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本報記者王麗本報通訊員房軒中
業主大會難召開、表決難;物業費收不起來,物管突然撤離……這些現實的問題,每天都在我們身邊發生。面對這些新矛盾、新問題,從2002年開始實施的《杭州市物業管理條例》顯然已經“力不從心”了。
今年5月1日,新修訂的《杭州市物業管理條例》(以下簡稱“新《條例》”)將正式實施,這些與百姓生活密切相關的糾紛煩惱,也許將有望得以解決。本報記者也對《新條例》的幾大亮點進行逐一剖析,也許這些改變將影響你的生活。
沒時間開業主大會
可委託鄰居行使管理權
業主大會召開難、表決難問題一直影響着業主大會的運作。此次的《條例》參考建設部指導規則,結合杭州實際,對業主大會及業主委員會的成立及運作規則進行了細化。
比如首次業主大會會議的籌備經費,《條例》就明確了由建設單位承擔。考慮到業主大會召開時,許多業主無法到場的實際情況,《條例》也作出了人性化的規定:“業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委託在一定期限內代其行使共同管理權”。
另外針對因個別業委會委員辭職,導致經常需要召開業主大會會議選舉的實際情況,《條例》還規定了業主委員會候補委員制度。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生。
若過半數業主同意
業主可以自行管理小區
業主可否自行管理小區?在以往的條例中無法準確的回答這個問題,新《條例》,首次明確業主可以對物業小區進行自行管理,並將業主自行管理小區納入物業管理範疇。不過,自行管理的前提是,經專有部分面積佔建築物總面積過半數且人數佔總人數過半數的業主同意,可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會的監督指導下由業主自行管理。
物業突然退出
社區街道必須接手應急管理
物業費收不起來,物業公司無法維持正常經營,選擇撤離小區,後期物業公司又未能及時選聘,小區管理陷入混亂,類似的情況在杭州時有發生。
遇到這種突發狀況,誰來“挑大樑”?《條例》首次明確:“物業服務企業退出物業項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,物業所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進行應急管理。”負責小區內基本保潔、保安等服務的正常運行,相關費用由業主承擔。不過,街道政府對小區的應急管理是有期限的,時間不超過六個月。
未入住物管費也要全額繳付
停車收費標準業主大會決定
物管費收費難也是目前物業管理的重要問題。根據新《條例》,業主逾期不交納物業服務費的,業委會可採用公示等方式協助物業服務企業催交。
值得注意的是,在物業服務費的收取上,《條例》遵循《物權法》中關於“不得以放棄權利不履行義務”的規定,取消了原條例關於尚未居住物業按70%收取物業服務費的規定。也就是說,沒有入住的業主,也要100%繳納物管費。除非業主和物業服務企業有其他約定。
此外,對於居民普遍關心的小區內部停車收費標準問題上,《條例》也作了規定:業主大會成立後,小區內部的停車收費標準由業主大會來決定。
禁止羣租
可寫入小區管理規約
羣租問題在杭城的不少小區由來已久,引發了矛盾糾紛之餘,也涉及安全。
針對羣租問題,新《條例》也作了相關規定。比如“業主可以在臨時管理規約、管理規約或業主大會議事規則中規定物業管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準”,由此對業主大會進行了授權。
除此之外,新《條例》列舉了物業使用中十個方面的禁止事項。其中,“違法拆改、變動房屋承重結構”“把衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、書房和廚房的上面”,這兩條規定則明顯是對羣租問題有限制作用的。而這十個方面的禁止事項都有相應的執法部門作爲支撐。條例還規定了對於這些禁止行爲的處罰。