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等不及三月的小陽春,降價潮迫不及待地來了。
土地市場的開閘式出讓,外來大鱷帶動的超快推盤速度,以及已經無限接近12萬套的存量房數量,使得有關降價的揣測,早已成爲杭州樓市揮之不去的達摩斯之劍。
一切都來得毫無預兆。2月18日,德信·北海公園正式公佈了15800元/平方米的清盤均價,房源包括在售的5號樓以及從未銷售的“樓王”6號樓。
不到24小時,立馬就有樓盤跟進。距北海公園不到400米的天鴻·香榭裏火速反應,以“起價11800元/平方米,均價13800元/平方米”的價格參戰。天鴻·香榭裏原先的銷售價格爲17500元/平方米左右。
大城北赤裸裸的客戶爭奪戰
事情並沒有到此而止。2月22日,濱江·萬家名城迎來第二次開盤,推出2、9號樓274套房源,毛坯房源均價約爲13000元/平方米,精裝房源均價爲15000元/平方米,價格與一期持平。
去年萬科·北宸之光和濱江·萬家名城大搶客戶的現象,再次得以赤裸裸地重現。在去萬家名城的路上,豎起了紅色的巨幅廣告牌,“今日憑萬家名城認籌單來訪北宸售樓處即送精美豪禮”,字裏行間硝煙味四起。
這兩家系出大牌、一路之隔的樓盤,早在去年就有過貼身肉搏的先例。去年8月份,萬科·北宸之光以14800元/平方米的均價開盤,733套實現“日光”,再一次刷新“萬科速度”;去年12月底,濱江·萬家名城首次開盤,造成購房者48小時排隊,創造新的“萬家神話”。在萬家名城的開盤過程中,馬上跟進的北宸之光,拿出了位置最好的9號樓,還短信客戶能優惠10萬元左右。當然,濱江·萬家名城也毫不示弱,暗中展開直指北宸之光的“擂臺戰”。
一切都不是遮遮掩掩地,那麼張揚地客戶搶奪戰,將大城北板塊的江湖激戰演繹爲常態。
爲什麼是橋西,下一個會是誰?
當馬年的“第一降”出現在橋西,人們還是心存疑惑:爲什麼不是下沙?不是城東新城?也不是臨平北?
在過去的數年裏,下沙一直是杭州樓市房價的領降急先鋒。2009年海天城“一降到底”,2011年6月中外公寓“減法探底”,幾乎每一次降價潮都是先從下沙起蔓延至整個杭州樓市。不過,細究下沙樓市這兩年的發展脈絡,不難發現目前的下沙板塊,已經走出了最初的成本較低、數量比較多的階段,最近在推房源的樓盤如和達御觀邸、宋都晨光國際、杭州碧桂園、保利城市果嶺等,小戶型的房源去化速度非常快,並不具備足夠的降價動力。
近兩年供應量巨大的城東新城和臨平北,確實存在板塊內樓盤廝殺激烈的現狀。作爲一個起始存量並不多的板塊,目前城東新城還有4000多套的存量,大部分來自未去化的新推房源。而據不完全統計,目前臨平北板塊的在售項目住宅庫存加上已經出讓的住宅用地,建築面積超過300萬平方米。這兩個大家眼中擔憂不已的,各板塊中的供應量巨擘,爲什麼沒有成爲首降的原因,主要還在於本身的價格一直沒有大幅度上調,並不時會出現有個盤挑戰板塊價格底線的情況。
那麼,我們再來反觀以德信·北海公園、天鴻·香榭裏爲代表的大橋西板塊,自2012年方正·荷塘月色直降4000元/平方米左右,從前一年的15800元/平方米降到了11800元/平方米,部分房源更是跌破萬元。但是,從萬達廣場即將入駐消息傳出後,大橋西板塊的房價經歷了飛速的上漲過程。
如果說,我們梳理“限購令”出臺後杭州樓市各大板塊房價時,發現申花、西溪、城東新城、丁橋、九堡、金沙湖等板塊都維繫着三四年前的原位時,大橋西的房價在過去一年實現的是直線式上漲。如方正·荷塘月色從2012年領降時的萬元左右,漲到了目前的20000元/平方米。又比如,這次降價的德信·北海公園,2012年首次開盤的價格選擇了均價12680元/平方米,到了2013年的時候,這個價格已經逼近18000元/平方米左右。所以,不僅是荷塘月色,整個橋西板塊在萬達商圈效應的帶動下,成爲2013年杭州樓市漲價最兇猛的板塊。由此,可見這次大橋西的降價只不過是“暴漲”過後的價值迴歸。