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近日報道興業銀行、交通銀行等商業銀行將暫停房地產相關貸款,甚至稱相關銀行可能暫停所有房地產貸款。由於開發商財務槓桿較高,如果銀行暫停開發貸款及按揭貸款,開發商的現金流可能面臨較大壓力。
職業投資人黃生認爲:興業銀行率先停止對房地產夾層融資和供應鏈貸款,交行、農行迅速跟進,這和美國次貸危機時很相似,高盛、摩根等跑得快,跑得慢的貝爾斯登被收購,跑得更慢的雷曼直接破產,中國的銀行在面對中國房地產這個古今中外史無前例的大泡沫破滅之時,也是採取了末路狂奔逃生的行動,誰跑得慢,註定結局最悲慘。
而業界人士分析銀行的開發貸及按揭貸政策並未出現逆轉。瑞銀證券認爲:商業銀行目前僅暫停房地產夾層融資業務和房地產供應鏈金融業務,開發貸、住房按揭貸款並未受到影響。銷售回款和開發貸仍是開發商最主要的資金來源,部分處於擴張階段的開發商則會有較高比重的信託資金,銀行暫停房地產夾層融資和供應鏈貸款對大部分開發商的資金鍊影響有限。此外,瑞銀證券認爲行業資金緊張將爲龍頭開發商提供併購機遇。
夾層融資是一種資本混合形式,是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式。它處於公司資本結構的中層,一般採取次級貸款的形式,但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。之所以稱爲夾層,從資金費用角度看,夾層融資低於股權融資,如可以採取債權的固定利率方式,對股權人體現出債權的優點;從權益角度來說,其低於優先債權,對於優先債權人而言,可以體現出股權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。在房地產領域,由於傳統優先債及次級債都屬於抵押貸款,夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股。
作爲一種非常靈活的融資方式,夾層融資還可以根據自身的偏好選擇投資,夾層融資的提供者可以調整還款方式,使之符合借款者的現金流要求及其他特性。夾層融資的審查方式和銀行類似,但條件卻相對寬鬆,可以成爲中國房地產企業和國際資本市場對接時的一個有利切入點。同時,銀行往往更看好有機構投資人支持的公司,並且會在更具有吸引力的條款下擴大信用額度。夾層投資人的介入,也會使得企業取得境外銀行融資更加容易。此外,在夾層融資這種大的制度安排下,房地產金融創新空間很大,可以在債權、股權、收益權方面可進行多種創新組合。因此,夾層融資是一種獨具特色的信託投融資工具,創新空間很大,還會引入很多新的金融工具進來。
美國市場的夾層融資投資方多爲大型投資銀行、保險公司和房地產投資信託機構,他們除了具備強大的資金實力外,還具備較爲完善的風險控制體制。國內的信託投資公司在風險控制、項目篩選甄別和運營,以及對於金融工具的掌握程度方面與美國的夾層融資投資方相距甚遠,因此在操作上可能有所變形而帶來風險。此外法律環境尚不成熟,退出機制還不完善,因此興業雖屬個案,但“定點爆發”風險猶存。