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杭州市城北一樓盤日前宣佈降價“清盤”,這一突如其來的馬年樓市“第一降”給杭州乃至全國樓市投下了一枚重磅炸彈。隨後常州市也傳出樓盤降價聲音,在經歷了2013年房價“漲聲一片”之後,樓市“馬年首降”會否產生傳導效應?
杭州樓盤單價直降數千元
幾天前,杭州城北的樓盤德信北海公園以15800元/平方米的特惠均價進行“清盤”行動,單價下降2000多元,創該板塊新低,而且這次“清盤”也包括該樓盤此前尚未推出的“樓王”。這是杭州樓市沉寂一年多之後,再次以打響降價“第一槍”而爲全國關注。
就在大家討論會否有樓盤跟進降價時,同一板塊的樓盤天鴻香榭裏率先“應戰”。該樓盤將銷售均價從此前的近17000元/平方米調整爲13800元/平方米,起價爲11800元/平方米。其打出的廣告宣稱“直降6000元/平方米”。
“下一個降價的會是誰?”不少杭州市民詢問。儘管在一些周邊樓盤的銷售人員看來,德信降價完全是市場策略,並不會重新定義板塊房價,自己更不會貿然跟進,但大幅降價無疑助長了購房者的看跌心理。同板塊的濱江萬家名城加推房源平價開盤,實質等於變相降價,因爲在去年,幾乎所有樓盤的後期開盤價格都要比前期貴不少。
此外,其他一些樓盤也陸續推出部分特價房、存就抵等優惠活動,也是此次德信北海公園降價的“餘音”。另據瞭解,在杭州樓盤降價後不久,同處長三角地區的常州也有樓盤宣佈降價,單價直降5000元/平方米。
杭州爲何成爲“第一個”?
在不少杭州購房者看來,此次德信降價絕非偶然,其他樓盤跟進降價只是時間問題,因爲此次看似偶然的降價中透露出杭州樓市在持續高庫存下的必然反應。
儘管創造了僅次於2009年的歷史次高成交記錄,但杭州樓市在2013年也成爲全國樓市庫存最高的城市。統計數據顯示,截至2013年底,杭州市區商品房庫存達到11.3萬套,其中住宅達7.7萬套,遠高於北上廣深四個一線城市。
2013年,杭州市區土地出讓金收入爲1326.9億元,創歷史新高。據估算,自2009年以來5年,杭州土地供應量“變現”爲商品房再減去已銷售的量,杭州樓市目前的潛在供應量約爲50萬套商品房,如果以過去三年的平均去化速度計算,消化這些潛在供應需4-5年。
供給仍舊持續不斷增加。杭州市國土資源局表示,2014年杭州市區供地總量和宅地面積均超去年計劃數,也多於過去五年的年均實際供應量。這意味着樓市供給仍會增加,在沒有強勁需求的情況下,房子“賣不動”將是2014年杭州樓市的基調。
高庫存成爲懸在開發商頭上的一把“利劍”,要想提高成交量,降價無疑是最好選擇。
不過,樓盤降價引發的“房鬧”多少給市場造成另外的影響。德信、天鴻降價引發的“房鬧”仍在繼續,就已經有其他樓盤的老業主在杭州本地房產論壇上提醒:“要降價請考慮老業主的感受”。
對全國樓市影響幾何?
曾經領漲全國的杭州樓市如今開始領跌,樓市是否進入“馬上降價”的節奏?回顧杭州樓市對全國樓市的影響可以發現,“領漲”的確是帶領其他城市房價一起漲,“領跌”卻只是領先其他城市房價率先下跌。
2012年四五月間,也是在城北板塊,距離德信北海公園不遠的一個樓盤打響了當時的樓市降價“第一槍”,隨即在杭州掀起了一場降價風潮,但其他城市並無響應。此次杭州樓盤降價,影響也只限於杭州本地?
在快房網首席評論員程偉明看來,“降價是大勢所趨,馬上就會有下一個降價的樓盤。”他同時指出,“庫存量大的二、三線城市普遍面臨降價壓力,因爲持續的‘增供限購’政策已經發揮效力。”
回顧過去一年可以發現,全國樓市的主基調不是北上廣深等部分一二線城市房價大幅上漲或溫州、鄂爾多斯等個別城市房價下降,而是絕大多數城市房價微漲或保持穩定。
在樓市分化的大背景下,北上廣深四個一線城市由於強勁的需求,而難以看到降價苗頭,相反,三四線城市房地產市場的風險已經初露端倪。“2014年可能是部分二、三線城市樓市降價的節點,杭州樓盤降價的影響將會逐漸波及這些城市。”程偉明說。
的確,“賣地”生財並非是哪個城市的專利,房屋供給大幅增加在許多二、三線城市都是不爭的事實,與此同時,持續的“限購”政策讓投資者逐漸隱匿,有購房資格的人越來越少,需求不旺已成“通病”,樓市當期降價壓力較大。
更值得注意的是,二、三線城市樓市的地域性特徵愈發明顯,新需求補給緩慢,樓市預期降價可能性增大。