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合肥市2005年起統一執行存量房資金託管。截至去年底,共計託管房款13萬多筆,託管賬戶餘額12.48億元,資金共計產生利息1270.18萬元。所有託管資金利息均由市財政部門監管,沒有支付給房屋買賣中的任何一方。
2013年底,李江海如願拿到了位於合肥市蜀山區琥珀山莊的二手房鑰匙。因爲要辦貸款,從開始和中介談到最後買下,經過了一個多月。
“房子總價100萬元,談好價格後,我就將100萬元購房款打入了合肥市房產局第三方託管賬戶。從資金到賬到最後交易完成,約有20天的時間。”李江海告訴記者,在所有手續辦完之後,賣家可以到合肥市房產局拿到房款支票到銀行提款。
房款第三方託管,降低了交易風險,但是20天的時間內,所託房款利息歸誰,卻引起了一場不小的爭論。
8年利息超千萬
交易者未得分文
“房款託管的方式對買賣雙方都是定心丸,否則不管是房子先過戶還是買方先付錢,彼此都不放心。”賣家周女士對於房款託管的做法表示贊成。
但李江海和周女士同時也告訴記者,100萬元房款從打入房產局託管賬戶到最終提出,雙方都沒有收到任何房款的利息。
“在簽署的資金託管協議中,提到了買、賣雙方同意託管資金不計利息,同時,房產局也不收取託管費用。”李江海說,考慮到活期利息沒有多少,就沒有計較。
那麼,100萬元房款託管20天的利息有多少?根據中國工商銀行目前活期0.35%的年利率計算,100萬元存款20天的利息約爲194元。據介紹,房款託管的時間從兩週到上月不等,這些資金如果進行理財投資或短期拆借,收益會高很多。
“20天的活期利息也就100多元錢,應該結算給誰買賣雙方也不好分配,所以咱們也都沒有向房產局要求付利息。”周女士說,考慮到房產局沒有收取託管費,就當支付手續費了,至於利息的具體用途並不知情。
單筆存量房交易房款託管中所產生的利息不高,那如果算上近年來合肥所有二手房交易呢?
據合肥市房產局統計,自2005年在合肥市統一執行存量房資金託管工作以來,到2013年12月31日,8年共計託管房款13萬多筆,託管賬戶餘額12.48億元,而資金共計產生利息1270.18萬元。
上千萬元的利息不是小數目。合肥市財政局總會計師王成雙介紹,託管資金一直是專戶存儲專戶管理,由財政局統一監管,房產局無權私自動用。
“爲加強資金的監管,市財政局和市房產局按照相關規定,已經分別於2012年和2013年上繳市財政1151.24萬元,待上繳資金88.83萬元。”合肥市房產局局長汪菊喜告訴記者,另外經市財政批准,市房產局從利息收入中列支30.11萬元,包括印刷費14萬元、網絡費5萬元、票據工本費11.11萬元。
汪菊喜說,自2005年實施資金託管以來,所有託管資金利息均在市財政部門嚴格監管之下,未發生任何隨意支用和挪用行爲。
利息歸公缺依據
市場手段能解難
目前該做法的主要政策依據就是合肥市房產局2005年10月發佈的《關於推行存量房資金託管工作的通知》。《通知》規定,存量房交易資金託管所產生的利息主要用於宣傳,辦公設備硬件的配備、軟件開發,服務人員的培訓費、工資等。
汪菊喜表示,住建部和安徽省住建廳有關文件均要求加強存量房交易資金監管,市房產局出臺的實施存量房交易資金託管的文件也經過了市政府法制辦的審查,符合有關規定,自然也包括其中的各個條款。“房產局在對於託管資金利息的使用方面一直很慎重,事實上並沒有用於通知中那麼多方面,到目前也沒有接到市民相關投訴。倒是先後有20多個兄弟城市的同行來合肥考察學習並將合肥房款託管的辦法進行了推廣。”
合肥市房產局相關人士也表示,辦理託管業務會產生文書、票據等費用,房產部門爲開展託管工作投入的經費遠不止30萬元,有些沒有從利息收入中列支,是財政撥款。“這項工作本就是房產局爲了保障羣衆資金安全提供的額外服務,爲此投入了大量資金和人力成本。如果將8年內的利息分攤到買賣雙方,相當於每方支付幾十元,這與其他一些城市動輒數百元的託管費用相比,其實是爲羣衆省錢了。”
記者採訪中發現,合肥市房款託管辦法是在當時個別房產中介公司挪用客戶購房款甚至攜款潛逃的背景下出臺,主要考慮的是防範風險,而對於不爲買賣雙方計息的條款,並不是考慮的主要內容,缺乏相關法律方面論證。按照合肥市房產局的說法,作爲負責全市房地產管理工作的行政機構,並沒有法律、法規賦予其進行存量房交易資金託管的職能,純粹是出於服務羣衆的需要。
安徽省社科院副研究員顧輝認爲,房管部門未收取託管手續費,將單筆不高的利息納入財政管理並部分用作辦公經費有一定的合理性,但嚴格來說,手續費和利息完全是兩碼事,不能等同或是抵銷。“歸公的利息收入未能及時公開用途,也比較容易留下‘曖昧’的空間。”
“目前,政府財政收入主要爲稅、費兩部分,託管房款利息收入不屬於這任何一類,直接將託管房款利息納入財政管理缺乏有力法律依據。”安徽省社科院法學所呂成也認爲,政府公共服務成本本應由公共財政承擔,不應變相扣除交易方利益。
至於託管房款利息收入應當歸誰,顧輝則認爲,應當歸買家所有。“交易講究付款後消費,買方一直到交易完成才能拿到房產鑰匙真正開始消費,所以房款託管期間交易尚未達成,產生的利息應歸買方。”
“從另外一個角度來說,解決資金安全問題,政府完全沒有必要獨攬降低風險的責任,何況還顯得不夠公開透明。”顧輝表示,市場的效率最高,所以解決資金安全可以通過市場化手段,例如通過銀行凍結等方式,政府主要進行監管和指導。
目前,合肥市房產局相關負責人已經公開表示,將對託管政策進行完善,交易雙方是否能夠獲取資金託管期間的利息,將進行調研論證。
(應採訪對象要求,文中李江海爲化名)