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對杭州樓市有多年研究的浙江天元投資有限公司副總經理邵昌堅認爲,杭州樓市價格下降很正常,從2012年二季度到2013年底,杭州房價同比上漲了24%,三倍於GDP7%-8%的漲幅,這不符合經濟整體運行速度,勢必調整。他還認爲,2014年應該是“現金爲王”的時段,銀行利率高意味着錢的價格高,無論是開發商還是購房者,都會希望錢的利益最大化。
但是,他強調,這一輪只是調整,並非崩盤,網上那種“房價會降80%”的說法太過情緒化,房價崩盤不符合中央對經濟運行的要求。
市場有回調需要
他指出,從2012年到2013年,杭州的土地出讓量較大,供大於求;杭州市房價2012年二季度至去年年底漲幅過高,2012年二季度杭州新建商品房住宅價格指數是89%,到2013年四季度已經超過111%,計算下來,全年累計漲幅超過24%。作爲二線城市或省會城市,這個房價漲幅過高,正常情況下比GDP的漲幅略高一點,去年全國的GDP是7.5%,房價上漲8%-9%可算正常。“杭州房價和整體經濟運行狀態不吻合,本身市場有回調的需要。”邵昌堅說。
從房地產運行的短週期來看,超過一年半的漲週期,也要有一個回調。從目前公佈的數據來看,北上廣深的房價都有一個調頭的姿態,杭州不是特例,這也符合房地產自身運行規律。
2014年“現金爲王”
邵昌堅認爲2014年有所不同的是,銀行利率呈現出較高的態勢。無論對房地產開發商還是購房者來說,都希望資金利益最大化。“房地產開發商到銀行貸款,至少要12%的利率,而且還可能貸不到,假設開發商回籠資金,就等於賺了12%的利率,開發商算筆賬,這邊打點折扣,資金那邊就省了12%的利率,一進一出,從財務角度看當然是合算的。”邵昌堅說,對購房者來說,目前網絡銀行理財利率達到6%-7%,錢的價格相當高。所以,今年是“現金爲王”,利率低的時候纔是“資產爲王”。
他同時指出,網上對這一輪房價調整反應過激,有些人說房價會掉80%,這種說法過於情緒化。“我認爲這次只是調整,不是崩盤。”邵昌堅道出兩個論據,一是中央要求經濟要“確保經濟運行在合理區間”,“我國的宏觀經濟處於過冷和較冷的區域,在這個區域下,房價這樣的微觀經濟如果掉80%就是崩盤,事實上房價掉20%已有崩盤的跡象。從微觀對宏觀的反作用來看,這等於直接擊穿底部,而不是過冷和較冷了,這與中央的態度相違背。”邵昌堅說。
第二,宏觀經濟在較冷和過冷的區間裏,微觀較熱,微觀還是要服從宏觀,所以調整是正常的,而崩盤是不可能的。我感覺過一段時間還會回到正常的價位上。這與2004年至2007年的房價波動較爲相似。上一輪週期2004年底開始調整,到2006年末開始新一波漲幅,調整大約持續了2年左右。
本報記者姜燕