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近日,蘇州市政府出臺多條專門針對商業地產的調控政策,規定對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前需劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結,三年內不得銷售、抵押和轉讓。同時,提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標准,全面禁止『售後包租』。這則被稱為蘇州『最嚴限售令』意見的出臺,立刻引起各方關注與爭議。
在蘇州商業地產限售令的背後,二三線城市的商業地產是否過剩、商業網點規劃是否合理以及相關法規何時出臺等問題值得探討。
蘇州出臺『最嚴限售令』
『限售』及禁止『售後包租』成為最引人關注的焦點。
日前,在蘇州市政府的官方網站上,出現了一份名為《關於進一步加強全市商業房地產項目管理意見》的文件,這也是近年來地方政府首次專門針對商業地產出臺的調控政策,因而也引發了各界的廣泛關注。《意見》特別規定,對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前要劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結。
據記者了解,《意見》引發關注與爭議的主要內容集中在文件的第二部分。具體內容為:為有效應對和處置商業房地產項目的經營風險,建立風險防范資產保障機制。對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結。具體包括:建築面積在10萬平方米以下的,不得低於地上總建築面積的30%;建築面積在10萬平方米以上的,按地上總建築面積3萬平方米劃定,凍結時間為三年,凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。三年後應由房地產開發企業向項目所在地的區人民政府(管委會)提出申請,並經同意後予以解凍。國土部門在國有建設用地使用權出讓時,應將上述內容與規劃設計條件及有關要求一並納入土地出讓公告文件和國有建設用地使用權出讓合同中。
同時,文件還規定,提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標准,全面禁止『售後包租』。
中國企業資本聯盟主席、獨立經濟學家杜猛在接受中國商報記者采訪時認為:『蘇州地方政府的限售令有兩個方面的含義,其一是當地商業地產項目確實出現了問題,產能過剩,地方政府進行調控,這個舉動也給全國的商業地產提了個醒;其二,當地政府的手伸得太長了,應該由市場來主導調控,把權力還給市場是現在的大勢。』
從蘇州的這則『限售令』可以看出,調控主要是從銷售方開始下手。外界對此的解讀為,這是蘇州為了限制商業地產而進行的一輪嚴格的調控,並以此來改變蘇州商業地產開發過剩的現狀。
據不完全統計,目前蘇州市區范圍內(除吳江)已建成的購物廣場、專業市場、鄰裡中心等各類商業體總量超過170個,還有一批在建項目和待建地塊將上市。
在去年下半年,蘇州接連一批商業地產項目集中開工,包括蘇州獅山路商貿區,龍湖時代天街、金鷹商業廣場等一批重點項目。據公開資料顯示,龍湖時代天街項目投資總額達80億元,規劃建築面積達73萬平方米;金鷹商業廣場項目將打造蘇州市最大的標杆百貨單體店,總投資額達50億元。
數據顯示,目前蘇州高新(行情, 問診)區有登記的人口在70萬左右,這意味著,僅獅山板塊的商業供應就可以使蘇州整個高新區的人均商業面積達到人均4平方米以上。
無論從整體數量上看,還是從人均面積上看,當地政府已經意識到商業地產蘊含的風險。深究《意見》中的『凍結30%物業達三年之久』背後的含義,有業內人士分析認為,這是地方政府開始關注開發商的資金問題,一旦資金斷裂,這部分產業可以作為預備資產挽救。
但杜猛同時也認為,地方政府乾預市場、過度參與市場的行為有待商榷。
地方政府扮演的三個角色
『在招商引資、賣地的過程中扮演運動員,快到終點了又成為裁判員,同時還是規則的制定者。』
杜猛在接受采訪時稱,房地產行業無序開發不是一天兩天了,並不是僅蘇州存在這樣的現象。他認為,類似『限售令』這樣的地方性政策或許會有更多的二三線城市跟進。
杜猛進一步表達了自己的觀點,他認為,在這件事情上,地方政府扮演了三個角色,『在招商引資、賣地的過程中扮演運動員,快到終點了又成為裁判員,同時還是規則的制定者。』
新政規定部分商業面積進行凍結,三年內不得銷售、抵押和轉讓。抵押權屬於物權,不能抵押意味著不能進行資產證券化。在當地政府意識到商業地產已經過量的時候,祭出了『限售令』,毫無疑問會對一些小型開發商帶來資金緊繃的問題。
『我們需要注意的是商業地產到底過剩沒有?』杜猛認為,只有過剩了地方政府纔會進行調控。而根據他掌握的資料顯示,不僅僅是蘇州的商業地產過剩,其他二線城市也有類似問題。杜猛稱空置率高的寫字樓、商業中心等為『立體鬼城』,而作為『鬼城論』的第一人,杜猛認為,中國的商業地產存在『用力過猛、創新過猛』的事實。
他說:『商業地產是房地產的創新。以前主要是住宅地產,在趨於飽和之後,現在發展到了商場、電影院、酒店等,取個名字叫商業地產或者城市綜合體。』
『中國商業地產有創新過度的問題。中國房地產創新是五花八門的,旅游、教育、養老、休閑、主題公園、園區、科技,各種概念太多,而合理規劃和開發並沒有在每個城市普及,因此容易造成開發過度和產能過剩。』
杜猛認為,目前商業地產投資存在投資回報周期長的問題。建一個大型商業中心,是否能收回投資未知;收回投資的年限需要二十年或者三十年,『中國的商業地產的最大問題,不是靠經營盈利,而是去等待土地增值來獲利。依靠地價上漲來賺錢,依靠評估來玩數字游戲。』
他表示,類似的政策應該早一點出臺,出現問題後的急剎車直接損害的是開發商的利益。開發商的貸款來自銀行,最後損害的是誰的利益呢?
克而瑞上海機構研究總監薛建雄亦也認為,類似的政策應該在五年前就出臺,等到出問題後再猛踩剎車,效果不一定會好。
對於這一質疑,蘇州住建局相關負責人回應稱,政府總是根據市場的變化來制定政策,本次新政即將進入實施階段,目前開發商和廣大市民都非常關心政策的相關細節,今後政府也可能根據實施效果對相關政策進行調整。
德融地產發布的報告也認為,從實際情況看來,這一政策可能會使中小乃至大開發商對進入蘇州市場產生一定的抗拒心理,造成土地流拍,或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會刺破部分商業地產市場的泡沫,但是對城市商業地產發展也會帶來不小的阻滯,所以這將會是一把『雙刃劍』。
商業網點無序發展亟待規范
從蘇州的『限售令』中,不難窺視出中國城市商業網點建設存在的問題。這其中更深層的原因還涉及到目前沒有任何一部法規能規范每個城市的商業網點規劃與建設。
從蘇州的『限售令』中,不難窺視出中國城市商業網點建設存在的問題。這其中更深層的原因還涉及到目前沒有任何一部法規能規范每個城市的商業網點規劃與建設。
中國城市商業網點建設管理聯合會副會長韓健徽在接受中國商報記者采訪時表示,他已經為此努力了十年,但是相關法規的出臺仍需努力。
韓健徽認為,中國各城市商業網點布局是否合理,購買力是強是弱及如何形成符合國際化形象的商業網點,這需要實地考察,但目前商業地產缺規劃,缺乏法律約束是不爭的事實。
韓健徽說,在十年前商業地產發展的態勢已經出現。『從誕生之日起,商業地產就具有中國特色。最主要的問題是,投資開發商業地產的開發商由住宅轉型而來,先天不足,在招商或者運營方面存在隱患。』
『商業地產的特點是投資大、回報期長。開發企業的資金能力是有限的,很多開發商融資無門。在這種背景下,又要開發又要運營,所以開發商會選擇銷售商鋪的模式。而銷售商鋪之後,帶來的直接後果就是產權的分散,這不利於商業項目整體的規劃和招商運營,也給具體的業態調整帶來困難。』
面對商業地產發展中的種種問題,韓健徽強調,『其中最根本的原因就是沒有法律支持』。他歸結為,從立法層面看,『法律或者行政法規的制定是一個馬拉松式的過程』。
韓健徽表示,可以理解各個部門之間的利益博弈,但在他看來,商業地產的發展已經超過了經濟的發展,需要一部法規來加以引導和約束。『如果法規難以全面制定,可以先出一部分較成熟的制度,同時給地方政府留有一定的空間,以避免造成社會資源的浪費和對社會穩定的影響。』
因為各地商業的結構不同、區域經濟的發展不同、購買力也不同,很難用一部法規來進行統一規范。同時,商業的發展很難用一個行政命令和條例來『一刀切』。
『城市商業網點規劃管理條例』能否成為真正的法規,相關人士早於十年前已經開始積極努力,但是目前並沒有實質性的消息。
由於我國商業重復建設、布局不合理的網點現狀愈發嚴重,所以期待相關法規盡快出臺,對中國商業地產的規劃和建設起到積極的引導意義。(記者曾靜婕)