元/平方米以內。而該項目漲價後的順利獲批,使其取證價格大大高出去年同區域同類產品的取證價格,也預示着去年年底一度限制開發商的“漲價禁令”被放開。
剛需盤集中入市六環內剛需門檻已提高至2.5萬元/平方米
因爲供應斷頓而一度成交下滑的樓市,在三月份很可能迎來一波集中籤約。在35個新盤中,主打100平方米以下剛需戶型的項目就有26個,且大多分佈在五環到六環之間,對於已經連續兩個月沒有剛需項目集中入市的北京來說,這些樓盤一旦順利獲批入市,必然會引起一波搶購。
“我們項目已經積累了數百組客戶,並且準備新開的一期還都是不限購、精裝修的準現房,即買即住。因此公司對於銷售很有信心。”位於大興區的珺悅國際項目銷售人員對記者表示,去年年底加推的房源售價在22000元/平方米左右,新推部分的價格可能會稍微上調,但依然每天都有新增的排號購房人。
“目前優先買房的都是二期沒買到的排號客戶,不過您可以先排上號,說不定搖號時能有好運氣。”在記者探訪時,去年日光銷售的金融街·融匯項目的銷售人員表示,具體開盤日期還沒有通知,但如果近期入市的話,排號購房人已經超過了實際賣房的數量。
類似情況的還有通州臺湖的公園裏項目和房山區的金域公園等,雖然去年樓市的火爆,讓不少購房人提前完成了置業,但這些主打中小戶型的剛需盤,仍然是最搶手的,很多項目都積累了大量的購房人,取證入市了。
北京聯美地產總裁助理史明就認爲,去年雖然消耗了許多購房需求,但數十萬人申請千餘套自住商品房也證明了市場中的剛需盤仍舊會搶手,他認爲剛需項目的銷售情況應該會和去年類似,依舊是一房難求。相對而言,市場的變化主要體現在中高端項目上,因爲去年成交土地多爲高價地,導致房地產市場正在經歷一次結構調整,未來的北京市場將會是以中高端盤爲主的市場,今年比較有壓力的應該是中高端項目。
剛需盤的不愁賣也造成了這些項目頻頻上調報價。統計數據顯示,三月份的35個新盤中,共計有17個項目給出了報價,除了4個定價超過4萬元的項目外,其餘13個有報價的項目都是主打剛需的樓盤,且報價都在3萬元以下。
值得注意的是,與去年剛需盤普遍在兩萬元以下不同的是,今年三月的剛需盤,只有4個項目報價低於2.5萬元/平方米,且都位於六環以外。而五環至六環沿線的項目報價全部超過2.5萬元/平方米,像首開萬科·公園裏這樣位於熱點區域通州臺湖的剛需項目,報價已經達到了3萬元/平方米。
業內人士認爲,六環內如今已經很少能找到兩萬元出頭的項目了,剛需門檻也不得不被提高。不久前作爲六環外的限價房熙悅春天以22000元/平方米的水平取得預售證,也同時表明,北京的剛需盤市場上,五環外的項目正在像單價三萬元靠攏,而六環外的項目則已經突破了每平方米兩萬元。
單獨二孩政策出臺大戶型項目有望升溫
上週,北京市人大常委會審議通過《北京市人口與計劃生育條例修正案》,表明北京“單獨二孩”政策開始實施。對於嗅覺靈敏的開發商來說,放開二孩,可能會激發大戶型換房需求。
亞豪機構高珊就認爲,單獨二孩的放開,將對北京的房地產市場釋放一定的人口紅利,同時帶來中大面積改善型戶型的走熱,並促進市場的進一步細分。而在三月新盤中,這種趨勢也開始顯現。像首開·緹香郡、亦莊·金茂悅、格林雲墅、五礦萬科·如園、華潤·潤西山等多個主打三居到四居的項目在三月份這個以剛需爲主的節點入市,既有一部分在去年因高價被限制入市的原因,也有一部分因素是爲了迎合二孩政策所產生的改善居住的換房需求。
亞豪機構分析,從表面來看,家庭第二個孩子的出生將使得三口之家變成四口之家,但如果考慮到老人、保姆照看孩子等客觀因素,家庭的常住人口或將從4-5人提高到5-7人,這將從根本上改變家庭的住房與置業規劃。而此前許多購房人的居住戶型都是在90平方米至140平方米之間。爲了滿足新增家庭常住人口的居住需求,中大面積的三居甚至四居以上的改善型戶型成交將會有所增多。據統計數據顯示,2013年,在北京10萬套商品住宅總成交中,三居戶型成交3.2萬套,佔比31%,四居戶型成交不足5000套,佔比僅爲4.5%。預計未來1-3年內,這兩部分產品的市場佔比將會逐步提高。
隨着需求的變化,預計未來房企在項目開發及產品佈局上也將有所調整,三居、四居等多套型產品供量將明顯增多,而面對競爭的增多,市場將加速細分,戶型設計也將更顯差異化。高珊認爲,未來,滿足剛改需求的產品設計將以緊湊型佈局爲主;而針對純改善型需求,其三居、四居的戶型設計將更偏重於舒適型,戶型較爲開闊,更注重居室的功能性劃分;同時,定位於家族大宅的高端豪宅的市場需求也有望進一步升溫。
本報記者李桁