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國家統計局昨天發佈的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,1月份,上海新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比上漲20.9%,同比漲幅居70個城市之首。但與此同時,受房貸收緊消息影響,地產股昨天出現大跌。那麼,2014年的上海樓市走勢到底如何?
1月上海新房價格環比並非領漲
對於1月份上海新建商品住宅價格20.9%的同比漲幅,上海易居房地產研究院副院長丁祖昱認爲,這主要綜合了2012年的市場調整和2013年的價格補漲因素;1月份上海房價雖然領漲,但與其他幾個大城市的漲幅相差並不大。
環比數據更能反映新近的變化。國家統計局公佈的數據顯示,從環比來看,上海新建商品住宅的價格漲幅並非領漲,環比上漲0.5%,與北京持平,低於1.2%的環比最高漲幅。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉在分析1月份70城市房價環比變化時指出,從上漲面看,1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數比去年12月份分別減少了3個和16個,環比下降的城市個數分別比去年12月份增加了4個和8個。從漲幅看,1月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降爲0.49%,有25個城市新建商品住宅價格環比漲幅比去年12月份有所回落。其中,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環比平均漲幅比去年12月份回落0.1個百分點。
劉建偉指出,1月份房價環比上漲的城市個數減少、漲幅穩中有降的原因,首先是在前期部分城市加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下,市場環境和預期相對穩定,房價延續了漲勢趨緩的態勢;另外,受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響,成交量回落,一些城市房價漲幅進一步收窄。
綜合因素助推去年房價上漲
去年,上海新房市場量價齊升。據21世紀不動產上海區域市場研究部統計,去年本市新建商品住宅成交面積爲1282.3萬平方米,較2012年大增36.6%,創近4年最高值。成交上漲的同時,價格也出現了明顯上漲。
新房整體均價的上升,一定程度上受到了成交結構的影響。據統計,去年上海中高端房源成交佔比出現提升,均價在3萬—5萬元/平方米和5萬元/平方米以上房源分別成交250萬平方米和63.2萬平方米,較2012年分別大幅上漲69.9%和40.5%,而均價在2萬元/平方米以下的房源成交面積增幅僅爲20.4%。
去年,上海新房市場整體呈現“兩頭翹,中間低”的走勢。2月,受春節影響樓市短暫低迷後,3月受到“國五條”政策影響,樓市出現末班車效應,成交量井噴,成交面積高達153.8萬平方米,創2009年12月以來近40個月的最高點。下半年,隨着自貿區規劃在8月底正式通過,樓市開始復甦,迎來了近四年成色最足的“金九銀十”。
業內人士認爲,去年上海樓市成交量和價格上升,受到多重因素影響。第一,從政策層面看,去年樓市政策總體比較平穩,在“國五條”後,年內並未出現大的調控政策;第二,購房者對樓市總體看好;第三,去年自貿區掛牌、軌交開通等利好消息,也帶動上海樓市出現區域性上漲行情。此外,土地市場的熱度,也是不容忽視的因素。
四五月將現“價格鬆動”?
“上海房價上升可能會趨緩。”丁祖昱表示,從各種數據來看,今年1月和2月,上海樓市走勢已有差異,預計四五月份房價可能出現下降;未來上海的房價,將呈“穩中有升”的趨勢。他認爲,判斷房價走勢,要與經濟發展、人均收入等指標相結合,綜合考量。
21世紀不動產上海區域市場研究部副經理羅寅申認爲,相比一二月份,上海樓市成交量將在今年三四月份出現明顯回升,但此時,也會出現一個“價格鬆動”的節點,開發商加大推盤力度的同時,可能有不少優惠動作出現,比如推出特價房等;但到了下半年,上海房價可能又將出現回升趨勢。因爲,目前上海樓市總體呈現“供略小於求”的格局。
記者從本市一些房產中介機構瞭解到,近期銀行取消房貸利率優惠,已對剛需購房者產生了一定影響,不少市民擔心會增加今後的“月供”,其中一些購房者因此選擇了“降級買房”,原來準備買大房的,現在改成了買小一點的房子,以減少貸款的比例。