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中原地產研究專家分析認爲
文、記者肖陸軍通訊員呂汝怡
年後租賃回暖。租金的連年上漲催生了一類“以租養房”的投資客:通過購買一套住房,然後租賃出去,以租金還月供。對於這幫投資客來說,最爲集中的地區當屬羅湖。中原地產研究專家分析認爲,要想以租養房,利用租金來減輕投資和還貸壓力,在深圳首選的投資地點應該爲羅湖。
中原地產研究中心專家分析認爲,在限購政策下,羅湖等片區住房投資佔比依然如此之高的原因是:從養房的負擔與收益(即月供與房租)來看,由於近年部分片區租金大幅上漲,租金足以抵消月供,在這些片區可以實現“以租養房”。
在深圳現行政策下,購買第二套住房首付需要七成,那麼假定房屋總價的三成靠房貸,貸款期限30年,採用等額本息還貸方式,按照目前的基準利率6.55%計算,那麼還款總額約爲貸款總額的2.3倍,以此計算,房貸月供=總價×0.3×2.3/360。我們可以用養房負擔比(月供/租金)作爲能否實現“以租養房”的依據:如果養房負擔比等於或小於1,能夠實現“以租養房”;如果大於1,則不能實現“以租養房”。
養房負擔寶安壓力最大
根據以上計算規則,寶安養房負擔比大於1,原因在於受前海規劃利好,使得區域價值大力提升,吸引不少人羣前來置業,房價也水漲船高,2013年該區房價漲幅23.9%,而受地理位置侷限,租金漲幅僅爲14.6%,租金漲幅大大低於房價漲幅,導致養房負擔比大於1,所以該區投資佔比相對較低。
羅湖壓力最小
通過對小片區的分析,養房負擔比排名後十的片區中有八成來自羅湖,這與羅湖的樓市現狀密切相關:樓齡普遍較老,房價處於關內較低水平,但商業氛圍濃厚,交通便利,吸引不少租客,房租漲幅較高,導致養房負擔比普遍較低,是實現“以租養房”的理想投資區域。