|
||||
最近一段時間,國內房地場市場傳出了一系列利空消息,例如,杭州、常州先後出現多個樓盤價格下降、湖北襄陽有樓盤因開發商資金鍊斷裂停工、各大銀行收緊房地產信貸和個人住房按揭,等等。於是,一股針對中國樓市的悲觀情緒迅速蔓延開來。中國的房地產市場已經持續紅火了很多年,出現悲觀利空情緒還是第一次。從這個角度上說,這種變化堪稱具有某種歷史意義。
其實,無論是杭州、常州的新樓盤降價銷售,還是襄陽的在建樓盤停工,類似的現象都曾經在溫州出現過,但是並沒有引起全國性的市場情緒逆轉。另一方面,過去十年間,政府曾多次出臺房價調控政策,甚至要求地方政府官員立軍令狀、制定房價調控目標,然而實際情況卻每每事與願違,出現了越是調控、市場價格期望越高的局面。
然而,到了2013年,在史上最嚴厲的調控政策打壓之下,市場預期也沒有出現變化,全國的房地產價格幾乎又上漲了20%。但是,這一回政府沒有大張旗鼓地出臺新的調控政策,房地產市場卻偏偏此時出現了利空情緒。拋開這種利空情緒是否準確不說,單單是它出現的時點就很值得我們思考。
在國民經濟的各個部門中,房地產是一個很特殊的部門,它必須依賴於其他經濟部門而不可能獨自繁榮。或者說,只有其他更爲基礎性的經濟部門繁榮發展了,房地產市場纔有可能繁榮。在這種情況下,希望通過政策手段來壓低房地產市場需求,就取決於政策手段的力度與基礎性經濟部門驅動房地產市場需求增長的力度之間,哪一個更爲強勁有力。因此,前些年政策調控手段屢屢無效的原因就在於,基礎性經濟部門在大量投資的驅動下高速增長,必然會帶來房地產市場需求的井噴,這種驅動的力度遠遠超過了政策調控手段所能達到的力度。
此外,由於房地產具有不可移動的特點,就一城一地而言,房地產市場價格變化除了受全國性宏觀經濟環境的影響外,更多的還要受到本地基礎性經濟部門的支撐力度和市場供給情況的影響。具體到溫州、杭州、常州等城市,房地產市場的波動,除了有全國宏觀經濟的大背景外,供給方面的影響應該更爲顯著。在市場繁榮時期,由於缺乏對市場需求的準確預估,大量資本涌入這些城市的房地產市場,導致供給增長的速度超過了實際需求的增長速度,而正當大量在建樓盤完工之時,又偏偏趕上宏觀經濟增速下調、銀行信貸收緊等情況,開發商也就不得不選擇降價銷售了。
所以,我們認爲,目前部分城市房地產市場出現的降價風波是市場規律下價格的自然迴歸。這種情況不僅再次證明了市場規律的力量,而且也證明了,排除政策性行爲的不恰當干預、使市場規律能夠發揮其固有的作用,將使市場價格具有更好的可預見性。從這個角度講,當前發生的樓市波動無疑具有更大的積極意義。
至於未來中國房地產市場的走勢,我們認爲,中國經濟存在明顯的不均衡,一個全國範圍的房地產市場實際上並不存在,因此僅根據部分城市的情況判斷全國性市場發生了逆轉,或斷言其他城市的市場也將崩盤,都不具有客觀科學的依據。