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杭州兩樓盤一夜降價20%,興業銀行等多家銀行停止房地產貸款,一股唱空房地產的旋風席捲資本市場。受此影響,昨天A股市場遭遇暴跌行情,地產、金融等權重板塊發力做空,滬深兩市盤中大幅下挫,滬指再度失守2100點;深成指則創出近8個月最低點位,盤中最大跌幅超過3.5%。其中,地產龍頭股“招保萬金”跌幅均超過6%,8只房地產股跌停。
“興業銀行行爲”有特殊性
上週末,對中國房地產而言可謂風雲變幻。先是週五主流財經媒體報道稱,央行已於日前下發2014年信貸政策工作意見,其中明確要求各銀行金融機構滿足首套自住購房的貸款需求;中午微博上出現杭州數個樓盤集體降價的新聞,緊接着週六上午一則關於“興業銀行收緊房地產融資”的信息迅速傳遍微信和微博。此後,各路媒體關於按揭緊張、再融資叫停的各種文章蜂擁而出。一時間,人心惶惶,好像房地產崩盤近在眼前。
然而,由興業銀行引爆的房地產“看空炸彈”,有被市場誇大之嫌,所謂的多家銀行停貸更是子虛烏有。實際情況是,傳聞中興業銀行收緊房地產融資的消息基本屬實;但暫停的僅是業務規模非常小的創新產品如夾層融資業務,這種業務是一種股權性質的類信託業務,而對傳統的房地產開發貸款(佔行業總資金來源的20%)和住戶按揭貸款(與首付款一起佔行業總資金來源的40%)並沒有涉及。
國海證券分析師李亞明也認爲,房地產夾層融資業務屬於非標資產融資範疇,是銀行將理財資金通過中間平臺貸給開發商的融資行爲,這部分貸款與普通的開發貸款相比佔比很小。作爲近年在房地產領域業務發展最爲激進的銀行,興業的舉動目前看來仍有特殊性,進一步蔓延到其他各家銀行尤其是四大行的可能性較小,考慮到本次暫停業務的規模非常小,對於行業資金鍊整體的影響有限。
按揭貸款纔是行業風向標
“目前,各家銀行對開發貸的態度變化不大。”申銀萬國某分析師表示,按揭貸款纔是房地產行業發展的風向標。目前,各家銀行在春節過後對房地產信貸的態度雖有顯著變化,比如取消首套房貸優惠,甚至有銀行上浮至基準利率的10%;但這些現象基本都是從去年末或者今年初就已存在;在向開發商發放可以收取溢價的房地產開發貸款上,銀行的態度依然比較積極。
值得注意的是,由於硬抵押物的存在,開發貸和房貸都屬於銀行的優良資產,沒有理由出於風險控制的原因叫停這兩種類型的貸款。市場上,開發貸一般在基準利率上浮10%的空間,而房貸則存在折扣或者基準利率。華泰證券分析師表示,由於互聯網金融成功地降低了貨幣基金、協議存款的進入門檻,使得銀行存款成本上升,利差縮小,銀行爲了維持舊有的存貸利差,追逐更高風險、更高收益的產品存在一定可能性;但房貸這塊蛋糕銀行不會放棄。國泰君安固定收益部總監周文淵表示,地產崩盤的言論只是危言聳聽,目前房地產還沒有到坐在火山口上的時機,當前物價依然比較穩定,政策緊縮的壓力並不大。
李亞明認爲,市場之所以如此敏感,甚至有些風聲鶴唳,源於市場對房地產未來資金鍊斷裂以及由此引發的深度衰退的擔憂。當前房地產行業風險上升,主要是來自內外兩方面的融資壓力:一是外部貸款利率中樞的不斷上移,隨着普通存款不斷的轉化爲銀行理財產品,銀行負債端成本顯著上升,必然會逼迫銀行對於房地產開發貸和個人按揭貸提高利率。二是房地產銷售增速在明顯下降導致開發商自有資金部分繃緊。按揭貸款利率上升,銀行流動性偏緊,放款時間拉長,更重要的是整體供過於求的趨勢形成,房地產價格繼續上升預期下降,這些因素必然導致購房積極性下降。