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設計時“一”分二,銷售時二合“一”——太原一樓盤捆綁賣房調查
新華網太原2月25日電(記者魏飈、樑倩)設計時“一”分二,銷售時二合“一”,是違規操作還是政策有漏洞?
太原某樓盤開發商利用小戶型捆綁銷售打“擦邊球”。法律界人士稱,捆綁賣房就是違規行爲,而且本是大戶型卻收小戶型的稅還有變相減稅之嫌。另外,購房者未來還可能面臨不同套數稅率不同的風險。
太原現“一房兩證”樓盤
50歲的彭女士經過數十年打拼,終於在太原市綠地世紀城·塞納公館買了一套大房子。但她購買的是一套組合房型,即兩個中小戶型合併爲一個大戶型,辦理的是兩個房產證。
記者進一步調查發現,綠地世紀城·塞納公館的這種組合型房子並非少數,該項目三期1-8號樓、五期1-4號樓都有組合型戶型。售樓人員稱,這種將兩個中小戶型合併成爲一套銷售的做法非常普遍。
“樓盤規劃的時候是兩梯四戶,都屬於中小戶型,但我們設計的時候按照大戶型設計,將來中小戶型合併後爲兩梯兩戶或者兩梯三戶。”售樓人員表示,購房者在收房後需要將其中一堵或幾堵非承重牆拆掉,就可以使兩套房拼接成一套房。“我們其實也不想費很大勁兒壘的牆再讓房主又搗掉,但塞納公館所佔地塊是2007年拿的,當時規定這塊地只能蓋小戶型房屋,否則房管部門驗收通不過。”
中小戶型捆綁銷售意在規避房產政策?
2006年國務院辦公廳確實出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,爲發展普通商品住房,該意見明確規定了新建住房結構比例,指出自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。這就是俗稱的“7090”政策。該意見還指出,直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的,必須報建設部批准。這意味着,自該政策執行起,開發商品住房大戶型比例不得超過30%。
業內人士認爲,“7090”政策的實行限制了中高檔商品房的建設規劃和銷售節奏。而開發商的應對方法是將一套大戶型按照兩個小戶型設計,辦理兩個房產證,銷售時則捆綁銷售,而實際打通後就是一套大戶型。
綠地集團太原置業有限公司相關負責人在書面回覆中表示,綠地世紀城·塞納公館項目的規劃方案於2012年2月獲太原市規劃局批准,並根據相關流程辦理了《建設工程規劃許可證》,共規劃8棟高層住宅,面積從70平方米到185平方米不等,2012年8月正式開始銷售。由於該地段被消費者看好,大面積戶型需求較強,因70平方米-100平方米小戶型在整個小區中,位置、觀景效果等綜合條件較佳,所以出現部分消費者購買兩套的情況。
不過,記者調查發現,被稱作購房者自願行爲的合併房出現在了塞納公館的樣板間中。售樓人員帶記者在兩套房間合併後的樣板間,指着一塊空地表示:“交房時在這個位置有堵虛牆,需要把兩套房之間的牆搗掉。購房者可以繳1萬多元工程款,我們負責打通。”
違規操作還是政策有漏洞?
太原市房管局市場監管處工作人員表示,對於開發商銷售組合房型一事,相關執法處於尷尬地位。像這種開發商引導消費者購買組合型房型,雖然知道這麼賣不合適,但由於房屋交易手續齊全,因此不能算作違規。“這種組合賣房之前沒有發生過,在太原是第一次,綠地也算是鑽了空子。”
住建部相關人員在接受採訪時表示,在每一塊地進行招拍掛之前,對於戶型等在中標條件中均有明確設定,開發商在進行土地購置時也需提交規劃設計條件,如果不符合要求和條件,開發商連拿這塊地的資格都會被取消,更不會拿到地。一位規劃院人士認爲,開發商申請項目規劃時,需要基於戶型、套數、位置等設計提交規劃內容,申請《建設工程規劃許可證》。因此,其中只要有一項發生變化,就必須到規劃局進行變更。
綠地集團相關負責人則表示,項目後期沒有在規劃局進行任何變更,也沒有在房管局進行相關備案。因爲更改需要時間還有手續,比較麻煩。“但我們實際銷售中均是按照規範,沒有任何違規現象。”
不過,法律界人士認爲,這種捆綁賣房就是違規行爲。北京市匯佳律師事務所主任邱寶昌說,這個房地產項目從規劃、設計、施工、備案、驗收應該都沒有問題,但是開發商在銷售環節將原本兩套獨立的中小戶型合併成一套大戶型賣,屬於強制交易行爲,損害了消費者自主選擇權。他認爲,按照原來的規劃設計,原來的一套住房現在不能按照原來的規劃圖使用。現在購房者要買兩套商品房才能獨立使用,這也給以後處置帶來了不便。也有法律界人士認爲,像這種“1+1=1”的售房行爲違反規劃、房產政策,嚴格意義上來講,就是違規行爲。
此外,業內人士認爲,組合拼房還涉及變相減稅。因爲我國房地產交易稅爲鼓勵個人購買中小戶型,對交易稅有一定減免。因此,本是大戶型卻收小戶型的稅有變相減稅之嫌。專家特別提醒購房者,應警惕購買組合型房產所帶來的風險。由於我國對不同套數住房實行的貸款政策、稅收政策均不相同,因此,購買組合型房產時,購房者應考慮未來可能出現的稅收變化所帶來的不同套數稅率不同的風險,以免造成不必要的損失。