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今年2月20日,對於中國房地產市場來說,是個值得回味的日子。不僅是因“國五條”新政出臺,隨即各地細則落地以及步步加碼的措施,還因“國五條”掀起一波又一波的熱議。“國五條”給房地產調控帶來哪些效果和有價值啓示?晨報房產週刊藉助一週年節點逐一梳理。
房主:“一年前買房不後悔”
北京六環內房價已經突破2萬了。在北京國貿附近的一家文化公司工作的孫先生,提到去年果斷出手買房,堅定地說:“一點也不後悔”。提起去年買房的經歷,孫先生仍然心有餘悸,去年年初剛打算在北京買房,自己就趕上了“國五條”新政的出臺。孫先生告訴記者,去年春節前,他和家人看了很多新樓盤,不是價錢太高,就是位置比較遠。他和家人商量後決定在五環內買二手房,這樣距離單位比較近些。去年春節後,他開始在南四環附近挑選二手房。
“我本來不太着急,想多逛幾個小區,比比價錢。沒想到國五條新政出臺了,我們最害怕的是北京徵收20%個稅。”孫先生說,當時,他自己算了一筆賬,假如北京真的徵收20%個稅,一套差價100萬的房子要多交10多萬的個稅。哪怕房主自願降價,自己還要多掏不少稅錢,太不值了。
爲了趕在20%個稅徵收前買房,孫先生迅速做了決斷,訂購了大興區理想城的一套二手房,總價159萬元。孫先生回憶說,“我買了房很着急,不停的打電話催中介機構辦理網籤,趕緊交稅。”他在與中介機構業務員去辦理網籤的時候,看到經常有客戶打電話向業務員詢問“稅交了嗎”,業務員不厭其煩地重複着說“您放心,我肯定會把稅交了”。
孫先生很幸運,他在北京國五條細則出臺前辦完了交稅的手續,買到了自己心宜的二手房。“我買的二手房是2011年交付的。按照北京國五條細則的規定,不能免稅,需要交納20%的個人所得稅。幸虧我趕在20%個稅徵收前買了房,少交了不少稅錢,真的挺划算的。”
買房人:“一直在等待時機”
王女士和家人住在東四環管莊附近,房子面積大約70平方米。她和家人商量後決定把自己的小房子賣了,換購一套大房子。王女士在自己的小區裏住慣了,打算還在本小區內置換房子。從去年初開始,她就開始在小區裏看二手房了。她一點都不着急,準備多看幾套房子,選個戶型、價位都比較合適的房子。
去年3月底,北京國五條細則開始實施。王女士聽說出售二手房要多交不少稅錢,她開始猶豫了。“我想再等一等,看看市場的變化。”王女士說,她問了好幾家中介公司,各家公司的業務員都提到了20%個稅的問題,他們還說可以讓購房人承擔一部分稅錢。
王女士算了一筆賬,她出售自己的小房子,要交納20%的個稅。她準備購買90平方米左右的二手房,還要爲賣房人承擔一部分個稅,一點都不划算。“我沒有換房,一直在等待時機。”王女士告訴記者,現在,她發現自家附近的新房與二手房的價格相差不多,她考慮去逛一逛新樓盤。如果她遇到了合適的新房,就會出手的。
經紀人:“滿五年唯一房”好賣
回憶起20%個稅徵收實施的情況,北京鏈家公司遠洋山水一店經紀人孟斌說,這條稅收規定對二手房市場影響很大,滿五年唯一住房可以免稅,所以此類房源在市場上非常搶手。其他房源銷售情況大幅下滑,
“細則出臺後,我們的工作有了變化。”孟斌說,作爲經紀人,他們要尋找符合“滿五年唯一”條件住房,這樣的房子不用交稅,更容易售出。他們還要幫助購房人與業主商談價錢,勸說業主適當的降些價錢。房屋買賣雙方都可以承擔一定比例的稅錢。
然而,商談價錢並不是很順利。孟斌爲了勸說業主降價,總是要反覆與業主溝通,說明20%個稅徵收的具體規定。但是不少業主還是不願意降價,他們不理解爲什麼自己的房子要賣得便宜些。孟斌只得一遍又一遍重複地說着,“20%個稅是業主交的,現在購房人幫您承擔了部分稅錢,您是不是應該適當降些錢。”漸漸地,有些業主聽明白了,同意適當降價。市場有了轉機。
孟斌說,那時,有的客戶看了二手房覺得挺滿意,可是一聽說稅錢太多,就不願意買了。這些客戶觀望了一陣子,發現房價沒有回落,反而繼續上漲,他們又重新回到二手房市場選購房子。就這樣,從去年6月開始,二手房市場逐漸復甦。
-國五條細則
北京調控打“組合拳”
“國五條”新政的出臺,及時而徹底地打消了一些地區和開發商等待政策放鬆的幻想,釋放了政策將持續從緊的信號。國五條”新政出臺前,只有部分城市執行限購政策,“國五條”新政出臺後,限購幾乎變成了全國化。通過限購政策的加強,全國各地房地產市場慢慢擠掉了投資投機的炒房人羣,讓住房迴歸剛需和改善居住的需求。
王玉珂表示,“從北京國五條細則來看,北京的限購政策更嚴了。細則還加大了經營交易的成本,這不僅反映在按照個人轉讓住房所得的20%徵收個人所得稅,而且還反映在進一步提高二套房貸首付款比例上。買房人購買三套住房就無法辦理貸款了。”
在北京美聯市場研究部高級經理張磊看來,在這一年來,北京國五條細則的各項措施都已經落地施行,各種政策相互配合形成了“組合拳”。細則在以往限購政策進行了再度的升級,從根本上來看這些政策都意在限制購房需求釋放的速度,平衡市場上的供需關係,但只在需求一端限制是明顯力度不夠的。
去年末,北京推出了“自住型商品房”,是一種具有保障性質的住房新產品,從供應端加大了對中、低收入家庭的住房保障。張磊告訴記者,政府推出自住型商品房的效果立竿見影,2014年北京預計新增5萬套自住型商品房入市,繼恆大項目公開申請購買之後,金隅東壩、高井兩地塊的自住型商品房也已經開始在網上申請。當政府宏觀調控漸漸從只限制需求釋放速度,向追求供需兩端平衡去轉化,證明宏觀政策也在逐步地適應市場,相信今年兩會前後的政策“窗口期”,國家層面將會繼續在房地產方面出臺相關的配套政策,以保持宏觀調控政策的持續性。
-土地供應
開發商縮短開發週期
“國五條”新政出臺後,全國一線城市的土地供應增加了,北京、上海等多個城市土地出讓收入創新高。去年,北京的土地供應量較2012年有了大幅增加。全年完成132宗經營性用地成交,規劃建築面積1850.91平方米,成交金額1775.45億。
中國房地產學會副會長陳國強對北京晨報記者說,“由於大多數房地產企業對後市預期比較樂觀,它們到北京拿地的熱情高漲,導致地王頻頻出現。去年房地產企業資金比較充裕,手上有錢,而政府推地的策略和節奏把握得比較好,房企與政府相互配合得比較默契,所以北京土地市場才取得了大豐收。”
王玉珂說,“在北京,全國大牌房地產企業都會來搶地,導致地價被不斷擡高。房地產企業的資金向北京這樣的一、二線城市加速流動。在北京推出自住型商品房後,開發商拿地的成本加大了。因爲開發商花了同樣多的錢拿地,但要配建一部分自住型商品房,開發商的利潤空間就減少了。爲了提高資金回報率,開發商會盡量縮短新盤上市的時間。”
-20%個稅
市場盛傳“避稅攻略”
在“國五條”新政出臺後,按個人轉讓住房所得的20%徵收個人所得稅,讓不少購房人叫苦不迭。爲了避免交納20%個人所得稅,一份“避稅攻略”在網上迅速流傳開來,其中最爲便捷的一招是“離婚”。在北京,有的購房人就通過“離婚”的方式來避稅。
一位業內人士告訴記者,一對年過七旬的老夫婦在北京各有一套房子,他們準備把其中一套滿五年的商品房賣了,換到東三環購房居住,這樣他們可以離着兒子近些,幫助兒子照顧孩子。在北京國五條細則實施後,他們出售的房子總價300萬元,需要交納20%的個人所得稅。中介公司人員勸兩位老人把房價降一些,可是他們不願意多交稅錢。兩位老人商量了好幾天,最終選擇通過“離婚”的方式來避稅。離婚後,老太太出售自己滿五年的商品房,屬於是唯一的住房,可以享受免稅的政策。
本報撰文晨報記者武新