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觀察眼
三水缺乏“高大上”的寫字樓是事實,高端寫字樓的建設步入快速發展期,彌補市場空白也是事實,這一缺一補的現狀,在不少人眼裏,或許就可解讀爲寫字樓即將迎來發展的春天。
然而現實卻並非如此簡單地契合着。一座城市的經濟總量以及未來發展空間決定了寫字樓經濟的發展總量和未來空間,前者決定後者的發展體量,但後者若是超前於前者發展,則不可避免出現寫字樓的過剩和空置。就如去年末,戴德樑行按照佛山寫字樓的發展速度所預測的,2014年佛山市優質寫字樓供應量將繼續激增,至2016年,佛山寫字樓的總存量將達到443萬平方米,屆時佛山的寫字樓將供過於求,出現過剩,過剩面積預計將超過100萬平方米。
三水從沒有寫字樓到將來出現大量寫字樓,或許會造成“一口吃成胖子,然後噎着了”的現象。
依照寫字樓發展的規律,需求主要來自兩個方面,一是製造業上樓,發展總部經濟,另一方面是,第三產業的發展迅猛,對高端寫字樓有需求。按照三水廣場寫字樓以及三水花園酒店商務大廈所進駐的企業分佈情況來看,主要以地產公司、貿易公司以及諮詢公司等服務業中小企業爲主,製造業企業主要還是考慮就近原則,將總部設在鎮街生產廠區內。
所以,三水大力發展面向製造企業的商務寫字樓,時機並不成熟。“三水雖承接了來自珠三角‘騰籠換鳥’的產業溢出,卻並沒有將結算、研發、運營、銷售等總部要素環節一起搬遷過來,大部分仍然只是將製造業搬遷至此。”一業內人士坦言。
事實上,即使將產學研等部門一同搬遷過來的企業,在面臨總部經濟搬遷時也充滿猶豫。廣東多正化工科技有限公司一高管明確表示,“雖然將研發銷售遷入配套完善,生活便利的城區商務總部,有利於留住一些高端人才,但是考慮到人員、技術、資源管理的複雜性,暫時不會將研發與銷售部門與生產區分離開來。”
這意味着,寫字樓無法吸引外地企業的總部,區內企業還未達到發展總部經濟的強烈要求時,寫字樓經濟可能淪爲空談。
廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶教授認爲,“三水發展寫字樓經濟需根據三水的實際情況,寫字樓定位要有特色,前期要明確市場的需求。面向高端製造業的總部經濟時,能夠有獨特的優勢吸引其入駐。在三水區內的製造業企業上樓的需求也並不強烈,服務業並不發達的情況下,要避免大量建設寫字樓,導致產品雷同,空置率上升。”
撰文:蔡捷羅湛賢