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杭州商品房存量屢創新高,目前已達12萬套。而據不少業內人士估算,目前杭州二手房掛牌庫存量同樣也是高位運行。
二手房掛牌房源因爲不像商品房房存量那般有着準確的備案信息,掛牌出售出租甚至取消出售狀態瞬間都有可能會發生變化,統計相對複雜。本報聯合杭州我愛我家、21世紀不動產、盛世管家、公衆房網等主要的中介對目前杭州二手房掛牌房源量進行了一次摸底統計,統計數據綜合了各大中介、部分主要的房產門戶網站的二手房掛牌量,同時剔除了部分重複的掛牌房源。根據統計數據,杭州主城區二手房目前掛牌房源量近7萬套左右,再加上餘杭、蕭山的二手房掛牌量,杭州目前有掛牌信息的可售二手房源已突破10萬套。
主城區老房轉向以租代售
在二手掛牌可售房源中,老城區的老房佔了很大的比例,從目前的情況看,相較相對偏遠的郊區庫存量依然多一些。但考慮到老城區交通便捷、租金回報率較高等因素的影響,房東們對於老房子的持有還是頗具信心的。
目前,杭州主城區上城、下城、江干、拱墅、西湖等五個區域大致上擁有掛牌的二手房源約七萬多套,佔二手掛牌總庫存量的一半以上。餘杭區因爲區域較大,次新房供應量較多據,據統計二手掛牌存量房約在1.5-2萬套左右。而蕭山區的二手房存量則相對少一些約1萬套左右。
雖然從分析來看主城區的二手房源數量巨大,但考慮到主城區的老房較多,目前,這批房源的房東大多叫價堅挺,基本不會因爲外界因素影響大幅調整出售價格,如果心理價格無法得到滿足,目前以租代售已成爲許多房東的選擇。
300萬左右的二手房陷入成交難
而就二手存量房不斷增多的情況及發展動態,盛世管家吳克鎮經理反饋:存量房中買賣週期較長的多爲寫字樓及臨街商鋪,目前走勢較好的多爲總價120-150萬元之間的住宅。
大多數客戶在購房時,對於房源質量要求正不斷提高,之前低價位普通的小戶型房源,在銷售當中遇冷。這一方面說明購房者對於房源質量存在一定要求,同時也反映出客戶對於房源需求面積上,發生着一定的轉變。
而就實際成交房源來看,盛世管家李凱豐經理也表示:目前成交客戶當中從小戶型轉向3房120-140平方米的客戶明顯開始增加。同時,李經理等多位業內人士都透露出:目前總價在300萬元左右的住宅較爲難銷,稅費高成爲阻礙許多客戶購房的主要因素。
另外,二手房也往往有自己的銷售週期,盛世管家江登華經理表示:每年的開年,大概2月份左右會遭遇銷售低谷,但進入3月份以後,一般來說房源成交銷售會不斷增加,從最近的情況看,剛需的2-3房成爲客戶購房主要選擇。
局部區域二手房掛牌量繼續放大
雖然目前二手房掛牌庫存量已經很高,但未來增長的速度依然可觀。2013年是一個新樓盤的交付大年,據瞭解整個2013年杭州有近百個樓盤陸續交付,尤其在去年年底,有一大批房源交付,而臨近農曆新年,許多房東要麼尚未完成收房手續、要麼考慮到市場因素暫時按兵不動,而這些房源在未來的半年至一年時間裏都很有可能掛牌上市,轉換爲可售的二手房房源。
以申花板塊爲例:上尚庭、香濱國際、東方福邸等部分房源都在2013下半年交房,西城紀今年也會交房,隨着房產區域發展的越來越成熟,這些次新房中除了自住的部分,許多都將流入二手房市場。以往像濱江、丁橋、橋西、閒林、下沙等板塊都有類似的情況,雖然目前自住購房的比例相對很高,但隨着新房入住,不少舊房也會騰空,二手房掛牌存量在未來兩三年依然將高速增長。
21世紀不動產杭州區域副總經理周晨認爲,杭州目前商品房庫存量高漲已經是事實,而這些高庫存將在不遠的將來變成可售的二手房源,雖然這些房源不會百分之百全部掛牌出售,但就算有小部份轉化爲可售二手房,這個量也很可觀了。所以二手房價格預計也將更爲理性。