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樓市這是怎麼了?與以往的“漲聲”不同,最近從長三角傳出來的是降價聲。
杭州的一個樓盤18日晚上宣佈以15800元/平方米的均價清盤之後,距這個樓盤不遠的一個樓盤馬上迎戰,直降數千元,以13800元/平方米的均價應戰。在杭州樓市打響降價第一槍的同時,江蘇常州的一個名爲“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當於前期均價的4.5折。
杭州一家打折的開發商透露,資金吃緊和此前產品定位存在問題是這波打折的重要原因,對他們來說,想趁機用時間換空間。另有接近常州雅居樂星河灣項目開發商的知情人士表示,由於該樓盤的戶型過大且定價偏高,首次開盤並沒有得到市場的充分認可。“開發商對外宣稱賣出50套房源,但實際上真正簽約的只有10套左右。”
樓市的風吹草動,也讓資金供給方更趨謹慎。昨日,興業銀行被曝開始停止房地產夾層融資業務和供應鏈金融業務,另有多家銀行內部人士表示,今年銀行對房地產業的貸款肯定會有所收緊。
某上海機構研究總監薛建雄認爲,大範圍的“降價潮”不會到來,因爲目前老百姓的購買力還是比較強,但是過時的產品和城市郊區大盤等兩類產品可能會降價。“在經過一輪初步調整之後,一些過於激進的企業將面臨洗牌。”
杭州
高處不勝寒
馬年的第一波降價,誰也沒想到會發生在杭州。
一份降價名單在網上流傳開來,不只是上述兩家開發商,就連萬科在杭州的樓盤都在路邊赤裸裸地打出了一個廣告,從濱江一個樓盤來萬科的客戶,就可以得到禮品。
“吃相這麼難看,打得這麼兇猛。”這在杭州歷史上是非常少見的,杭州的一個國企開發商表示,這背後,是開發商資金吃緊,對後市信心不足,只能拼命拋盤的現實。
透明售房網的數據顯示,到2014年1月底,杭州商品房庫存創紀錄地突破12萬套,達到120476套。這個數字,遠遠超過北上廣,杭州的存量房比想象中更多。
不僅如此,一組數據顯示,2013年杭州共成交商品房85823套,成交面積934.4萬平方米;而2012年,杭州成交商品房83690套,成交面積890.6萬平方米。即便按照前兩年的去化能力,杭州目前的存量房源也需要大約一年半才能消化。
儘管杭州樓市庫存高企,但土地市場熱情不減。2013年,杭州出讓土地達225宗,摺合面積12216.9畝,1326.9億元的出讓總收入,較2012年增長一倍多,創下杭州土地出讓收入的新紀錄。2014年1月杭州土地成交金額高達339.56億元,創單月成交金額最高紀錄。
“杭州的供需一直都不健康。”一家開發商透露,成交量急劇下降,成交價格下跌,這纔是樓市下行的兩大信號。他們還是試圖進入杭州樓市,並且認爲局部市場有機會。
二三線城市的這種風險苗頭在土地市場也有所印證。“地價就像打了雞血一樣往上跑。”一家來自福建的開發商表示,從恆大、陽光城、泰禾等這些閩系開發商2013年的拿地經歷可以看到,大家紛紛迴歸一線城市,就是爲了最大限度地迴避風險。
常州
是否要跟進
“雅居樂星河灣”樓盤是由品牌開發商雅居樂和星河灣共同打造的,主要由雅居樂操盤,於2月21日下午正式開盤,推出5、6、8、10四棟樓,面積爲166~427平方米,最低價5380元/平方米。
在這部分房源中,精裝均價13000元/平方米,毛坯均價7000元/平方米,而此前毛坯房源均價爲12000元/平方米。這意味着,開發商已是“六折甩貨”。
公開資料顯示,該項目所在地塊由雅居樂於2009年11月斥資9.4億元競得,項目總建築面積約55.98萬平方米,摺合樓板價1679元/平方米。此後,雅居樂引入星河灣一起合作開發這一項目。然而,截至2012年年中,該樓盤卻一直沒有動工,有媒體就此質疑開發商有囤地之嫌。
一位在常州有項目的開發商透露,常州雅居樂星河灣所處的是常州新區的核心地段,這個位置如果現在推出土地,樓板價至少在3500元/平方米左右。雖然開發商拿地的樓板價較低,但由於開發商在拿地四年後纔開盤,其間沉澱了大量的資金成本,故雅居樂星河灣目前的售價已經是貼成本在銷售,而5380元/平方米的最低價已經是虧本在賣。
值得一提的是,常州當地的房管部門對雅居樂星河灣的降價行爲感到不滿。據報道,常州市住房保障和房產管理局的一位負責人認爲,雅居樂星河灣大幅度降價只是個案,是企業調整經營策略的過程。“該樓盤開發的不是常州市場主流產品,對常州房產市場不會造成長久影響。常州房價沒有下跌空間,目前在常州開發的房地產企業都是微利狀態,價格基本接近開發成本,不可能大幅度下跌。”
不過,上述在常州有項目的開發商坦言:“近期,我們項目的住宅部分,價格和成交量跌了10%~20%,商業部分則幾乎賣不動。”目前,困擾這位開發商的問題是,是否要跟進降價,特別是商業物業。
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個案還是趨勢
一家大型開發商提供的內部資料顯示,若按照常州約460萬的總人口計算,近四年來,常州的人均新增建築面積達到20平方米,這一數值在國內所有城市中排名前列。該開發商強調:“在460萬的總人口中,只有約三分之一擁有實際購買力,這意味着,常州的實際新增建築面積達到60平方米/人,這是一個很恐怖的數字。”
一位地產分析師表示,常州這個城市一直都存在供應過大的問題。
上海機構研究總監薛建雄薛建雄認爲,常州這樣的城市存在的問題是,工業正在外移,但現在服務業又還沒起來,加上新增人口有限,同時樓市供應量大,這些因素加起來,就會導致一些能力不強的開發商的產品滯銷,局部降價也成爲一種必然。
專家表示,此次降價城市特徵明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進,因此,持續一年多的暴漲後,在資金流動性偏緊的背景下,庫存高,人口新增放緩,消化週期較長的城市都有可能在最近再次出現降價,樓市開啓階段性降價區間。但值得注意的是,2014年全年房地產市場趨勢仍難以判斷,其是否會延續現在的走勢,仍需看兩會後市進行定奪。