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廣州甲級寫字樓素質高、租金高,或將拉昇全市寫字樓平均租金
珠江新城仍是今年及未來幾年寫字樓的供應熱點
優質寫字樓多被商家持有,推出銷售的項目較稀缺
文/圖羊城晚報記者陳玉霞
新增供應持續增多
新興區域項目增多
可供銷售產品增多
近日,戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯行和高力國際等幾大行紛紛發布2013年廣州商用市場總結和2014年展望報告。各行相繼指出,2014年廣州寫字樓新增供應依然龐大,在激烈的競爭中,寫字樓空置率增高、租金下行的壓力有可能加大;由於商家對優質項目,特別是珠江新城優質寫字樓普遍惜售,預計今年可售的寫字樓物業依然比較緊缺;部分新興商務區的新項目有望成為今年寫字樓市場的投資新熱點。
供應:預計全年新增五六十萬平方米
2014年仍是廣州甲級寫字樓供應量比較龐大的一年。第一太平戴維斯的研究數據顯示,2014年,包括雅居樂中心、富力盈凱廣場、僑鑫總部大廈、越秀財富中心、環球都會廣場、富力盈耀廣場等在內的項目將陸續投入使用,預計共為市場新增供應面積達68.7萬平方米。高力國際的研究報告稱,今年預計廣州寫字樓市場將迎來約47.7萬平方米的新增辦公面積,目前多個項目已推出市場預租。
盡管眾多項目會相繼推出,但可售的項目並不多,特別是在珠江新城,商家對優質項目多采用持有自營的方式運營。從目前的市場來看,珠江新城可售的項目僅有珠控國際中心、環球大都會和富力盈耀廣場。仲量聯行華南區研究部高級經理曾麗表示,雖然一些限制政策可能會影響到部分國企購買大面積寫字樓的需求,但民營企業的購買需求預計不會受到太大的影響,特別是廣州中心區可售的一手優質寫字樓稀少,可選項目不多,所以新推出的優質項目仍將會比較搶手。
區域:多個新興區域項目陸續上市
戴德梁行的數據顯示,在未來5年內,珠江新城的寫字樓供應量約佔全市總供應量的七成。戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文表示,除了最熱門的珠江新城外,一些新興區域如番禺萬博-長隆板塊、廣州國際金融城、琶洲、南沙、蘿崗等商務區的開發進度正進一步加快,『這些新區域在2014年也將有更多的新項目上市銷售或者開始招商,將會進一步填補珠江新城開發完畢後廣州寫字樓市場的空白,也將為寫字樓投資者帶來更豐富的新選擇』。
據了解,在珠江新城CBD外,去年年底,位於海珠區江南西板塊已有富力天域中心推出市場,今年將陸續上市的新興區域的項目還有廣州國際金融城的天河綠地中心,蘿崗的廣州綠地中央廣場、廣州蘿崗萬達廣場以及番禺長隆板塊的保利大都匯等。與珠江新城優質項目普遍只租不售不同,這些新興板塊的寫字樓項目大多是區內大型城市綜合體的一部分,大多數都對外銷售,業內預計,可售的寫字樓項目有望成為今年廣州寫字樓投資市場的新熱點。
租金:新增供應量龐大漲幅受限制
按照機構的預測,今年廣州新增的寫字樓供應量達五六十萬平方米,遠遠高於往年年均30多萬平方米的吸納量,業內預計,龐大的市場供應量可能會導致寫字樓空置率的增加,令租金有下行的壓力。黎慶文認為,2014年,廣州寫字樓市場需求強勁,吸納量將會持續上漲,寫字樓租金平穩,但由於售價增長加速,投資回報率將呈繼續下降的態勢。
第一太平戴維斯認為,由於整體經濟仍未能快速恢復,加上今年廣州寫字樓新增供應量巨大,會令不少發展商特別是小業主們不得不打出更優惠的價格來吸引租客。雖然從長期來看,隨著經濟大環境的改善,近年的新增供應量也將會不斷被新進入廣州或在廣州業務不斷擴張的企業所吸納,但在未來一年內,廣州寫字樓的租金漲幅將會受到較大的限制,甚至有下行的壓力。
高力國際研究報告指出,今年廣州寫字樓租金受市場競爭等影響將會面臨下調壓力,但是良好的經濟預期將刺激租賃需求回暖,加上新建項目會提前預租,因此預計寫字樓的平均租金下調空間有限。