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敏銳地產商
低價優勢
地產大鱷到雲南拿地的方式主要是先做一級整理,再做二級開發,這裏地價低很多都在50萬元/畝以下。根據公開資料,雅居樂雲南原鄉2012年正式拿地的首期,樓面地價僅爲163元/平米,跟目前近7000元/平米的銷售價格相比,佔比不到3%。
避寒避暑
除了北方地區的避寒人羣之外,廣東、福建等地的避暑人羣也會選擇雲南。“麗江、大理、騰衝的年平均溫差較小,像騰衝,夏季最高也不會超過28℃,所以有很多人來此避暑避寒。”雲南省房協的一位負責人說。
2011年3月,龍湖在北京發佈了“山海湖”旅遊度假戰略,其中的“湖”就是位於雲南玉溪撫仙湖畔,佔地1700畝的仙湖錦繡。同年4月,雅居樂宣佈在騰衝、西雙版納打造旅遊地產項目,兩個項目的佔地都超過兩萬畝。
中國指數研究院曾經選取全國300個總建築面積超過100萬平米的旅遊度假地產項目進行分類統計,雲南省的項目比重竟超過10%。也就是說,雲南至少有30個總建築面積超過100萬平米的旅遊地產項目,而西雙版納、騰衝的萬畝級項目更是比比皆是。
數說雲南
10%
中國指數研究院曾經選取全國300個總建築面積超過100萬平米的旅遊度假地產項目進行分類統計,雲南省的項目比重超過10%。也就是說,雲南至少有30個總建築面積超過100萬平米的旅遊地產項目。
7000元/m2
2013年11月,雅居樂雲南原鄉推出首批2400套房源,精裝修的電梯公寓售價在7000元/平米左右,這已經觸摸到了當地同類產品的天花板。
30多萬元/套
低總價優勢的存在,讓很多買房的現實問題得以解決。騰衝世紀城項目負責人說,30多萬元的總價,很多外地客戶都可以選擇一次性付款,而不需要申請銀行貸款。
淘|金|者
“盤古開天,我們造城”
人物:最早一批進入雲南開發的全國性開發商世紀金源
情節:這個最早到雲南淘金的吃螃蟹者,如今享受到了鉅額紅利。
世紀金源是最早來雲南淘金的全國性開發商之一,公開信息顯示,其在西雙版納開發的濱江果園避寒度假區和在騰衝開發的世紀城,總建面都超過160萬平米。在通向世紀城的路上,世紀金源在路旁的石壁上寫了一句氣勢磅礴的廣告語:“盤古開天,我們造城。”
但與後來出現的項目相比,佔地4000畝的濱江果園可謂小巫見大巫。據成都商報記者瞭解,雅居樂、保利、萬達、明宇等開發商在雲南取得的項目佔地都超過了萬畝。
最早進入雲南的世紀金源,正在成爲最大的受益者。在騰衝和西雙版納,兩個項目的開發都已經進入中後期,這個最早的淘金者享受到了先吃螃蟹的鉅額紅利。
如今在雲南佈局規模最大的是雅居樂,騰衝、瑞麗、西雙版納三個項目計劃拿地的總建築面積超過400萬平米,雅居樂計劃將在雲南投資450億元。此外,來自北京的方興地產,正在麗江打造包括金茂雪山語在內的兩個高端項目。據該公司負責人透露,他們還將在雲南其他城市做開發,目前已經確定在昆明滇池和騰衝拿下數千畝土地。
搶|食|者
地價誘人,地產大鱷紛紛涌入
2013年11月,雅居樂雲南原鄉推出首批2400套房源,精裝修的電梯公寓售價在7000元/平米左右,這已經觸摸到了當地同類產品的天花板。在此之前,世紀金源開發的騰衝世紀城和高黎貢國際旅遊城的同類產品價格在4000~5000元/平米。更何況,雅居樂雲南原鄉距離騰衝縣城還有20多公里。
但即便如此,與海南三亞的價格相比,雲南騰衝和西雙版納的價格優勢依然明顯,這裏的大部分電梯公寓售價都在5000元/平米以內,而騰衝世紀城的獨棟別墅價格也纔剛剛逼近萬元大關。
低地價是低總價的先決條件。據《第一財經日報》報道,這些地產大鱷到雲南拿地的方式主要是先做一級整理,再做二級開發,地價很多都在50萬元/畝以下。根據公開資料,雅居樂雲南原鄉2012年正式拿地的首期,樓面地價僅爲163元/平米,跟目前近7000元/平米的銷售價格相比,佔比不到3%。
低總價優勢的存在,讓很多買房的現實問題得以解決。騰衝世紀城項目負責人說,30多萬元的總價,很多外地客戶都可以選擇一次性付款,而不需要申請銀行貸款。此外,騰衝、西雙版納等城市也不存在住房限購,買房政策相對寬鬆。
當然雲南也不是所有城市都走低價路線,麗江和大理這兩個城市建設水平領先的旅遊目的地城市,目前的房價就相對較高。以方興地產開發的金茂雪山語爲例,目前在售的120平米左右精裝產品售價在2.1萬元/平米左右,而即將面市的430~730平米獨棟別墅,總價都在1200~2000萬元。開發過成都金林半島項目的浩林實業,在麗江打造的瑞吉別墅,2014年春節前剛剛舉行過一次內部認購,據業內人士講,其獨棟別墅已經超過6萬元/平米。
“麗江房價高的一個關鍵原因就在於供需矛盾突出,根據麗江的城市規劃,以後在靠近御龍雪山一側的麗江北部區域,基本不會再有新增土地供應,而這裏恰恰是資源最好的地方。”麗江市建設局一位負責人說。
任務分包,爭搶全國度假大蛋糕
“李亞鵬曾帶着朋友到我們這裏看房,楊二車娜姆也在這裏買房……”金茂雪山語的一位銷售人員告訴成都商報記者,該項目吸引了很多娛樂圈明星。此外,由於總部在北京,方興地產還在北京拓展了很多客戶到麗江買房。
由於兼具避寒和避暑兩大特點,雲南旅遊地產吸引的客戶面比三亞更廣,除了北方地區的避寒人羣,廣東、福建等地的避暑人羣也會選擇雲南。“麗江、大理、騰衝的年平均溫差較小,像騰衝,夏季最高也不會超過28℃,所以有很多人來此避暑避寒。”雲南省房協的一位負責人說。
和海南一樣,當地市場無法滿足雲南這些旅遊地產開發商的銷售需求,向全國主要城市拓展客源就成爲必然選擇。過去幾年,雲南各地政府都帶着區域內的開發商到北京、上海等全國各地巡展,雲南省房協有專門的機構組織這種巡展活動。
但如今,雅居樂、世紀金源、萬達、方興、保利等企業進駐之後,對外拓展市場逐漸變成企業自身的行爲,將雲南項目的分銷任務由集團下達給各地區域公司,成爲主要做法。在萬達西雙版納國際度假區的銷售中心辦公室內,擺着給各地分公司下達的銷售任務公告欄。從公告欄來看,在2014年1月,其成都分銷商要替萬達西雙版納項目完成400萬元的銷售指標。此外,龍湖地產雲南公司的一位負責人說,根據集團安排,仙湖錦繡啓動之後,銷售任務也有可能向全國各地分公司分攤。